培育國際消費中心城市成為商業新增長極，新消費發展步入回調周期

2022年1月28日，全國工商聯主管的全聯房地產商會商業地產工作委員會與商業地產行業智庫RET睿意德聯合發布《中國商業地產行業2021/2022年度發展報告》，盤點了2021年行業十大熱點：一、培育國際消費中心城市，打造商業新增長極；二、各地力推首店經濟，提升消費新能級；三、奢侈品消費繼續高速增長，重奢商場逆勢提速布局；四、文化自信促商業創新與復興，新國潮向多領域擴展；五、存量更新趨向非標化，不可復制性考驗原創力；六、輕資產商管公司上市成風口，增長模式優化成為高階競爭力；七、商業資產變現壓力加大，優質資產退出有道；八、消費呈現升級與分層特征，倉儲會員店勃然興起；九、頭部品牌閉店事件頻發，商業地產警惕傳導效應；十、國家大力整治電商直播，更多品牌布局線下。

同時，商務部市場運行專家、全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平對十大熱點問題進行了點評，并展望了2022年中國商業地產行業發展趨勢。

2021年中國商業地產行業十大熱點

一、培育國際消費中心城市 打造商業新增長極

【代表事件】

2021年7月，經國務院批準，在上海市、北京市、廣州市、天津市、重慶市率先開展國際消費中心城市培育建設，提出“用5-10年時間，培育建設若干具有全球影響力、競爭力、美譽度的國際消費中心城市”的總體目標。

【關注理由】

該項政策舉措要求高、力度大、影響深，引起業內高度關注。要求之高 —— 要求上海市、北京市、廣州市、天津市、重慶市對標一流國際消費中心城市，加快消費轉型升級，同時帶動一批國內大中城市提升國際化水平。力度之大 —— 國家相關部委與地方政府紛紛出臺相關政策措施，各地主要領導親自部署與動員。影響之深——各地提出了培育建設國際消費中心城市的不同特色定位與打造路徑，必將改變過去全國城市商業過于同質化的局面。

二、各地力推首店經濟，提升消費新能級

【代表事件】

2021年4月，北京市商務局舉辦“北京首發節”，率先在國貿商城啟動，之后陸續在十余個商圈展開，活動持續到十月，期間共組織了百余場品牌首秀活動。

4月，上海市商務委舉辦“2021上海全球新品首發季”，并授予虹口區“全球新品首發地建設示范區”。

【關注理由】

發展首店經濟是政府推動商業高質量發展的創新舉措，北京、上海、成都等地紛紛出臺了促進首店經濟發展的政策措施，其中北京市對首店品牌的最高獎勵達500萬元，而且一些地方政府部門還在規劃、消防、市容管理等諸多方面提供綠色通道。首店經濟成績斐然，2021年共有901家首店落地北京（為2020年入駐首店數量的近五倍），上海新增首店1078家。首店經濟的勃興有利于激發消費潛力，有利于提升消費能級。

三、奢侈品消費繼續高速增長，重奢商場逆勢提速布局

【代表事件】

2021年4月，寧波阪急百貨試營業，品牌落位堪比一線城市

5月，SKP官宣落戶武漢，接盤漢街萬達廣場；12月，杭州SKP舉行開工儀式，正式落地錢江世紀城

9月，上海前灘太古里開業

【關注理由】

疫情下商業地產商普遍新拓項目的速度與意愿明顯下降。與此同時，在國民消費升級與境外高端消費回流的背景下，國內奢侈品銷售異?；鸨?，近十家商場躋身百億俱樂部，還首次出現了年銷售破200億的商場。國際知名咨詢機構貝恩發布的《2021年中國奢侈品市場報告》數據顯示，全年測算中國個人奢侈品市場實現36%的增長，總額逾4700億元人民幣。奢侈品銷售的高歌猛進推動了重奢商場逆勢擴張。

