文|潮汐商業評論 Elle

編輯|Ray

進入2022年，地產行業的“流動性危機”繼續蔓延。在危機之時，物業板塊往往是最先被拆卸的那一個，這樣的魔咒，連三線全綠的三好學生“世貿集團”也未能幸免。

1月11日，世茂集團發布公告稱，公司并未就出售上海世茂國際廣場訂立初步協議。公司正與若干潛在買家就出售若干物業進行討論，在合適條件下會考慮出售部分資產以降低本集團的負債。

而在去年12月，世貿集團的子公司世貿股份也發布公告稱，將旗下的物業管理業務全部出售給世茂服務。

物業業務，成為了地產公司“救火”的一場及時雨。

01 “地主”家沒余糧了

根據12月世茂股份發布的公告顯示，此次標的包括世茂物業管理有限公司100%股權、北京茂悅盛欣企業管理有限公司等29家公司涉及的物業管理業務以及相關的資產負債。上述公司物業管理業務在管面積約465萬平方米，未來預計交付面積約614萬平方米，亦納入本次交易范圍。

而本次交易轉讓價格達到16.54億元，雖然資金的體量并不算大，但對于陷入債務危機的世茂股份來說，也算是雪中送炭了。

值得注意的是，此次轉讓雖然是將物業板塊全部出售，但世茂股份并沒有把生意交給外人。本次交易的受讓方正是世茂集團的另一家子公司——世茂服務。

據了解，世茂服務原本名叫“世茂物業”，是世茂集團下名副其實的物業板塊，2019年時，公司才升級改名為“世茂服務”，后來為了赴港上市，又拓展了社區教育、不動產托管、社區健康等服務。

去年10月，世茂服務正式赴港上市，開盤市值為372億港幣，僅次于碧桂園服務和雅生活。

但盡管是這樣，如此左手倒右手，騰挪資產的操作最后還是引來了監管的問詢。監管除了對價公允性、估值之外，還質問該交易是否涉及通過轉移優質資產向關聯方輸送利益，損害中小股東合法權益等行為。

對此，世茂股份在公告中解釋稱，本次交易中，交易標的作價為16.35億元，其2020年模擬合并凈利潤為9124.41萬元，靜態PE為18.12倍，與市場中同類交易的估值相比，交易作價客觀、公允，充分反映了標的資產的市場價值。本次交易并不涉及通過轉移優質資產向關聯方輸送利益，不存在損害上市公司利益和中小股東合法權益的情形。

對于世茂來說，這個時間點賣掉物業資產，毋庸置疑是需要回血。

據了解，1月6日，中誠信托稱世茂集團旗下公司未能按時向自己支付3.02億元到期債務。

世茂建設在1月7日的公告中證實，在中誠信托2021年12月27日催告后，3.02億元債務已償還1.47億元，尚余1.55億元未償還。另有4.9億元債務應于3月償還，目前需償還的總金額為6.45億元。

但世茂建設否認違約，指出公司尚未有公開市場的債務違約，中誠信托事件不會觸發公開市場債務的加速清償。

而另一邊的數據顯示，世茂集團去年全年銷售額為2699億元，目標完成率為82%，同樣沒有完成銷售目標。

02 物業是塊磚，哪里需要哪里搬

實際上，地產商們一遇到危機就賣物業這件事上已經不是什么新鮮事了。

去年2月，碧桂園服務和藍光嘉寶服務雙雙宣布，前者擬收購后者約64.62%的股份，對應交易總價暫估值約48.47億元。之后，藍光嘉寶被徹底抹去了“藍光”字眼，更名為“嘉寶生活服務”。

此次世茂出售的物業管理公司資質又如何呢？

資料顯示，本次所轉讓的世茂物業管理有限公司，注冊資本約8000萬元。截至2021年6月30日，公司錄得營業收入約1.24億元，凈利潤約2317.39萬元；擁有資產總額約7.82億元，資產凈額約9329.07萬元。

而本次受讓方世茂服務在2020年收入為人民幣50.26億元，同比增長101.9%。經營利潤為人民幣8.97億元，同比增長72.1%。其中，世茂服務旗下的物業管理服務收入為27.12億元，同比增長116.2%。可見，不管是自身的業績還是旗下的物業服務，世茂服務的表現都算不錯。

在一眾物業公司的排名上，世茂服務也一直穩居前20強。

因此，對于世茂股份中即將“出嫁”的物業板塊來說，世茂服務似乎是一個更優質的選擇。

03 隱藏的藍海市場

實際上，物業行業是注重精細化運營的行業，能為企業帶來長期資本，曾被稱為“被忽略的藍海市場”。

近幾年，隨著房地產行業的快速發展，房企分拆物業公司上市已成為一種行業趨勢。物業板塊分拆上市后，其輕資產、低負債、現金流充裕的特點，也可以為房企們拓寬融資渠道，而物業管理公司獨立上市，也能獲得更好的發展。

2019年開始，房企物業上市迎來“井噴”勢頭。這一年，共有12家物管企業以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場，數量等于此前五年主板物業股的總和。

而截至2022年1月，已有59家物業服務企業登陸資本市場，其中港股55家，A股4家。而前十大房企，除萬科外，基本都已集結在資本市場。

從2020年物業公司公布的收入排行看，碧桂園服務以156億元位居上市物業公司首位，恒大物業則以105.09億元的收入位居第二，綠城服務2020年收入為101.056億元，雅生活服務以100.261億元位居第四。前四家公司收入均突破百億元。

而在疫情期間，居民對社區管理及物業服務的需求提升，進一步提升了物業服務的市場存在感，疫情過后，購房者買房也更加注重物業公司的服務水平。在消費升級的趨勢下，物業服務領域未來的增長潛力還很大。

但擺在現實面前的，是地產公司們的自顧不暇。在危機之下，從地產主干上生長出來的“枝杈”們，即使不會成為“棄子”，也會難免受到風險的波及。

因此，作為一塊優質的、有潛力的資產，物業板塊成了賣錢的理想標的，也成為地產商們最先“斷舍離”的那一個。

但從另一角度來審視，這在一定程度上也推動了物業領域的整合進程，以及估值回歸理性。畢竟對于這些公司來說，自身能夠生存下去，才是重中之重。