文︱星途
2021年，在調控的大環境下，房地產市場面臨多方壓力，眾多行業內公司備受煎熬，“降負債”與“尋找成長突破口“成為了這些公司們的最終目標。
在應對市場的不確定性中，被負債問題困擾許久的富力地產在今年也啟動了一系列的“安全”措施，以提升現金流，降低總負債。
8月24日，富力地產交出了自己的2021年中期業績報告。報告顯示，2021年上半年，公司實現銷售額及營業額齊升，但盈利能力有所下降。
對于為何下降，市場解讀為富力地產目前以“穩健”為主，相應地，其負債情況有所趨緩，2021年上半年，富力地產的總負債減少184億元。
但盡管如此，富力地產在今年上半年的負債情況仍然較為嚴峻。在三道紅線的規則下，降負債會是富力地產接下來最為艱巨的任務。
在業績會上，富力地產董事長李思廉表示，“希望股東給一些耐性”。他解釋因為現行環境下賣樓收錢慢，要以“安全為主”，公司未來12個月將著重就現金流、持續減債兩方面去精細化管理。
李思廉的表態，對外界來說，更像是為了注入一劑強心劑。從現有數據看，2021年的營收增長是否具有可持續性、負債情況是否可以減緩就顯得尤為重要。
2021中期業績看點
1、銷售額、營業額同比上升18%
根據公告，2021年上半年，公司實現銷售額增至650.8億元，上升18%；實現營業額394.9億元人民幣，同比增長18%。
雖然銷售指標取得了正向增長，但整體看，仍低于TOP50平均36%的業績增長率。此外，從總體目標看，富力地產目前僅完成1500億全年銷售目標的43.4%，低于行業平均的49%業績完成率。
從數據中可以看到，富力地產目前銷售稍顯乏力，至于是否可以如期完成這千億目標，還是一個未知數。
2、整體毛利率下降
2021年上半年，富力地產錄得的毛利及純利分別為85.7億元、31.8億元，毛利率21.7%，較去年同期的29.6%下降了7.9個百分點，且低于行業平均水平。
富力管理層認為，盈利表現不佳是受到入賬面積等因素的影響，隨著年底交付建筑面積增加，預計整體盈利能力和利潤較上半年會有所改善，“公司全年的毛利率將控制在25%-30%之間”。
3、總負債減少184億元
資金方面，2021年上半年，富力地產持有現金288億元，總負債由上年同期的3502億元減少至3318億元，大幅減少184億元。
期內持續大幅減少，有利于改善財務狀況。富力管理層表示，下半年富力還將降低100-200億元總負債。
但即便如此，富力地產剔除預收款后的資產負債率為74.9%，凈負債率為123.5%，現金短債比為0.55。按照三道紅線的標準，富力地產的三項指標均以超過閾值，妥妥踩在了三道紅線上。
這意味著，富力地產短期內償債壓力較大，同時也說明了，富力地產的有息負債不能再增加了，否則會面臨資金鏈斷裂的風險。
4、融資成本較高
今年上半年，富力地產共獲得257億元融資，融資成本下跌53%至15.95億元，同時，其發行的為數不多的美元債，依然處于高息債行列。公開資料顯示，今年2月2日，富力地產發行了規模為5億美元的美元債，期限為2.49年，票息為11.75%。
整體上看，富力地產今年上半年的融資成本仍然處在高位。
5、酒店業務加重虧損
2021年上半年，富力酒店運營收入達26.3億元，同比上升81%，但目前并未有盈利，凈虧損5.4億元，處于虧損的狀態。
據了解，截至2020年底，富力運營中的酒店已達到91家，總房間數27409間，是全球較大的豪華酒店資產擁有人。然而，酒店屬于重資產行業，被認為是直接導致富力地產債務高筑的主要業務。
整體來看，富力地產面臨的生存環境仍然堪憂，在毛利率、酒店業務、融資成本不達預期的情況下，降負債將會成為它減負的唯一出路。
債務壓頂下，如何破局？
為了緩解債務壓力，富力地產必須進行自救，對于它來說，減少拿地是最有效控制負債的途徑之一。
克而瑞地產研究指出，2021年上半年，富力地產新增權益土地儲備建筑面積僅為55.5萬㎡，同比下降77%，權益土地金額19.5億元，同比下降68%；新增土儲權益樓板價3500元/㎡，較2020年全年上升13%，主要是富力已經將土儲重心轉移至一二線城市。
目前，富力地產補充土儲的方式主要來自于少量的城市更新項目。數據顯示，上半年富力僅新購入4幅土地，新增權益可售面積僅55.5萬㎡，共花費約19.5億元。
而綜合富力地產現有的城市更新項目看，截至6月底，富力地產擁有城市更新項目58個，可售建筑面積達3700萬㎡，貨值超10000億元，其中98%位于一二線城市。
對于富力地產來說，這些城市更新項目將會帶動富力地產的銷售回暖，但從另一方面看，城市更新項目開發周期、消化周期較長，對現金流的影響不能產生立竿見影的效果。對比來看，減少拿地更能夠讓富力地產解決當前困境。
克而瑞地產研究表示，富力目前主要以降杠桿為抓手，土儲增長并非其關注重點，拿地幾乎停滯，2021年上半年拿地銷售比僅0.04，較2020年的0.09進一步下降。
這樣的策略，或許已經是富力地產目前降負債重任下的最優選擇了。