記者 | 孫梅欣
地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)似乎有一種默契：當傳聞發(fā)生時，就離事實發(fā)生不遠了。
朱榮斌離職就是這種情況。過去兩年時間，這位“明星經(jīng)理人”要離開陽光城的消息，一直甚囂塵上。盡管一次一次地辟謠，傳聞也一再發(fā)生。
真相終于在邁入新年后發(fā)生。2022年1月5日晚間，陽光城發(fā)布公告，朱榮斌因個人原因，申請辭任執(zhí)行董事長兼總裁，辭職后將不在公司擔任其他職務(wù)。
接替總裁職務(wù)的，是早前擔任執(zhí)行總裁的徐國宏。徐國宏加入陽光城已5年，早前擔任陽光城大本營福建大區(qū)總裁。去年10月調(diào)任集團執(zhí)行總裁協(xié)助朱榮斌開始，便被視為可能是其接替者。
與此同時，朱榮斌還在當日通過深交所大宗交易系統(tǒng)，以3.07元/股的價格，減持了391.81萬股無限流通股，套現(xiàn)1202萬元。加上之前的減持，朱榮斌虧了約3239萬元。
落定離職后次日，朱榮斌在陽光城集團的群里寫下大段留言，表達出“長時間的糾結(jié)、博弈與掙扎，離職確實無奈”的情緒、“難忘過去幾年……無怨無悔，無愧無懼”、表示“萬般不舍，不說再見”。
回望四年半前，當他和吳建斌共同從碧桂園離開，高調(diào)加入陽光城的“高光時刻”，此時的離開，顯得更加黯淡。
如今陽光城也遭遇二股份泰康系拋售，面臨債務(wù)兌付壓力，不再是昔日的閩系“黑馬”。
“明星”更迭
1995年，時年23歲的朱榮斌，從清華大學(xué)獲得工程碩士學(xué)位，并隨即加入中海地產(chǎn)。在之后的13年間，曾歷任中海地產(chǎn)董事、助理總經(jīng)理兼華東區(qū)總經(jīng)理等職務(wù)，負責中海地產(chǎn)上海、南京、杭州等城市項目。
2008年，在調(diào)往華東區(qū)僅半年后，朱榮斌從中海地產(chǎn)離職，并在當年9月加入富力地產(chǎn)，擔任富力地產(chǎn)總經(jīng)理、華南區(qū)總經(jīng)理。
2013年5月，朱榮斌加入碧桂園，擔任聯(lián)席總裁及執(zhí)行董事，負責碧桂園及其附屬公司投資、商業(yè)及產(chǎn)品設(shè)計的管理工作。
也正是從這一時期，朱榮斌真正在行業(yè)間名聲鵲起。在他到來之前，碧桂園總裁莫斌已經(jīng)到位，加上同為中海地產(chǎn)出身的首席執(zhí)行官吳建斌的加入，碧桂園開啟了“三斌”時代。
這也正是碧桂園的大發(fā)展時期。從2013年的破千億，到2016年達到3088億元，躍居行業(yè)排名前三。
“黑馬房企”的出現(xiàn)，以及這一時期房企普遍對規(guī)模增速的需求，使得負責具體運營、投資、營銷工作的職業(yè)經(jīng)理人，備受關(guān)注。朱榮斌也正是在此時，一躍成為行業(yè)的“明星經(jīng)理人”。
這一階段正進入快速增長期的陽光城，也需要一位新領(lǐng)導(dǎo)者的加入。
在2012年之前，起家福建的陽光城，還是一家以福州及周邊地區(qū)作為主要市場的區(qū)域型房企，盡管在2010-2011年間陸續(xù)進入西北、華東、海南等地區(qū)市場，但全國化路線尚不明顯。
2012年，陽光城實控人林騰蛟，從龍湖挖來了陳凱擔任總裁，由此開始了陽光城快速發(fā)展的3年，不僅將當時年銷售額不足百億規(guī)模的房企，迅速拉升至超過230億元規(guī)模，開啟了“高周轉(zhuǎn)+高杠桿”模式，還進入全國多個城市，并正式將總部遷至上海，開始了陽光城的全國化路線。
2015年陳凱辭任之后，由時任萬科深圳地產(chǎn)營銷總經(jīng)理張海民，接任了陽光城總裁職務(wù)。這一時期，正是房地產(chǎn)行業(yè)“收并購”最火熱的階段，張海民帶領(lǐng)陽光城在收并購市場上大舉進擊，僅在2015-2016年間，就并購了29宗，銷售規(guī)模也踏上了500億，陽光城當時也被冠上“并購?fù)?/span>”的稱號。
