文︱財聯社 陳業(yè)

從評級屢遭下調，到多只境內外債券價格持續(xù)下探，均顯示廣州老牌開發(fā)商富力地產（02777.HK）的資金困境并未有效緩解。

事實上，自去年有意出售資產起，富力地產的財務壓力就已現端倪。今年上半年，盡管富力在努力去杠桿，但其“三道紅線”指標均踩線。這也預示著，在經營和融資環(huán)境持續(xù)承壓下，富力想要快速降負債，面臨較大挑戰(zhàn)。

在2021 年中期投資者會上，富力地產董事長李思廉表示，“我們還是埋頭在賣自己手上的東西。以前累積下來的已經建成的收租物業(yè)，包括酒店、寫字樓、餐廳等，這些項目富力都愿意出售。”

不過，在行業(yè)整體形勢不樂觀的情況下，誰有能力、又有意愿接手富力的資產，目前仍是未知數。

再融資風險增加

日前，國際評級機構穆迪將富力地產的企業(yè)家族評級從“B1”下調至“B2”，將富力香港的CFR從“B2”下調至“B3”，同時，還將上述評級列入下調觀察名單。

穆迪給出的理由是，“之所以下調富力的評級，反映富力的再融資風險增加，因為其獲得離岸融資的渠道減弱，以及大量債務即將到期。此外，鑒于經營和融資環(huán)境的挑戰(zhàn)性，將富力列入下調觀察名單，主要是觀察富力是否有能力產生足夠的經營現金流，從而將其債務大幅降低到更可持續(xù)的水平。”

一位業(yè)內分析人士對記者表示，一般情況下，信用評級反映公司的基本面，評級被下調后，不排除會影響公司進一步融資能力的可能。富力地產應盡快采取措施緩解負債壓力，以免影響公司資金流動性。

在評級遭下調后，近日富力多只境內外債券出現異動，價格持續(xù)下探。其中，境內“18富力10”9月3日跌13.42%，9月7日下跌7.81%，9月9日再度下跌6.78%，至9月9日報55元/張；“16富力04”9月7日下跌6.09%，報69.95元/張，至9月9日報66.9元/張。

境外債方面，截至9月9日，富力多只債券跌破60美元大關。其中，2024年2月到期的3.75億美元債，面值下跌至55.356美元/張；2023年2月到期的8.75億美元債，面值跌至57.837美元/張；2024年7月到期的4.5億美元債，面值跌至53.976美元/張；2024年3月到期的4億美元債，面值跌至54.63美元/張；2024年9月到期的3.25億美元債，面值跌至53.814美元/張。

對此，匯生國際融資總裁黃立沖指出，債券下跌意味著公司的債務存在償還風險。由于境外債是純信用擔保，是沒有辦法拿境內物業(yè)用作抵押品的，這意味著如果房企實在沒辦法償還的話，境外投資者基本很難獲得兌付資金。

半年報顯示，截至今年6月末，富力地產的總負債為3317億元，而去年期末為3501億元；凈負債比率為123%；短期負債為136億元，而去年末為109.19億元。

踏錯周期之痛

對于富力面臨的資金難題，有業(yè)內人士分析稱，主要是富力這兩年規(guī)模擴張節(jié)奏踩的不夠準，“2017年、2018年有意做大規(guī)模，收購了大量的資產，但是近兩年行業(yè)深度調控疊加疫情，這部分資產運營情況不佳。”

據悉，富力自2017年起加快了擴張步伐，當年在收并購市場上動作頻頻。其中包括，以86億港元的價格，收購了恒基兆業(yè)位于沈陽、鞍山、鐵嶺、大連及廣州的9個項目；以192.05億元的價格，拿下萬達77家酒店資產包等。此外，在2017年，富力還收購了位于英國倫敦的多個地產項目。

大手筆收購萬達酒店資產包，是加劇富力負債壓力的重要助推器。黃立沖表示，富力接了萬達酒店資產，在行業(yè)持續(xù)調控疊加疫情影響下，酒店資產受沖擊程度甚至超過商業(yè)資產，加大了富力的資金壓力。

2021年中期報告顯示，富力地產目前擁有91間營運中酒店，總建筑面積為399萬平方米，總客房數為27409間。另外，該公司約有44間在建及規(guī)劃中的酒店，合共135間酒店，是全球最大的豪華酒店資產擁有人。

在收購萬達酒店資產包后，富力擬定不少計劃，包括通過酒店資產包在市場融資、發(fā)行REITs等，但目前來看，成效并不明顯。

多次收購后，富力融資力度也開始加大。據財聯社記者統(tǒng)計，2017年至今，富力地產共發(fā)行了超13筆境外債，其中2017年至2019年，合計發(fā)了11筆境外債，發(fā)債規(guī)模超55億美元。目前，富力地產的境外債中有4筆在近兩年到期，其余最遲到期日為2024年。

債務持續(xù)加劇背景下，富力地產轉向節(jié)省開支，2019年開始奉行盡量不拿地的原則，2020年挑選了全國各地近500億元的貨值，交由易居上線售賣。此外，也有意出售海南文旅項目海洋歡樂世界，但至今該項目未能成功出售。

富力地產在中期業(yè)績報告中透露，實現較高的協議銷售及潛在資產出售對于達成2021年去杠桿目標至關重要。而該公司能否順利達成去杠桿目標，仍有待時間檢驗。