4月30日，南京又成功出讓5幅地塊，分別是位于河西南（2幅）、南部新城（2幅）、板橋新城（1幅），總用地面積超56公頃，土拍總價242.4億元。相較4月29日的土拍成績更加喜人！

4月29日共成功出讓5幅地塊，分別位于城中（1幅）、河西（2幅）、江寧（1幅）、仙林（1幅）。總用地面積近31公頃，土拍總價129.06億元。

這兩天成功拍出10幅地塊，其中熱度最高的，不用想肯定是河西板塊！連續兩天的土拍河西板塊共涉及三幅地塊，分別是：29日的中南&江蘇水利江心洲G06地塊、30日的萬科河西南G10地塊、融創河西南G11地塊。

以中南&江蘇水利江心洲G06地塊為例。地塊在競拍之前，就吸引了眾多房企報名競拍，比如華發、融創、時代中國、綠城、榮盛、國資置業、中南+淮安水利、首開、正榮、萬科、保利、銀城、卓越、融信等等......

此外有意思的是，2019年江心洲的地王項目——榮盛G08地塊，在競拍之前也曾吸引眾多開發商報名參與。

于是網友對于江心洲新舊地王的battle，從中南&江蘇水利拿下江心洲G06地塊開始，就觸發了。

但其實仔細查看兩幅地塊會發現：地塊在土拍競得時的標準就不一樣，沒有所謂的battle比較；兩個地塊所處的大環境及區域紅利都是相似的；還有就是現在市場對于江心洲的認可，江心洲在河西板塊內的區位重要性也在升級……

一、地塊出讓條件

其實仔細查看榮盛G08地塊的競拍條件可以發現，榮盛G08還是那個江心洲地王。

2019年4月30日榮盛拍下的NO.2019G08地塊在開拍1分鐘就已叫價到20輪，開拍3分鐘便達到最高限價，進入自持商品住房報價待確認階段。最終經過112輪競標，江心洲G08地塊被榮盛以總價15.6億、成交樓面價31980元/㎡+ 13000㎡自持面積競得，溢價率達41.82%，自持占比高達26.6%。

由于最終自持住房1.30萬方，自持占比高達27%，實際可售樓面價43599元/㎡。如果將自持部分算進地價，實際可售樓面價已達45488元/㎡。算下來的話，榮盛G08地塊的實際建設成本較高，所以就能理解為什么榮盛G08項目的放風價會達6萬/㎡。

按照該算法，雖然江心洲G06沒有地王的光環加持，但是地塊樓面價35274元/㎡，并且沒有自持建筑，相比較開發商會更加輕松，并且入市的時間及速度也會更快，畢竟自持地塊的租賃運營，投資周期長，回報率低，十分考驗開發商的運營能力。

二、區域環境

兩幅地塊所在的大環境都很相似，均位于江心洲，網傳的“富人島”。

江心洲整體的規劃紅利：金陵中學落定，騰訊首個云啟產業基地、科大訊飛南京區域中心、華泰證券研發中心、美國TestAmerica亞太區總部暨研發基地等大型企業的入駐落戶……

自然人文資源配置也不低，有江心公園、青奧森林公園、濕地公園、南部中央公園、濱江風光帶、環島馬拉松跑道等。

兩幅地塊都能同時享受，所以在整體的大環境上區別并不大。

三、市場的認可

其實，從土拍熱度就可以感覺出市場對于河西板塊的認可，尤其是近幾年對于河西板塊江心洲區域的喜愛，江心洲板塊的發展潛力正在逐漸被挖掘。

除了眾多大牌房企的不斷進駐，對于江心洲的認可，還有就是最簡單直觀的二手房價格。

此前的恒綠洲新島一期、二期以及江島華庭等項目。目前在鏈家網上，仁恒綠洲新島二手房均價約47506元/㎡，江島華庭二手房均價高達59057元/㎡

一直以來，土拍都是樓市的風向標！

其實早在4月3日的土拍中，南京土拍行情的上漲就已經初見苗頭。8家房企報名競爭河西中G02地塊，西南G03地塊更是有22家房企報名參與。最終，河西中G02地塊被高力拍下，樓面地價42398元/㎡，僅次于上海建工的海玥萬物項目；河西南G03地塊被廈門建發拍下，樓面地價35333元/㎡。

然后4月29日刷新江心洲及江寧濱江兩個區域地王記錄。江心洲G06地塊經過60輪競拍被中南+水利拿下，樓面地價35274元/㎡；江寧濱江G08地塊經過43輪競拍，達到最高限價后，以自持租賃住房建筑面積1200㎡被藍光拿下，樓面價11351元/㎡，超過魯能硅谷公館（樓面價11077元/㎡），成為江寧濱江新地王。

接著4月30日，河西南板塊兩幅宅地均價紛紛破4W，萬科43.5億元拿下河西南G10地塊，樓面地價40196元/㎡，融創40.1億元拿下河西南G11地塊，樓面地價40260元/㎡；板橋G14地塊地塊更是鏖戰191輪，寶能甚至自持21200㎡的租賃住房也要拿下！

不難看出，南京土拍市場已經一片火熱，未來南京的房價將會進一步上漲，而一直無論土拍熱度還是開盤熱度都居榜首的河西板塊，新一輪的房價上漲熱潮正在襲來，畢竟水漲船高，亙古不變的規律。而在河西板塊逐步獲寵的江心洲區域，未來熱度及房價又會如何變化？我們拭目以待！