但在短時間內(nèi)的快速收購，也給后來的經(jīng)營埋下隱患：一方面企業(yè)高速周轉(zhuǎn)，資金需求強烈，債務(wù)攀升；另一方面，一些收并購項目存在的土地、股權(quán)、債務(wù)等復(fù)雜問題，也被一并納入陽光城之中。
還有一個問題是，行業(yè)前十的門檻在2016年邁進千億規(guī)模，原本把千億目標定在2020年的陽光城，顯然等不及了。
而在此前擅長拿地、高周轉(zhuǎn)、布局三、四線，并且在碧桂園經(jīng)歷過3000億規(guī)模管理的朱榮斌，和善于籌資、融資的吳建斌，作為“雙斌”組合，在2017年正式加入陽光城。
分崩離析
彼時的朱榮斌和林騰蛟，惺惺相惜。林騰蛟提到朱榮斌時說”人品是最好的風水”、朱榮斌也一再說，陽光城會是自己職業(yè)生涯的“最后一站”，并豪邁地提出了要在3年時間，跨越1500億-3500億的規(guī)模目標。
林騰蛟給朱榮斌開出了600萬的年薪，朱榮斌也拿出了真金白銀，在2017-2018年陸續(xù)增持陽光城股份，加上2020年的股票期權(quán)和員工持股計劃，累計持有2022萬股份，耗資1.36億元，和陽光城深度綁定。
同時，更多“中海系”出身的經(jīng)理人，被帶入了陽光城體系內(nèi)，包括前世茂副總裁闞乃桂，以及前龍湖副總裁徐愛國，均在這一時期加入陽光城擔任副總裁。
這也意味著，陽光城在內(nèi)部架構(gòu)和人事調(diào)整上，也發(fā)生了大變動。到2018年中旬，時任陽光城副總裁陳林、許珂，以及北京區(qū)域公司總裁李軍、上海公司總經(jīng)理宋友強就先后離職，這些職業(yè)經(jīng)理人基本都是陽光城上一階段發(fā)展的重要管理者。
朱榮斌和陽光城有過甜蜜期，加入后也不負眾望，僅用1年時間，就將陽光城銷售規(guī)模拉進了1000億的門檻。到了2019年末，更是直接站上了2000億規(guī)模，實現(xiàn)快速跨越。
要知道在他加入的2017年，陽光城當年在土地市場收獲了驚人的120宗地塊，權(quán)益貨值接近5000億元。
但此時行業(yè)內(nèi)一些老板和職業(yè)經(jīng)理人對“房住不炒”提出后行業(yè)的趨勢發(fā)展預(yù)判不足，依然在大干快上。陽光城這個階段跨越式增長的背后，也存在的財務(wù)隱憂。
2018年度業(yè)績會上，朱榮斌表達出對財務(wù)指標的不滿。當時公司超過1600億規(guī)模的銷售額，凈利潤只有30億元，凈利潤率為6.9%，凈負債率則仍然超過182%，這還是努力降債70個百分點的結(jié)果。
到2019年8月，朱榮斌已經(jīng)感受到了一些“高處不勝寒”，并坦言2000億銷售額的陽光城“大但還不夠強”，提到產(chǎn)品要回歸品質(zhì)，發(fā)展速度要跟杠桿、負債保持好平衡關(guān)系，要在財務(wù)指標優(yōu)化下達成。
或許他和吳建斌此時已經(jīng)感受到了行業(yè)的涼意，但想掉頭調(diào)整，速度還是慢了。
2020年疫情的到來，以及連續(xù)的調(diào)控，使得行業(yè)整體增速開始放緩。也正是在這一年，泰康系作為戰(zhàn)投股東，進入了陽光城。
2020年9月，泰康人壽及泰康養(yǎng)老，以33.78億元的代價，從陽光城當時的第二大股東上海嘉文聞投資手中，獲得了13.46%股權(quán)，共計5.547億股，躋身第二大股東。
按照當時轉(zhuǎn)讓股權(quán)的對賭協(xié)議來看，要求在2020年-2024年，歸母凈利潤年均復(fù)合增長率不低于15%，累計數(shù)不低于340.59億元；2025年-2029年，歸母凈利潤數(shù)分別達到101.72億元、111.90億元、123.08億元、129.24億元和135.70億元。
