文|一點財經 邱韻

編輯|劉煜

一直被傳上市的優客工場終于向美國證監會（SEC）遞交了招股申請書，擬登錄紐交所，并暫定募資規模為1億美元。

這是共享辦公行業第二個上市計劃。今年8月，一直被奉為行業標桿的WeWork遞交招股書，卻在僅一個多月后就撤回了上市計劃，并表示將推遲IPO。WeWork上市事件后，共享辦公行業受到了越來越多的質疑，優客工場兩個多月后的此次IPO，成為考驗這個行業的又一事件。

根據此前的媒體報道，WeWork之所以考慮推遲IPO，主要是因為公開市場給予的估值遠低于WeWork之前私募融資的估值。而就在優客工場招股書公布后，北京時間12月13日，路透社報道稱，花旗集團與瑞士信貸已退出優客工場的承銷商行列，原因是對估值無法達成一致。

同時，上述消息稱，優客工場希望快速完成IPO，并將時間最早定在了明年1月初。為何它如此急于上市？共享辦公真的能打破上市魔咒嗎？

成熟門店占比僅38%

2015年，于房地產行業轉入白銀時代時，優客工場正式成立，并一路受到資本加持。天眼查數據顯示，在成立至今的四年時間內，優客工場共計完成了20輪融資，其中包括多次股權融資、戰略融資，僅2019年就先后獲得了龍熙房地產、洪泰資本控股的兩輪投資。

四年的時間內，它通過空間拓展、強化社群、連接生態、并購合作等方式，快速發展。招股書顯示，其規模在快速增長：2017年凈收入1.67億元，2018年為4.49億元，同比增長168%；2019年前三季度凈收入8.75億元，同比增長210%。

但在規模快速增長的同時，優客工場的虧損也在持續擴大。資料顯示，2017年其全年凈虧損3.73億元，2018年虧損4.45億元，虧損擴大19%。而到了2019年，其前三個月的虧損幅度擴大到111%，由去年的2.71億元增長到5.73億元。

在招股書中，優客工場將自身虧損的原因歸結于“為發展業務而進行的投資”，包括開辟更多門店、重建現有門店以及一系列收購。

的確，自2015年9月啟動首個空間以來，優客工場一直在擴張，2017年其門店數量為94個，2018年就達到了191個，新開門店97個。不過到了2019年，其開店速度已明顯放緩，截至今年9月，其門店數量為197個，新增6個。

對于優客工場來說，企業的盈利能力取決于門店的成熟度，成熟的門店入駐率高，盈利能力強且穩定。其中，開放時間超過24個月的門店被定義為成熟門店。

而從優客工場的門店發展情況來看，截至2019年9月，其2018年以來的新的門店數量達到了103個，占比超過一半，而且在197家門店中運營的有171家，也就是說有26個門店還沒有正式開放。

招股書顯示，其成熟門店由65個，在已運營的171家門店中占比僅為38%。不成熟門店以及建設中門店，成為優客工場虧損持續擴大的主要原因，也就是說它62%的門店當前還不具備穩定的盈利能力。

對于現在的優客工場來說，它還不能自我輸血，其在招股書中也寫道，“從歷史上看，我們既沒有盈利，沒有產生正的凈現流”。

股東提供的資本和短期借款所提供的現金，是它當前的主要流動資金來源。天眼查數據顯示，自2017年12月的3億元C輪融資以來，其先后完成了8輪融資。

其中，2018年11月，其獲得了全明星投資All-Stars Investment領投的2億美元D輪融資。在宣布獲得投資后的第二個月，2019年1月，優客工場向All-Stars發行了1000萬美元可轉換債券，年利率為8％，于2020年1月9日到期。

招股書顯示，優客工場在2018年的短期借款和長期借款分別為7769.8萬元和4539萬元，總借款額1.23億元；2019年前三季度，其短期借款和長期借款分別為1.3億元和2.97億元，總借款額4.27億元。

而且從當前的發展情況看，在一段時間內，它仍然需要依靠融資或借款。根據路透社的報道，優客工場的上市時間表非常趕，甚至最早希望在明年1月初完成IPO。

“二房東”的轉型

資本寒冬下，優客工場的IPO，成為共享辦公能否講出資本故事的又一個考驗，而此前WeWork的折戟已讓這個行業蒙上一層陰影。那么于此時IPO的優客工場，希望給資本市場，給這個行業講出一個怎樣的故事呢？

乘著共享經濟的東風，近幾年來，共享辦公行業快速發展。有數據顯示，2013年中國共享辦公規模為11.7億元，2018年增長到174.1億元，年復合增長率達到71.7%，預計到2023年將達到1322.8億元。

在發展中，共享辦公采用了在住房市場上常用上“二房東”模式，即先向房東租下樓層，裝修改造成辦公空間，再以較高的價格將這些空間分散出租給公司或個人。

這也是優客工場所采取的主要模式。據了解，其向企業或個人提供多種空間運營服務，并從中收取租賃和服務費用，這些空間包括面積大于200平米的標準化空間U Space，面積小于200㎡的小型辦公空間U Studio，以及定制化空間U Design。

在招股書中，這些空間運營所產生的收入被歸類為“空間會員費”。數據顯示，2017年優客工場的空間會員費為1.54億元，2018年增長155.3%至3.94億元，今年前三季度為4.20億元，同比增長59.2%。這也是優客工場的主營收入，2017、2018年，空間會員收入占比分別為92.3%、87.9%。

然而事實證明，“二房東”并不是一個成功的共享辦公模式。招股書數據顯示，優客工場的收入成本非常高，一直高于營收，其中由空間會員所帶來的成本是其主要的費用來源。

不過2018年，優客工場開始探索輕資產模式，即不再租賃，而是與房東合作，為承擔大部分資本投資的房東提供空間設計、建造以及管理服務，以開發和管理共享空間。通過這一模式，優客工場的成本投入更少，利潤更多。

由輕資產模式所帶來的收入在優客工場的招股書中被計入了“營銷和品牌服務”。數據顯示，其于2018年第三季度開始第一次計入，雖然前期也是成本高于收入，但到了2019Q3實現了收入高于成本——收入2.22億元，成本2.02億元。

優客工場也表示，其2018年和2019年前三季度的運營利潤主要來自于輕資產模式，它也將輕資產模式作為未來的主要增長動力之一，今年7月，其已進一步擴大了輕資產模式運營。

招股書顯示，2018年輕資產模式下運營的門店由12個增長到31個，到今年9月達到39個。其中，今年前三季度，由輕資產模式所帶來的收入已達到4.03億元，占比為46.1%。

不過需要注意的是，今年前三季度營銷和品牌服務凈收入大部分由省廣眾爍帶來，這是優客工場于去年12月收購的一家數字營銷服務提供商。而省廣眾爍的客戶高度集中，前三季度93.2％的凈收入由前四名客戶帶來，風險較高。

輕資產模式能否進一步撐起優客工場的長久未來呢？當下還不能給出十分確定的答案。

結語

資本寒冬下，優客工場的IPO似乎給這個被WeWork折戟的行業帶來一絲暖意。但并不那么溫暖的現實仍然擺在優客工場和整個行業面前，由融資和借款所驅動的增長不可持續，精細運營和自我造血已迫在眉睫。

畢竟，哪怕可以通過IPO繼續求助資本市場，但也需要給資本市場以交代。