文︱觀點網

借物業股"抵押"發債24億港元后，雅居樂再處置非核心物業獲取現金。

1月10日早間，雅居樂公告披露，其于2021年7月1日至12月31日止期間，已就14項非核心物業的出售訂立若干物業認購書及/或物業買賣合同，售價合計約人民幣28億元。

該14項非核心物業包括酒店(含酒店用地)5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區商業配套3宗、公寓1宗。

至于這些非核心資產的區域分布、項目質素、估值等具體信息，公告中則無更多披露。觀點新媒體就此詢問雅居樂，亦無法得到更詳細的資料。

獲取資金應該是雅居樂現階段資產處置的直接目的。按照公告所言，上述物業出售的所得款項凈額用作集團一般營運資金，而其中訂金及/或銷售款合計約人民幣11.49億元已在2021年收取，預計集團可于2022年收取現金回款約人民幣16.51億元。

出售資產是現金的直接流入，無疑對優化報表的作用最為明顯。實際上自2020年下半年"三道紅線"落地以來，疊加房企融資持續收緊等壓力，資產出售的動作也更為頻繁，這被視為是緩解融資壓力、改善財務狀況、盤活資產的有力途徑。

而選擇出售的資產類型除了地產項目之外，主要涉及的包括文旅、酒店等受疫情影響較大且較難盤活的資產項目；以及其余多元化項目，這些大部分被視為"非核心資產"。

對于雅居樂而言，變賣非核心資產變現并不少有，且多為商鋪、商場等商業配套。

此前雅居樂于 2015年左右將重點工作放在"減債"上時，在資產處置上亦選擇出售非核心資產，包括一些酒店的投資。按照彼時管理層的說法："如果價格合適的話我們都會出售，最主要是希望資金可以靈活調配投放在比較好的資產里面，優化資產結構，將一些回報慢的資產變現，轉投新的、有潛質的項目。"

2020年底，雅居樂亦曾叫賣大灣區四項"大宗資產"，該公司《大宗資產投資手冊》上寫道："目前，雅居樂在售4宗建面約600-8500平方米的大宗資產，涵蓋購物中心、社區商鋪及會所等復合型業務，滿足多元業態靈活運營需求。"

這些準備出售的資產則包括惠州白鷺湖超市、廣州從化集市中心、佛山南海御景豪庭社區商鋪、佛山南海御景名門社區商鋪。

不過相比其他同樣處置資產的房企而言，雅居樂這些資產的體量要小得多。

據了解，雅居樂的商鋪、酒店、公寓等資產歸屬于多元化業務，雅居樂自2016年雅居樂更改公司名開始多元化發展后，其多元化業務仍處發展階段，根據預期，2022年到2023年地產跟多元化業務要各占收入一半。

不過在資金掣肘下，雅居樂在近兩年對于多元化業務的投資力度有所減緩，相比往年50-100億的資金支持逐漸減少。

而在總體戰略上，多元化業務在拆分獨立之后又在兩三年后再次并入集團，亦值得引起審視。2021年8月，雅居樂集團內部發布了一則《關于2021年地產集團組織架構調整的通知》，將原房管集團、城市更新集團、商業集團都將合并至地產集團。與此同時，地產集團本部將由原來的12個中心調整為4個中心、2個派駐組、4個產業公司。

于過往一直注重多元化布局的雅居樂而言，組織調整"縮減"多被解讀為"為減少內耗"。類似關于內部資產管理的動作多被直接指向"資金需求"。

非核心資產之外，2020年底雅居樂亦援引平安向其7個位于海南、中山、清遠、天津等地的地產項目注資超70億元，平安作為財務投資者的身份介入，為雅居樂帶來財務壓力的紓解。

2021年下半年看，雅居樂應是更為渴求資金，尤其在市場整體下行的背景下。其中于10月份，有傳聞稱雅居樂旗下美元債"AGILE5.504/21/25"未兌付利息。在此背景下，雅居樂緊急召開投資人溝通會作出澄清，否認了未付息以及被收購、高管裁員等，并保證其有足夠資金償還到期債務。

隨即近幾個月，也多有雅居樂出售資產、樓盤降價銷售的消息。其中包括位于廣州老城區荔灣白鵝潭核心區的江景房雅居樂天際715，市場消息最高直接讓利250萬/套。

這另一方面雅居樂亦表現出融資的渴望。2021年11月初，穆迪將雅居樂的評級進行了下調，調到"負面"，標普也把雅居樂的長期主體信用評級從"BB"下調至"BB-"，展望 "負面"。 下調的背后反映市場對雅居樂也起了流動性擔憂，標普則建議雅居樂可以利用豐富的資產基礎來籌集資金。

其中于2021年11月，雅居樂便宣布借物業股雅生活股價"抵押"發行可轉債募資24億港元，這樣的方式，被認為是目前市況下可以最大效益的融資，并且融資所得金額最終是回流到雅居樂層面。

2021年12月，雅居樂則轉而以1.4億美元投資威馬汽車。常規而言，新能源汽車領域是不少房企近兩年更為青睞的領域，入局大多是希望借此提高自身的造血能力，不過雅居樂的入局更像是財務投資，或許也為了后續的套現。

從債務兌付壓力來看，根據企業預警通數據，雅居樂現存7筆境外債券。其中于2022年雅居樂到期的境外債券有3筆，2022年上半年面臨著一筆5億美元的票據到期。在下半年還有兩筆美元債到期：2022年8月14日到期的兩億美元票據，票面利率為6.7%；2022年8月31日到期的4億美元票據，票面利率為4.85%。這幾筆債務合計11億美元，折合成人民幣約70億元。