記者 | 張喬遇

房企分拆物管業務上港股曾經是一種潮流，也經歷了一輪市場熱捧。

同花順數據顯示，港股物業管理市值前十股票如碧桂園服務、中海物業、綠城服務等在2019年、2020年大幅走強，2019年平均漲幅曾達到了128.54%。經歷了2021年的低迷后，2022年又開始反彈，2022年以來，市值前十的物業股區間平均漲幅達13.09%。

1月7日晚，龍湖集團公告稱建議分拆附屬公司龍湖智創生活有限公司的股份在聯交所主板獨立上市。分拆及上市完成后，龍湖集團擁有龍湖智創生活不少于50%的權益，龍湖智創仍為龍湖集團的附屬公司。

截至2021年9月30日，龍湖智創管理的物業管理服務建筑面積合共為2.37億平方米，在管項目1422個，其中包括2.13億平方米的1189個住宅及其他非商業物業、900萬平方米的59個購物中心及1525萬平方米的174個寫字樓及其他商業物業，公司合約在管建筑面積為3.49億平方米。

界面新聞記者注意到，2021年龍湖智創收購了大量物業管理企業，且并購擴張的決心延伸至2022年及募資上市后，但公司新業務委聘增長已現疲軟趨勢。

龍湖集團貢獻超一半物管服務收入

2019年、2020年和2021年1-9月（報告期），龍湖智創的總收入分別為43.69億元、64.68億元和77.71億元。界面新聞記者注意到，龍湖智創所提供的業務大部分離不開龍湖集團及其聯合營公司（下統稱為“龍湖集團”）的支持。

一方面，報告期龍湖集團是龍湖智創的最大客戶，其貢獻的收入占總收入的比重分別為15.2%、23.7%和30.0%。同時也是龍湖智創前五大供應商之一，公司部分的商業運營及物業管理服務與龍湖集團開發的物業有關，報告期向龍湖集團采購金額分別為3673.7萬元、3779.8萬元和3377.6萬元，但占采購總額的百分比未超2%。

招股書顯示，龍湖智創的主營業務可分為住宅及非商業物業管理服務和商業運營及物業管理服務兩大部分。

收入構成上，住宅和其他非商業的物業管理服務系龍湖智創主要收入來源，報告期收入分別為38.86億元、54.45億元和60.12億元，具體包括物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。

其中，物業管理服務收入分別為21.37萬元、31.26萬元和34.27萬元，而龍湖集團在該部分貢獻收入的比例分別達到78.7%、64.0%和53.7%。

截至2021年9月，龍湖智創住宅和其他非商業的物業管理服務的在管建筑總面積為2.13億平方米，占同期合約建筑面積3.19億平方米的比例為66.59%。其中來自龍湖集團的在管建筑面積占比達到了40.20%。

此外，截至最后實際可行日期，龍湖智創來自住宅和其他非商業的物業管理服務儲備面積為7438.4萬平方米，而龍湖集團占到了其中的42.67%。

另外報告期內，龍湖智創還分別有4.82億元、10.23億元和17.59億元來自公司為購物中心提供的商業運營和物業管理服務，以及為寫字樓和其他商業物業提供的物業管理服務收入。

截至2021年9月，龍湖智創為59個購物中心提供商業運營，總建筑面積為570萬平方米，并向59個購物中心提供物業管理服務，總建筑面積為900萬平方米（包括室外公共區域及停車區域），同時龍湖智創為174個寫字樓及其他商業項目提供物業管理服務，總在管建筑面積為1520萬平方米。

招股書顯示，2020年7月開始龍湖智創向購物中心提供物業管理服務，截至2021年9月該服務的在管建筑面積為903.4萬平方米，合約建筑面積為1002.3萬平方米；此外龍湖智創商業運營服務項下的在管建筑面積為567.6萬平方米，合約建筑面積為1125.4萬平方米。

截至最后實際可行日期，公司購物中心的物業管理服務還有73.6萬平方米合約建筑面積未交付，其中87.77%的合約建筑面積為龍湖集團；另商業運營服務儲備合約建筑面積為636.5萬平方米，其中龍湖集團占96.03%。

截至2021年9月，龍湖智創還存在向寫字樓及其他商業物業提供物業管理服務的收入4.77億元，其中來自龍湖集團的收入貢獻比例為52.3%。據悉，寫字樓和其他商業物業管理服務的合約建筑面積為2025.6萬平方米，在管建筑面積為1525萬平方米。此外還有408.1萬平方米的合約家住面積未交付，約46.70%來自龍湖集團。

內生增長不足靠外延并購擴張 

界面新聞記者注意到，報告期龍湖智創的物業管理服務的新合約增長態勢內含“隱憂”。

據招股書披露，龍湖智創報告期擴展住宅及其他非商業的物業管理服務方式分別為新業務委聘和收購。

2019年和2020年，龍湖智創新業務委聘的合約建筑面積分別為5381.5萬平方米、5968.0萬平方米，而2021年1-9月，公司新業務委聘的合約建筑面積僅3659.0萬平方米，未來三個月還需實現2309萬平方米的新業務增長，才能與上年新業務委聘業績齊平。

