記者 | 牛鈺

同往年一樣，臨近春節的一個月，北京樓市開始回暖，與銷售冷熱分化明顯的新房市場相比，二手房市場則暖意更甚。

“感覺12月以后成交速度明顯快起來了，中介周中發給我的房源，周末要去看的時候才發現成交了。而且，我在一些中介網站上關注了挺久的20套房子也有一半成交了。”一位關注北京二手房市場的購房者表示。

界面新聞從多位中介處證實，近期北京二手房交易確實在“變熱”。中原地產的數據顯示，自12月來，二手住宅成交量開始攀升，平均每周成交量在2500套左右，元旦當周成交超4000套房。雖然近兩周有所回落，但又呈企穩向暖趨勢。

從價格上看，北京各區多個小區二手房均有上漲，西城、海淀、朝陽掛牌均價上漲更為明顯。據安居客數據顯示，1月北京二手房小區最高漲幅達到28.9%，為西城區百萬莊附近的扣鐘貝里小區，現均價為15.65萬元/平方米。

不僅是二三環內的熱門小區，五六環、甚至六環之外的二手房小區也有明顯的增長，如昌平區的金隅瀾灣、華龍苑南里，朝陽區常營的保利嘉園，甚至密云的清鑫家園，漲幅均超過10個點。

另外，界面新聞注意到，此前因學區房備受關注的兩個重點區域，海淀萬柳和西城德勝門片區，出現了再度回歸高價的態勢。

目前，萬柳片區單價最高的小區為萬柳書院，均價逼近18萬/平方米，較上月上漲0.04%，漲幅最大的則是被譽為學區房價格“風向標”的蜂鳥家園，自去年調控政策之后回落到11月的14.6萬元/平方米，現已漲回16.32萬/平方米，較上月上漲6.71%，不過比起去年3月份19.8萬/平方米的高點還是跌去不少。

一位負責萬柳片區的中介對界面新聞表示，最近價格上漲跟業主對市場的預期有關，考慮到新一年入學的情況，不少家長還是會選擇考慮萬柳學區，而且有些購房者擔心年后小陽春會再次帶來漲價，近期交易意向比較強烈。

“其實，從2016年開始到現在，北京的二手房在年前和剛過完年的成交量都是一年里最高峰的時候。”另一海淀區的中介表示，他也認為購房者在預計市場回暖前會決策更果斷。

與二手房市場的向好不同，北京新房市場的情況更為復雜，雖然2021全年北京新房成交量創2014年以來新高，但市場分化較為嚴重。

最近北京新房市場上，有5個項目在元旦假期入市，其中2個為首批集中供地項目。元旦之后截至目前，并未有新項目入市。

雖然2021年銷售節點已過，但是各大樓盤的營銷熱情和營銷壓力并未消退，一些樓盤推出了立減優惠和特價房，比如位于朝陽金盞的青云上府可按付款方式優惠2-6萬不等，通州的國譽未來悅推出99折特價房等。除此之外，一些限競房也普遍實行9.8折-9.9折折扣優惠。

中指研究院分析認為，由于項目集中，尤其是部分區域（比如朝陽王四營、崔各莊等板塊）新房扎堆入市，且項目同質化嚴重，項目整體帶看轉化率依然保持較低水平。

以王四營板塊為例，目前主要有保利·錦上、融創的朝陽壹號、中綠·東岳府以及稍遠一些的綠城沁園。

其中，保利·錦上的去化率較好，銷售人員透露現已超過60%。另據中原地產數據顯示，近兩周，綠城沁園、保利·錦上成交量較好，分別為38套和15套，而朝陽壹號近兩周成交量僅為5套，中綠·東岳府則無成交。

雖然分化情況嚴重，但北京新房市場整體穩定，成交均價也有所回升。

據中原地產數據顯示，2022年開年以來，近兩周成交套數均不及去年年末，每周可成交600套，均價則在6萬/平方米-7萬/平方米之間。包括北京城建天壇府、金辰府限競房等在內的14個樓盤周成交額已過億。

實際上，同去年的“翹尾”一樣，北京新房市場與二手房市場的回暖，均與信貸環境逐漸寬松有關。

界面新聞在一個北京買房交流群里發現，部分購房者表示近期北京貸款似乎放開了。一名購房者表示，其去年12月初在北京購買了一套二手房，走完交易流程后申請了商貸，一個工作日之后審批通過，不到20天就放款了。

“目前，大多數銀行支行放款時間都在半個月到一個月，具體還需要看銀行和個人情況的區別。”多位銷售人員證對界面新聞證實了放款速度的變化。

中原地產首席分析師張大偉認為，目前來看，信貸積壓的問題在很多城市已有明顯緩解，排隊已經基本消化，隨著影響最近房地產市場最大的因素房貸逐漸緩和，市場在2022年一季度有望逐漸企穩。以北京為例的一二線城市將會率先走出低迷。

就在1月20日，央行下調了LPR，意味著5年期房貸利息時隔22個月后終于下降。按照最新的LPR計算，北京目前商貸首套房利率為5.15%，商貸二套利率為5.65%，均較此前下調0.05%。

張大偉認為，降息對購房者會帶來一些心理影響，有利于保持房地產預期穩定。“不過，整體看，本次降息不會導致樓市過熱。房住不炒依然是政策方向，部分城市特別是一二線城市逐漸見底，市場企穩將是趨勢。”