記者 樊旭
中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)周二發(fā)布通知稱，保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。
央行表示，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，有利于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對保障性租賃住房項(xiàng)目的信貸投放，支持我國住房保障體系建設(shè)，有助于推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
2020年12月，人民銀行首次提出房地產(chǎn)貸款集中度管理，根據(jù)央行政策，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例和個(gè)人住房貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限。
例如，中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%；中型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為20%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入貸款集中度管理，意味著對保障房的貸款投放沒有規(guī)模限制。
“對商業(yè)性房貸限制規(guī)模，對保租房貸款不限制規(guī)模，而且利率有優(yōu)惠，（監(jiān)管）意在調(diào)整銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)普惠金融發(fā)展，其邏輯與扶持中小微實(shí)體貸款完全一致。”他說，“央行、銀保監(jiān)這次也表示加快建立完善住房租賃金融制度，也就是要針對新的住房供應(yīng)體系配置相應(yīng)的金融支持制度，從而促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策出發(fā)點(diǎn)在于為保障性租賃住房提供更強(qiáng)的貸款支持。雖然房貸集中度政策大方向不變，但體現(xiàn)了監(jiān)管對房貸集中度政策的優(yōu)化。“此次央行政策將使得房企的申請貸款動(dòng)力增強(qiáng)，對于今年保障性租賃住房的更快更好發(fā)展，將提供更大的動(dòng)力。”
2021年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》指出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。
去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將保障性住房建設(shè)列為2022年重點(diǎn)工作之一。會(huì)議表示，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
2021年，全國40個(gè)城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套（間），超額完成93.6萬套（間）的籌集計(jì)劃。來自全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議的信息透露，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套。
地方政府正在積極籌劃保障性租賃住房建設(shè)。例如，上海計(jì)劃在“十四五”期間（2021年-2025年）新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套（間），到今年年底，計(jì)劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬套（間），完成“十四五”目標(biāo)總量的一半以上。深圳計(jì)劃在“十四五”期間建設(shè)籌集住房89萬套（間），其中，保障性租賃住房40萬套（間），占住房建設(shè)籌集總量的45%。
不過，李宇嘉指出，由于保租房利率低（可低至3.85%-3.90%），且多數(shù)沒有抵押物或高信用等級(jí)擔(dān)保，銀行投放的積極性并不高，未來能形成多大的市場規(guī)模還有待觀察。
“我認(rèn)為，未來一段時(shí)間（保租房建設(shè)）還主要以國企央企以及大型優(yōu)質(zhì)民企（萬科、龍湖、綠城）、以及地方城投平臺(tái)為主。”他表示，“另外，除了開發(fā)貸以外，對于改造類的保租房、運(yùn)營中的流動(dòng)資金貸款、物資采購貸款等也應(yīng)該做出創(chuàng)新，滿足這個(gè)行業(yè)的需求。”