另購物中心新合約的合約建筑面積也從2020年的863.2萬平方米下降至2021年前9月的96.7萬平方米；新合約在管建筑面積從786.3萬平方米下降至80.6萬平方米。

此外，龍湖智創來自寫字樓及其他商業物業提供的物業管理服務新合約的合約建筑面積從2019年的412.9萬平方米下降至2021年前9月的146.2萬平方米；新合約在管建筑面積從303.8萬平方米下降至144.7平方米。

與新業務委聘和新合約增長的不盡如人意相反，公司報告期收購拓展的住宅及其他非商業物業管理服務面積從2019年的2086.4萬平方米下滑至2020年的661.9萬平方米后，大幅提升至2021年前9月的4243.9萬平方米。

界面新聞記者了解到，2021年龍湖智創開始通過大力收購擴張版圖。去年2月至7月，龍湖智創全資子公司龍湖嘉悅與新世界發展協議收購了武漢龍澤、濟南龍湖、鞍山龍宜、潘陽龍宜全部股權和北京瑯院88%的股權，總價3.19億元，主要向全國住宅及商業物業提供物業管理服務。

3月至12月，龍湖嘉悅協議收購了億達服務全部股權，總價12.73億元，用于擴展住宅及商業物業及工業園物業管理服務；5月，龍湖嘉悅收購了獅城怡安75.1%的股權，總價為4.87億元，布局別墅、公寓、寫字樓及交通設施物業管理服務。

8月-10月，龍湖嘉悅以11.63億元完成了對楷林服務全部股權的收購，楷林服務主要向全國寫字樓提供商業物業管理服務；8-12月又完成了對無錫九龍倉和武漢時代廣場的全部股權收購，總價分別為3.70億元和1370萬元，兩家均主要提供物業管理服務。

2022年，公司與新世界發展簽訂協議以3826.5萬元收購北京祥和60%的股權，預計2022年上半年完成，同時在磋商余下40%股權的收購。北京祥和主要提供北京和濟南的住宅及商業物業管理服務。

龍湖智創還計劃收購龍湖中朵余下49%的股權，布局內蒙古住宅及商業物業管理服務；并將花費1.88億元收購獅城怡安余下24.9%的股權；此外還包括計劃收購的浙江康禧余下49%的股權。

獨立第三方業務毛利率過低

報告期龍湖智創凈利潤分別為6.81億元、9.31億元和11.30億元，凈利率分別為15.69%、14.39%、14.54%。據招股書披露，龍湖智創逾70%的收入一直來自獨立第三方。

報告期內，公司來自獨立第三方的收入分別為37.03億元、49.38億元及54.39億元，分別占相應期間收入總額約84.8%、76.4%及70.0%。

界面新聞記者注意到，報告期住宅及其他非商業的物業管理服務上，公司來自龍湖集團的毛利率分別為18.2%、19.3%和22.4%；但形成鮮明對比的是，龍湖智創依靠收購及新業務委聘帶來的獨立第三方的毛利率分別只有3.1%、7.3%和11.2%。公司盈利主要依靠龍湖集團。

原因在于，報告期，公司住宅物業的整體平均物業管理費費率分別為每月3.15元/平方米、2.82元/平方米及2.95元/平方米。同期，龍湖集團及其聯合營公司開發的住宅物業的平均物業管理費率為每月3.39元/平方米、3.33元/平方米及3.44元/平方米。

而獨立第三方開發商開發的住宅物業的平均物業管理費費率分別只有每月2.33元/平方米、2.05元/平方米及2.39元/平方米。

對龍湖集團及開發的住宅物業收取的平均物業管理費費率高于獨立第三方開發商開發的住宅物業的情況，公司解釋為：在管的由龍湖集團及其聯合營公司開發的住宅物業大多是位于一、二線城市的中高端住宅物業，對于該等中高端物業，主要提供優質服務及高端服務，收費相對較高。

值得注意的是，報告期各期龍湖智創管理由龍湖集團開發的住宅物業的中標率均為100.0%，但管理獨立第三方開發商開發的住宅物業的中標率分別約為81.0%、76.7%及77.3%。

根據弗若斯特沙利文資料，相較于2016年至2020年中國物業管理服務收入年復合增長率10.9%而言，同期中國物業管理公司的在管建筑面積從2016年的309億平方米增至2020年的359億平方米，年復合增長率僅為3.8%。

在管總面積的恒定以及單位價格上的限制，龍湖智創在招股書中多次提到包括布局物業管理增值服務在內的多元化發展，包括社區生活、空間運營、美居生活和社區媒體等。但龍湖智創報告期增值服務收入分別為7.36億元、9.80億元和13.14億元，占總收入的比重分別為16.85%、15.15%和16.91%，仍未占太大權重。