四、文化自信促商業創新與復興，新國潮向多領域擴展

【代表事件】

2021年7月，新中式烘焙品牌虎頭局完成A輪5000萬美元融資；9月，墨茉點心局完成新一輪過億融資

7月，新能源汽車領域的新國潮品牌小鵬和理想汽車相繼上市

11月，李寧高端國潮品牌“LI-NING 1990”全球首店落地北京僑福芳草地

【關注理由】

在文化自信的推動下，新國潮備受國人特別是年輕消費者青睞，由此促進了國貨的創新與復興。新國潮品牌呈現出向多領域擴展勢頭，在服飾、美妝、食品、新能源汽車等領域涌現出一批受到追捧的新興品牌，并成為購物中心創新品牌的新生力軍。新國潮品牌從顏值到產品功能、從性價比到服務全面提升。李寧、波司登等一批老牌國貨品牌也完成了自身的蛻變復興。2021年，在北京市認定的901家落戶首店中，中國本土品牌占比達85%，表明新國貨品牌正在成為城市消費升級的新推手。

五、存量更新趨向非標化，不可復制性考驗原創力

【代表事件】

2021年3月，北京美克洞學館開業，將電腦市場變身為新零售藝術空間

5月，北京西單更新場開業，華潤首次試水地下商業空間改造

7月，成都REGULAR源野開業，將閑置多年的市政公園地下商業打造成為文化生活新地標

12月，北京三里屯太古里西區開門營業，實現了對傳統批發市場的升級改造

【關注理由】

2021年城市開發建設進入下半場，存量更新正賦能城市新的活力。隨著城市更新的縱深化推進，市場上存量商業呈現“規模小型化”、“形態多樣化”的非標化特征。由此，對于商業地產商的內容原創能力提出更高要求，深度挖掘商業空間的在地文化，打造賦予創新理念的商業場景，成為項目獲取和運營成功的關鍵因素。同時，多元化商業創新有利于提升城市空間品質與品位，有利于形成豐富多樣的商業生態。

六、輕資產商管公司上市成風口，增長模式優化成為高階競爭力

【代表事件】

2021年7月，中駿商管智慧服務控股有限公司在港交所上市

10月，萬達商管上市計劃獲中國證監會批準，進入赴港IPO實質階段

【關注理由】

繼華潤萬象生活、寶龍商業成功上市之后，中駿商管以黑馬姿態再度上市，加劇了各大商管公司上市沖動，萬達商管也毅然放棄了在A股等待，轉向港股輕資產上市，輕資產上市已然成為商管領域的新風口。從已上市商管公司的業務結構來看，大多以“商管+物管”的綜合業務模式為主，并且以服務母公司的商業資產為主要收入來源，如何通過提升商管收入在總收入中的占比，提升外部委托商管收入在商管總收入中的占比，優化上市輕資產公司增長模式成為未來發展的高階競爭力。

七、商業資產變現壓力加大，優質資產退出有道

【代表事件】

2021年4月，領展收購上海七寶萬科廣場50%股權

6月，平安人壽斥資330億收購凱德旗下六座來福士廣場部分股權

9月，武商集團發布公告33億收購南昌蘇寧廣場

【關注理由】

持續的疫情加劇商業運營的困難，再加之國家收緊房地產金融政策，雙重壓力之下商業地產商資產變現的壓力和意愿明顯加大。但是囿于資產價格、運營管理水平以及項目區位等客觀因素，商業資產的退出依然呈現兩極分化的狀態。即使在疫情下，優質資產的退出通道依然通暢，而多數待售的商業資產則呈現有價無市、去化困難的局面。

