核心管理層平順交接近半年后，保利發展交出了年度成績單。

1月9日，保利發展發布2021年業績快報，全年預計總營業務收入2850.5億元，同比增長17.2%，歸母凈利潤275.8億元。

營收穩定增長的同時，保利發展2021年銷售逆勢增長，同比上升6.38%至5349.29億元。據克而瑞數據，2021年百強房企銷售罕見負增長約3%，保利發展的銷售排名從2020年末的第5名提升至第4名。

在地產行業景氣度下行階段，保利發展的業績之所以能夠表現出較強的韌性，一方面得益于其一貫的穩健經營策略，另一方面在于其資源端優勢明顯。

光大證券指出，當前房地產行業正逐漸從類金融行業轉為類制造業，高杠桿紅利逐漸消逝，而成本優勢和回血能力將成為未來房企的核心競爭力，保利發展作為央企，預期會進一步提升市占率。

銷售繼續增長

隨著房地產行業進入管理紅利時代，過去靠高杠桿擴張的發展路徑成為歷史，追求有質量的增長已成為行業共識。

作為央企，保利發展一直堅持以現金流管理為核心，重視銷售的回款質量和效率。截至2021年第三季度，保利發展實現銷售回籠3672億元，回籠率達到89.5%。

過去一年，保利發展無論銷售金額還是銷售均價也都創下歷史新高。廣發證券數據指出，保利發展2021年實現全口徑銷售金額5349.3億元，同比增長6.4%，銷售面積3333萬方，同比下降2.2%，全年公司銷售均價16050元/平米，同比增長8.8%。

憑借在一二線核心城市的布局，保利發展抵抗市場風險的能力凸顯。去年4季度，行業整體處于加速下行狀態，百強銷售金額單獨四季度同比下降35%，而保利發展同比下降7.79%，較3季度降幅收窄4.5個百分點，超過行業頭部及整體增速。

廣發證券研報指出，從均價變動可以觀察到，保利發展在4季度根據不同市場銷售表現，調節推盤重點城市布局，加強了高線城市的推貨力度，單獨四季度公司銷售均價同比提升12.6%，從而保持了較好的相對銷售成績。

此外，保利發展在滿足銷售增長的同時，注重控制推盤總量，優化存量貨值結構的經營意愿，降低已推未售貨值規模及與其相對應的存貨減值的相關風險。

保利發展在土地獲取上始終謹慎，根據市場環境的變化及時做出調整。數據顯示，2021年全年保利發展拿地金額約為1856億元，投資力度為35%，拿地權益占比72%，較20年增長7個百分點。

中信證券認為，考慮監管機構鼓勵行業收購兼并，預計保利發展銷售規模、市場份額和行業排名還會進一步提升。

資金優勢明顯

穩健的財務狀況，是保利發展在行業投資力度全面下降的情況下依然能夠積極拿地的重要原因。

保利發展始終保持適中杠桿水平，是TOP5房企中唯一一直保持“三道紅線”綠檔的企業，經營收入、利潤及銷售規模穩步增長。

截至2021年第三季度，保利發展扣除預收賬款后資產負債率為65.62%，同比基本持平；凈負債率為67.6%，同比降低3.3個百分點；現金短債比為2.32，同比增長0.4，短期償債能力較強。

從具體的財務指標來看，截至2021年第三季度，保利發展有息負債為3410億元，同比增長12.9%；貨幣資金1321.09億元，同比增長7.7%。

據克而瑞研究中心不完全統計， 2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現負增長，同時達到五年來最低點。

在此背景下，作為老牌央企的保利發展體現出了明顯的融資優勢。例如，在去年11月9日中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會后，保利發展以及招商蛇口、光明地產等央企國企相繼啟動銀行間市場發債。

據華安證券數據，2021年全年，保利發展共發行4支中期票據、8支一般公司債及5支ABS，共計發行規模214億元。

到年底，保利發展董事會又審議通過了《關于注冊100億元中期票據的議案》，同意保利發展向銀行間交易協會申請注冊發行100億元普通中期票據。

華安證券研報指出，2021年底，監管部門多次釋放出房地產金融政策信號，引導房企融資環境逐步“解凍”，頭部優質規模型房企收益良多，保利發展的資金來源也進一步豐富。

不過，在融資收緊的大環境下，房企更依賴自身經營產生的現金流。對保利發展而言，除了有銷售回款帶來的現金流外，還有一部分重要的來源，那就是多元化業務。

保利發展多元化產業布局起步早、體系全，形成以不動產投資開發為主體，以綜合服務與不動產金融為翼的 “一主兩翼”業務版塊布局。2021年，保利發展相關多元產業均實現穩步增長。

2021年保利物業市場化拓展規模再創新高的同時，深化落實大物業戰略，其中非居業態占比70%，標桿項目有上海交通15號線、國防大學、中南大學、五臺山及廣州塔景區等。

購物中心板塊，保利商業管理規模超500萬平方米，已開業面積超過200萬平方米，2021年全年銷售額同比去年穩定提升。

酒店公寓板塊，公司營收同比2020年增長顯著，酒店經營實施能源使用的限時控制，疫情期間單月成本較正常時期下降20%-32%；此外，酒店板塊擁有45個國際品牌特許經營權，在營20家酒店及會議中心，籌備運營超60家。

商業和酒店公司還成功獲得第十四屆全國運動會商業街及住宿運營服務權，并順利完成運營。公寓業務實現累計盈利，將人才公寓建設和服務作為服務保障社會民生的重點工程，在杭落地1200+間的大型人才公寓社區。

在健康板塊，今年保利健投新增養老床位數6380張。大健康在養老項目封閉管理的情況下，快速推進家庭養老服務業務，旗下專業適老化用品供應商和品公司獲得國家專利84項，可面向全國百萬戶家庭提供適老化改造整體解決方案。

在金融板塊，保利發展旗下產業基金管理規模累計近1600億元。

申萬宏源研報指出，預期房地產加速出清后格局優化，集中度將進一步提升，優質房企有望獲更大發展空間。