文｜酒管財經

編輯丨吉耀鈺

作為地產的配套，酒店有沒有機會沖上母公司的C位？

國內市場，酒店與地產結緣頗深，后者在行業加速發展之時，也享盡了酒店的價值紅利，至今雙方仍舊在不斷探索新的結合點與玩法。

就在去年，碧桂園、萬科、融創、金茂、綠地等多家房企均在酒店板塊發力。酒店原本只是作為配套存在，而在地產顯現下行之勢時，酒店能否成為地產新的增長點？

01、頭部地產在酒店板塊頻頻發力

在政策、利潤空間等多因素影響下，拓展業務領域、挖掘新增長點或是房產行業的新出路。

像在2021年3月份，華住集團和融創文旅的合資公司永樂華住，合作方式將以融創文旅提供物業、華住集團運營管理的方式，承擔兩大類共計9個高端及奢華酒店品牌，包括商旅品牌施柏閣、堇山、堇悅，以及文旅品牌花間堂、宋品、永樂半山等。

據透露，雙方計劃5年簽約200個項目，開業超100家高端酒店。

2021年4月15日，亞朵集團宣布和萬科聯手合作，雙方合作項目深圳南山萬科云城亞朵酒店，曾有媒體報道，該酒店開業1年，其投資回報率遠超行業平均水平。除此以外，雙方合作的多個酒店項目還將在深圳、杭州等城市落地。

萬科酒店與度假事業部相關負責人曾向媒體透露，“（亞朵）強大的品牌影響力，專業的運營能力和完善的生態鏈體系，都將幫助萬科的酒店業務更上一個臺階。”

其實萬科早已懷揣酒店夢，早在2020年就有所征兆：原冰雪與度假事業部的基礎上，成立酒店與度假事業部，以更好地管理集團現有酒店與度假物業資產。現已經形成了以高端商務為定位的“瞻云”和以城市人文為內涵的“有熊”兩個自營品牌。

而碧桂園旗下鳳悅酒店及度假村，已建立鳳悅酒店、鳳悅輕尚、鳳頤等多個酒旅品牌。此外，碧桂園與希爾頓、美諾等國際集團引進希爾頓惠庭、安納塔拉等品牌，力求從商務、生活方式、休閑度假到會議，覆蓋多層次需求。

原本，酒店作為地產配套設施，為地產提供了優質的品牌形象以及附加價值。也就是說，在過去高星級酒店的存在，除了其本身功能以外，還有一項重要“任務”：構建商業想象力。

而在地產行業增速放緩之時，地產旗下項目，誰能真正盈利、有未來，地產商們才愿意用錢投票。

照此來看，從地產配套到給予厚望，酒店能否成為地產向上的第二曲線呢？

02、酒店能成為地產新的盈利點嗎？

先來看一個事實。

有酒店同行曾向我“抱怨”：每到集團年會，各事業部負責人排排坐的時候總是略顯尷尬，他的位置總排在第一排靠邊，C位一直安排的是地產、投資事業部的負責人。

這可能是很多酒店項目總面對集團的真實寫照：酒店在整個集團中地位極其尷尬。

當下，隨著地產行業明顯下行，以往靠“販賣”空間的地產行業來講，除了住宅、商場以外，酒店是其最為熟悉的存量業務之一。然而酒店能否為地產賦能，或者成為新的盈利增長點嗎？

仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部董事總經理周濤認為，目前地產領域并非處在大規模發展階段，如果開發商有酒店資產，會對其進行精雕細琢，在有現金流的情況下，會對酒店資產包進行重新梳理和定位，否則會賣掉資產，回籠現金流。

他認為，當前疫情還沒有完全結束，酒店行業還沒有恢復到2019年的盈利水平，期待2022年酒店成為新的增長點的可能性并不大，等疫情完全控制，預計到2023以后酒店才有可能迎來新的增長機會。

“當下是有實力的企業吸納優良資產、重新配置有利資產的時機。”周濤稱。

那么，地產+酒店模式前進的障礙有哪些？

周濤認為，在國內，一些地產旗下的酒店，在品質、定位等方面出現錯配，或成為其發展中較大的問題，比如在一些三四線城市，地產商為了拉動項目的銷售，可能在不適合的位置建設了高星級酒店，但是城市的經濟、人口規模并不能支撐酒店的經營，就會出現一些五星級酒店REPAR不足400元。開發商開發項目、酒店沒有錯，但不一定非要定位為五星級酒店。

“地產+酒店的項目往往是一大片住宅+酒店，這樣的話和出行的目的是不匹配的。而商業、旅游目的地+酒店的配套，才能有更多差旅、協議的客戶。”周濤稱。

還有行業人士認為，往往在開發酒店時，容易更多地考慮酒店的形象，就會忽略、功能和效率，早前有一則數據表明，國內的五星級酒店每房的均攤面積已經達到了175平方米，另外挑空的大堂除了消耗更多能源，并不會帶來過多的盈利。反而，無噪音、床墊舒適、水壓充足、wifi高度、早餐品質才是營造回頭客的“五大法寶”。

03、疫情當前，唯有在努力中創造機會

之前了解過一個高星級酒店，如前文所言相同的是，其建設之初就是作為商業的配套、營造高大上的商業形象，雖囿于地理位置，但酒店依然在房餐會上拼命吸客，才勉強盈虧平衡。這樣的案例在各地，并非少見。

然而也有一些地產酒店，結合自身優勢，挖掘潛能。

寶龍酒店集團顧問兼寶龍藝術中心總經理夏國躍就曾公開介紹，在2015年酒店就開始嘗試讓藝術家在酒店里創作，每周末當地社區居民還能和藝術家交流，每月有會員日舉辦一些會員活動，讓客人對酒店有更多的好感。

經過一年多的運營，藝術家留下了很多的作品，酒店卻成了網紅拍照、直播的地方。以杭州為例，疫情期間，很多酒店出租率不到10%的情況下，旗下的藝珺酒店出租率始終維持在20%左右。

酒店應該是一個場景化、空間化的運營商，而不是吃和住的服務提供者。

再比如，蘇寧酒店充分遵循線上線下相結合的運營模式，通過蘇寧易購平臺開通蘇寧酒店旗艦店為酒店賦能，提升酒店經營收入。線下在蘇寧雅悅酒店開設蘇寧極物店，針對性挑選適合酒店客群的蘇寧極物產品進行陳列展示和售賣。門店總經理可以兼極物店店長，前臺員工可以兼職售貨員，銷售產品可以拿到提成。通過這種模式，不僅提高了員工的收入，又提高了酒店的坪效和人效。

總結來說，過去地產酒店就是配套本身，而面對殘酷的“內卷”市場，地產集團也逐步緩過神來，想要盈利，高星級酒店的名號并非“神藥”，唯有像上述地產酒店一樣，務實做內容，用特色打動客人；向地產集團內部找資源，用已有優勢去落地。

事實上，當下那些勇于革新的地產酒店，已經放下了高星級酒店自我標榜的“偶像包袱”，貼近客戶需求本身，做外賣、承接社區活動等，思維方面的轉變，才是酒店面向更廣闊市場的第一步。

不管酒店何種“出身”，其發展都離不開把硬件做軟，把軟件做硬。當下，正直寒冬，2022年的市場不論如何，春天總會到來。

統籌丨勞殿