記者｜張子怡

在并購類債券發行上，招商蛇口踏出了地產行業第一步。

1月12日，招商蛇口2021年度第一期中期票據（并購）30億元已完成注冊，首期發行25.8億元。

該筆票據為今年首筆成功發行的行業內并購類票據，這預示著房企并購票據“破冰”。

招商蛇口的并購票據募集書顯示，本期債券募集資金12.9億元用于支持產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力，12.9億元用于償還公司的銀行貸款。

具體而言，招商蛇口將收購一公司以住宅為主的城市更新項目，該公司股東B公司于2021年8月9日出讓該公司80%股權及債權，最終由招商蛇口子公司競得。該城市更新項目的收購總價款達21.53億元。此次發行債券的募集資金12.9億元用于并購，金額不超過并購總價款的60%，置換發行人前期投入資金及后續資產投資。

招商蛇口表示，由于本次住宅項目體量巨大，故需引進較強的資金及運營能力的開發商加入才能確保項目順利推進，避免出現項目中途擱淺。發行人作為行業標桿，積極參與該住宅項目的并購，為該重大項目注入資金，同時為房地產行業的健康發展樹立了良好的示范作用。

至于是哪家房企的舊改項目，截至發稿前，招商蛇口未給出回應。

值得注意的是，招商蛇口并購票據募集書提示，公司存在短期償債壓力較大的風險。近三年發行人短期債務呈上升趨勢。截至2020年末，發行人有息債務合計為1604.44億元，其中一年內到期部分為600.48億元，占比為37.43%；1-2年內到期的部分為327.15億元，占比為20.39%；2-3年內到期的部分為401.4億元，占比為25.02%；3年以上到期的部分為275.41億元，占比為17.17%。

此外，2018-2020年，招商蛇口毛利率分別為39.49%、34.65%、28.69%，呈下滑趨勢，主要是受全國房地產趨緊政策和新冠疫情影響，發行人同期簽約銷售均價出現走弱所致，發行人毛利率存在繼續下滑的風險。

短期償債壓力大、毛利率走低的情況下，招商蛇口2021年未完成原定銷售目標。公司公告顯示，2021年1-12月，公司累計實現簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增加17.77%；累計實現簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%。

據了解，招商蛇口曾于2020年度業績發布會上提到，2021年全年銷售目標為不低于3300億元，以此計算，招商蛇口完成全年銷售目標99.04%。

不過，作為央企的招商蛇口仍然具有較強的融資能力和融資優勢。在并購票據發行上，招商蛇口成為行業第一個“吃螃蟹的人”，并優化了其并購項目后的財務狀況。

招商蛇口表示，此次并購中票的發行將進一步優化發行人的財務結構，同時為公司的未來業務發展提供穩定的中長期資金支持和優質項目儲備，使公司更有能力面對市場的各種挑戰。以2021年9月30日公司財務數據為基準,本次債券發行完成且根據上述募集資金運用計劃予以執行后,本公司的合并財務報表資產負債率將增加0.05%,流動比率和速動比率不變。

12月下旬時，央行、銀保監會聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》。針對該通知，央行金融市場司司長鄒瀾表示：“房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。”

通知發布之時，央行、銀保監會和國資委召集部分民營、國有房地產企業和主要商業銀行召開座談會，鼓勵優質企業按照市場化原則加大房地產項目兼并收購，鼓勵金融機構提供兼并收購的金融服務，助力化解風險、促進行業出清。

此前有市場消息稱，招商蛇口、華潤、中海、萬科等企業計劃在中國銀行間市場交易商協會注冊發行并購票據，募集資金用于房地產項目的兼并收購。

經孔雀開屏系統查詢顯示，并購票據僅有招商蛇口一家完成注冊，其他房企動向仍需觀察。

有央企的投拓負責人告訴界面新聞：“即便有并購融資政策支持，公司對于項目并購還是會比較謹慎。融資只是讓大家短期資金不會出現很大的問題。但最主要的問題仍然是銷售能否有很明顯的改觀。”