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2021年基礎設施公募REITs捷報頻傳，利好政策頻出，有能力的嘗鮮者絡繹不絕，投資者們熱情搶購。通過投資基礎設施公募REITs，社會公眾有機會以較低門檻參與大基建，投資產業園、高速收費站等基礎設施不動產，體驗作為房東長期收租的快樂。

第二批公募REITs更勝從前

距首批9只基礎設施公募REITs在滬深交易所上市五個月，第二批公募REITs粉墨登場，在戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個階段都收獲了大批擁躉。

戰略配售階段，恰逢銀保監會發布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，支持保險資金規范開展基礎設施公募REITs投資業務。以國壽投資、太平人壽保險、中信保誠人壽保險、太平財產保險、新華人壽保險、中國保險投資基金等為代表的保險資金跑步入場，成為戰略配售投資者聯盟，坐上了公募REITs的第二趟班車。

網下詢價發售階段，機構投資者對兩單REITs產品認購超40倍；面向公眾投資者定價發售時，一日告罄，雙雙啟動比例配售，其中建信中關村REIT配售比不足2%，盛況空前。

通過公募REITs成為「包租婆」

REITs（Real Estate Investment Trusts），即不動產投資信托基金，是指向投資者發行收益憑證，募集資金專門用于投資不動產，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。根據募集方式和流通特點，REITs可分為公募REITs和私募REITs兩大類。按投資對象的不同，REITs還可分為權益型REITs、抵押貸款型REITs和混合型REITs。

在國際資本市場REITs已有60多年的發展歷史，是一個發展迅速、相對成熟的金融產品。據EPRA（European Public Real Estate Association）披露的數據，截至2020年底，全球共43個國家或地區推出了900只REITs產品，總市值規模達到2萬億美元。其中美國REITs市場最為發達，運作模式最為成熟，其發行的REITs產品種類、數量和規模都在全球市場占據主導地位，總市值占全球市場的63%。日本、澳大利亞、英國、新加坡REITs市場規模緊隨其后。

從國外實踐看，REITs已廣泛應用于交通、能源、市政、倉儲物流、大數據中心等基礎設施領域。

當前我國在交通能源、生態環保、城市建設、倉儲物流等基礎設施領域形成了大量類型豐富的優質資產，為開展基礎設施REITs試點創造了條件。借鑒國外成熟經驗，我國正在探索一條具有中國特色的實現路徑。

我國基礎設施公募REITs是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。按照規定，我國基礎設施公募REITs在證券交易所上市交易。

基礎設施項目主要包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業園區等其他基礎設施。

簡而言之，基礎設施公募REITs就是把物流倉、產業園、收費公路等規模較大、流動性較低的不動產項目，轉換成容易投資和交易的金融產品，投資者以較少資金投資該金融產品，間接成為相應不動產項目的「包租婆」，分享長期收益和資產升值紅利。

2020年4月30日，中國證監會和國家發展改革委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱40號文），標志著我國公募REITs試點正式啟航。隨著2021年6月21日，首批9只公募REITs在滬深交易所正式上市，我國基礎設施公募REITs終于邁出了「從無到有」的第一步，開啟了建設中國版REITs市場的新征程。

截至目前，兩批共11個試點項目融資規模超過360億元，涉及收費公路、產業園區、倉儲物流、污水處理等主流基礎資產類型，分布在京津冀、長三角和粵港澳大灣區等重點區域。

中國版REITs邊界探索

基礎設施公募REITs具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，降低企業債務風險，更好地服務實體經濟和國家戰略，推動國家基礎設施高質量發展，這是一件興產立業，濟世經邦的大事。

在總結前期經驗的基礎上，中國版REITs市場不斷拓展探索邊界，未來發展將呈現以下趨勢：

①萬億市場規模，中國或成全球最大REITs市場。市場預計，我國存量基礎設施REITs規模未來是一條萬億級賽道。據投行瑞銀報告，當前中國內地擁有價值60萬億美元的基礎設施資產，若2%通過REITs證券化，2030年市場規模到預計達到1.2萬億美元。若發展樂觀，規模可能高達3萬億美元，中國有望成為全球最大的REITs市場。