八、消費呈現升級與分層特征，倉儲會員店勃然興起

【代表事件】

2021年6月，盒馬X會員店宣布全國擴張戰略

10月，家樂福中國首家會員店向公眾開放

12月，國內第二家COSTCO在蘇州開業

【關注理由】

時下倉儲會員店正成為行業的新風口，盒馬、家樂福、麥德龍、fudi等眾多零售企業集中進入這一賽道。事實上，這一業態進入中國市場已有數年，但由于與當時中國消費市場水平和規模不相適應，除了山姆會員店之外，多家外資品牌鎩羽而歸，倉儲會員店的再度興起很大程度上緣起于COSTCO在中國的示范效應，其上海首店在開業第二年即成為COSTCO全球銷冠，但倉儲會員店熱背后更深層次原因是中國消費市場升級與分層。

九、頭部品牌閉店事件頻發，商業地產警惕傳導效應

【代表事件】

2021年11月，海底撈發布公告稱，決定在2021年底前關停300家門店

11月，網紅茶飲品牌茶顏悅色宣布臨時關閉87家門店

11月，大型連鎖服裝品牌拉夏貝爾宣告破產

12月，知名輕餐品牌新元素宣布破產清算

【關注理由】

多領域的頭部品牌大規模并且集中閉店是近些年行業未曾發生過的情形。事實上，過去一年里注銷的中小餐飲企業數量更高達上百萬家。品牌閉店現象從餐飲蔓延到了服裝、書店、教培和生鮮超市等多個業態。究其原因各不完全相同，既有內部運營管控、發展策略過于激進的因素，也有外部政策性因素影響，但是疫情所造成的經營沖擊無疑是重要因素。品牌閉店必將影響購物中心的后期招商，同時也會波及新消費投資信心，其傳導效應值得業界警惕。

十、國家大力整治電商直播，更多品牌布局線下

【代表事件】

2021年底，薇婭、雪梨、林珊珊等當紅主播因偷稅漏稅相繼被稅務部門稽查處罰。其中薇婭被追繳稅款、加收滯納金并處罰款共計13.41億元，之后其直播平臺賬號被全網封禁。

【關注理由】

繼國家對各大互聯網平臺實施反壟斷之后，今年又首次向電商主播開出巨額罰單，力度之大前所未見。國家對于電商行業的系統性整治不僅有利于電商平臺的規范化發展，也為實體商業發展營造了更加公平的競爭環境，由此也促使更多線上品牌開始布局線下，線上線下“雙輪驅動”的市場新格局逐漸確立。

商務部市場運行專家、全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平同時展望了2022年中國商業地產行業發展趨勢：

一、 新消費發展步入回調周期

近年來，隨著Z世代晉升為新消費主流人群，帶動和激發了新品牌的迭代與創新，新消費品牌層出不窮，資本激進注資新消費賽道。但是，由于受宏觀經濟下行與疫情影響，新消費市場后期表現與期待存在較大落差。一批曾經備受追捧的網紅新消費品牌相繼陷入困境，新消費投資由此也進入了理性回調周期。但是，從長期來看新消費賽道基本面依然向好。

二、 住宅+商業協同模式價值突顯

繼恒大暴雷事件之后，又一批地產企業相繼陷入債務危機，他們的共同特質都是單一的住宅開發模式。而與此形成對照的是，以龍湖、華潤、萬達、萬科、大悅城、寶龍、新城為代表的住宅+商業雙輪驅動地產商，則在金融收縮背景下總體經營良好、表現穩健，旗下優質的商業不動產不僅為企業提供了穩定的現金流與避險工具，而且在項目取得過程中商業的品牌效應更具競爭優勢。隨著REITs等國家金融、稅收政策的不斷完善，商業地產將更趨專業化發展。

三、 虛擬科技創造商業新機遇

Facebook更名為Meta，寓意將公司業務專注為元宇宙，騰訊、華為、阿里等頭部科技企業也紛紛入局元宇宙，由此拉開了第三代互聯網的序幕。在政策引領與新一代互聯網原住民的助推之下，虛擬科技必將延展商業發展新空間，創造商業新機遇。同時，也對線下商業的數字化運營管理提出了新的能力要求。