也就是說，從2020-2029年間，陽光城的歸母凈利潤要在10年間達到942億元，如果沒有達標，陽光城要對泰康進行相應(yīng)的現(xiàn)金補償。另外，還有限制陽光城減持，每年現(xiàn)金分紅等一系列要求。
雖然在當時“險資+地產(chǎn)”的模式普遍出現(xiàn)，但承諾如此高額的凈利潤，還是引起行業(yè)側(cè)目。此時的陽光城已經(jīng)遭遇發(fā)展瓶頸期，合約銷售額和營收，在疫情的影響下增長放慢，上半年甚至出現(xiàn)降速。
誰能想到，僅僅1年之后，陽光城股價大幅縮水，泰康系選擇將9.41%的股票，轉(zhuǎn)讓給泰禾建設(shè)，虧本套現(xiàn)12億元離場，剩余持股數(shù)量剩3.997%。
而此時地產(chǎn)圈內(nèi)，又開始傳出朱榮斌要離職的消息。雖然之后朱榮斌表示自己和林騰蛟有“五年之約”，不會離開陽光城，但也間接承認了，的確有獵頭找上門來的事實。
但更大的危機，則在2021年到來。隨著年初“三道紅線”的提出，金融機構(gòu)對開發(fā)商融資進行限制，包括陽光城在內(nèi)的高負債、高杠桿企業(yè)，遭遇了持續(xù)高速周轉(zhuǎn)的資金端突如其來的剎車。陽光城難以獨善其身，下半年開始出現(xiàn)流動性危機。
去年10月底便有消息傳出，金融機構(gòu)對陽光城資金已經(jīng)出現(xiàn)緊縮態(tài)勢，數(shù)日后陽光城便正式為旗下多只債券尋求展期。同時召開董事會，以解決債務(wù)清償、銷售回款等一系列財務(wù)措施，之后公布了展期或?qū)嵨镔Y產(chǎn)兌付的理財解決方案。
繃緊的財務(wù)狀況也讓林騰蛟親自下場，出售了其持有的興業(yè)銀行部分股份，以協(xié)助陽光城紓困。到了12月，開始傳出高管降薪并緩發(fā)薪資的消息。
此時陽光城內(nèi)部發(fā)生的一系列人事變化，讓局面更加微妙。在公布了去年第三季度業(yè)績后不久，朱榮斌被任命要求負責公司的經(jīng)營管理、董事會戰(zhàn)略管理和公司新賽道的研究及拓展；在福建大區(qū)擔任總裁多年的徐國宏，則升為執(zhí)行總裁，負責公司日常業(yè)務(wù)管理工作；原集團CFO陳霓則晉升為集團執(zhí)行副總裁。
而跟隨朱榮斌到來、分管投資的副總裁徐愛國，卻在此時從陽光城離職。隨著朱榮斌之后的陸續(xù)減持，似乎已經(jīng)提前預(yù)示著離開的結(jié)局。
朱榮斌加入陽光城不到5年的時間里，這家公司經(jīng)歷了千億、跨越、行業(yè)TOP20，再到增長緩慢、資金緊繃、債務(wù)壓力的現(xiàn)狀。
2021年中期業(yè)績顯示，陽光城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為78.8%，凈負債率為93.8%，現(xiàn)金短債比為1.53，在“三條紅線”要求下，維持“黃檔”水平。
以高光開始的朱榮斌，則以黯淡落幕，在搭上了行業(yè)增速的最后一班過山車后，卻并未能準確搭準行業(yè)變革的脈搏，及時調(diào)整企業(yè)發(fā)展節(jié)奏，最終陷入兩難境地。
但他和陽光城的關(guān)聯(lián)還未就此完結(jié)。根據(jù)公告顯示，朱榮斌仍持有陽光城1175.44萬股股票，占總股本比例0.28%。按照目前3.25元/股的價格，價值約為3820萬元。
而陽光城的麻煩，也并未結(jié)束。就在1月7日下午，陽光城的控股股東陽光集團所持有公司的1705萬股，遭到司法凍結(jié)，所占公司股比0.41%。
一貫愛從外部挖角的林騰蛟，這一次只能選擇相信“自己人”，提拔了在內(nèi)部實戰(zhàn)多年的徐國宏，以及原浙江、上海的大區(qū)總裁。
陽光城前兩年的熱鬧已經(jīng)落幕，在2022年伊始上任的新一代管理層，能否將陽光城帶出迷霧，還是未知數(shù)。