②項目申報區域放開至全國范圍，基礎設施行業類別擴容，全民參與大基建浪潮方興未艾。2021年9月，發改委發布了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱958號文），由先前的聚焦重點區域明確全國各地區符合條件的項目均可申報。重點支持區域進一步擴大，在京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲的基礎上，新增黃河流域生態保護和高質量發展等國家重大戰略區域。

范圍擴容，基礎設施REITs資產種類愈加豐富。試點行業新增能源基礎設施、保障性租賃住房、水利設施，以及自然文化遺產、國家AAAAA級旅游景區等具有較好收益的旅游景區基礎設施。

958號文的出臺，意味著REITs向全國范圍內、優質的傳統及新型基礎設施項目敞開了大門。

③強化REITs培育意識，多地積極開展Pre-REITs儲備工作。據不完全統計，北京、上海、蘇州、廣州、南京、西安、無錫等地相繼出臺支持REITs發展相關政策，鼓勵符合條件的優質資產打包發行REITs產品，建立項目儲備庫強化REITs培育意識。

未來，REITs之花將在華夏大地盛開。

公募REITs的主流資產

其中，產業園區（含倉儲物流）是基礎設施公募REITs的重要組成部分，也是當前公募REITs發行項目中的主流資產類型。11個試點項目中6個為產業園區（含倉儲物流）類相關資產，占比超50%，分別是蛇口產園REIT、張江光大REIT、東吳蘇園REIT、建信中關村REIT、紅土鹽港REIT、中金普洛斯REIT。

由于成熟的產業園區具備產權清晰、收益穩定、資產升值等優勢，與基礎設施REITs的產品特征十分吻合。我國產業園區體量宏大，各類產業園區數量近兩萬家，主要集聚在經濟技術開發區、高新技術產業開發區內，是承載區域科技創新和經濟發展的重要載體。

產業園區一直以來都是重資產行業，發展面臨股權融資手段單一、資本退出不暢等制約可持續發展的瓶頸問題。隨著近年來各地監管政策趨嚴，銷售回血這一「捷徑」被多地叫停。產業園區開發普遍存在建設周期長、投資強度大、現金回流慢、負債率高企等問題，嚴重掣肘園區規模化發展、精細化運營的步伐。

基礎設施公募REITs的推出，將有效打破產業園區的行業瓶頸，引導長期穩定的社會資本參與優質園區運營，是園區行業走向高質量發展的機會窗口。

從頂層設計上，公募REITs對優質的底層資產設置了具體的數字界定，比如，首次發行基礎設施REITs項目的當期不動產評估凈值原則上不低于10億元；運營時間原則上不低于3年；預計未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%等……確保通過各項數字考驗的公募REITs底層資產必定出類拔萃、權屬清晰。

截至目前，北京中關村、上海張江、深圳蛇口、蘇州工業園等國內頂尖科技園區通過層層考驗，均已享受到了公募REITs的東風。

園區興則產業興

總體來看，以優質產業園區作為底層資產發行公募REITs，短期看，有利于開發建設主體降低企業負債，增加利潤，平衡財務報表，優化資產結構，增強企業再融資能力。

長遠看，園區開發企業通過發行公募REITs，第一，建立「投-融-管-退」的資本循環體系。借助基金化運作模式，產業園區開發形成從建設、培育、REITs化，到回籠資金再投資的閉環，實現園區開發良性循環。

第二，完成從重資產到重運營的質變。園區開發企業能夠有節奏地將重資產剝離置入公募REITs，使公募REITs成為集團重資產整合的資本平臺，實現業務輕重分離。

第三，專業化運營助推資產升值。開發企業作為原始權益人，5年內持股不低于20%，意味著發行REITs的產業園區仍由開發企業掌控，為保證長期穩定的收益，開發企業勢必對園區后續運營投入更多經歷，強化開發企業的資管能力，助推園區資產升值。

第四，促進產業園區行業高質量發展。通過REITs的成功發行，開發企業憑借穩定的現金流和專業化運營，形成可復制的運作模式，向規模化、精細化發展。