記者 | 陳慧東

日前，天地源高管受賄2500萬細節曝光，這家西北最大上市房企沉寂多年后再因丑聞回到公眾視野。

據裁判文書網6月6日發布的兩則判決書顯示，天地源（600665.SH）原總裁李炳茂和原副總裁馬小峰利用職務之便，為他人謀取利益，非法收受他人財物，其行為構成受賄罪，分別被判處有期徒刑12年和有期徒刑8年。

上市11年來，手握西安乃至陜西最優質房地產項目資源的天地源，早已從西北最大上市房企的寶座上“墜落”，甚至連續兩年跌出西安地產市場房企銷售額榜單TOP10。

“對內守城無力，對外擴張無方”是一位業內人士對天地源多年來發展結果的評價，該名人士告訴界面新聞，天地源面臨著所有西北房企共同的“尷尬”，眼睜睜看著近兩年西安樓市的紅利時期到來又溜走，手中卻無大型項目資源儲備，逐漸在競爭激烈的地產市場中走向邊緣。

陷高管貪腐案

2018年8月15日晚，天地源發布重大事項公告稱，公司于近日接到陜西省監察委員會留置通知書，因公司董事總裁李炳茂、副總裁馬小峰涉嫌違紀違法，決定對上述二人采取留置措施。

一位知情者對界面新聞記者稱，向李炳茂和馬小峰行賄的人系原陜西省預防腐敗局預防腐敗室主任胡傳祥。公開資料顯示，胡傳祥于2013年4月至2018年1月擔任陜西省紀委、省監察廳、省預防腐敗局預防腐敗室主任，2018年8月6日，胡傳祥被通報落馬。

據裁判文書網6月6日發布的判決書顯示，在天地源發布上述公告的4天前，李炳茂已被陜西省紀委監委立案調查，馬小峰則于更早的2018年7月31日被陜西省紀委監委立案調查。

在上述判決書中，銅川市人民檢察院指控稱，2010年至2014年期間，李炳茂利用擔任天地源公司總裁職務上的便利，違反公司規定，未經請示報告和集體研究，擅自決定，授意馬小峰，將西安天地源房地產開發有限公司（下稱天地源房產）的四個樓位轉讓給胡傳祥，致使胡傳祥獲取巨額利益。自2012年至2017年間，李炳茂先后13次收受胡傳祥賄賂共計2000萬元。

另一份判決書顯示，據銅川市人民檢察院指控，馬小峰在轉讓天地源房產的一個樓位時，私自安排財務人員將胡傳祥付給天地源房產的3000萬元樓位款，兩次違規退還給胡傳祥方，并將胡傳祥方支付的3100萬元樓位款調賬至另一個樓位款上，為胡傳祥提供幫助。2015年至2016年期間，胡傳祥先后四次送給馬小峰現金共計500萬元人民幣。

公開資料顯示，天地源是西安知名的國資房企，為西安高新技術管委會下屬的重要地產上市平臺公司。天地源于1992年在上海成立，2003年借殼滬昌特鋼上市。彼時的地產市場一片藍海，如今的地產巨頭碧桂園（02007.HK）、中國恒大（03333.HK）、融創中國（01918.HK）先后于2007年、2009年、2010年于港交所上市，甚至在天地源上市那一年，融創中國才剛成立。

2018年11月，天地源完成了工商變更登記手續“榮歸故里”，成為陜西第一家、亦是唯一一家上市房企。目前，天地源主要經營范圍包括房地產開發和經營，自有房屋租賃、物業管理、實業投資、資產管理等業務。

從股權結構來看，天地源第一大股東為西安高新技術開發區房地產公司（下稱高新地產），持有上市公司56.52%股份。天眼查數據顯示，高新地產為西安高科（集團）公司（下稱高科集團）旗下的全資子公司，而高科集團則為西安高新技術開發區管委會的“長子”。

背靠大型國企西安高科集團，天地源所持的“底牌”與其他房企相比并不遜色。西安市一位房產機構人士告訴界面新聞，天地源開發的項目多在黃金地段，占據市區高房價區域，這或是因為該公司的舊城改造業務較多。

錯失發展良機

上市16年時間，天地源未能憑借早期登錄資本市場的優勢實現快速擴張，錯過了房地產發展的黃金時代。

財報顯示，2014年至2018年，天地源實現總營收32.17億元、29.74億元、37.25億元、39.56億元、52.67億元；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為2.95億元、2.07億元、2.30億元、2.54億元、4.20億元。

2018年，天地源的總業績和利潤總額的增幅分別達到33.18%和65.46%，算是在多年乏善可陳的成績單上亮眼之處。然而，與其他上市房企的業績進行對比，天地源的業績規?？梢苑Q得上“慘淡”二字。

據易居中國旗下克爾瑞研究中心發布的2018年《中國房地產企業銷售排行榜》TOP200顯示，碧桂園以超過7286億元的銷售額位列榜首，緊隨其后的是萬科地產、中國恒大，銷售額分別為6069億元、5511億元，天地源以63億元的銷售額排名第183位。2018年，中國房企銷售額top100的門檻是218億元。

截至2019年6月18日收盤，天地源報收4.04元/股，總市值為34.91億，排名全國房地產企業總市值前百名之外。股價方面，2003年上市以來，天地源股價曾在2007年9月和2015年5月走出小高點，其余多數時間在3至5元/股的區間內浮動。

值得注意的是，天地源不但對外擴張無力，還正在失去其大本營西安市場。據界面新聞記者不完全統計，在2015年至2018年的西安地產市場房企銷售額榜單中，天地源已連續四年與TOP10企業無緣。

值得注意的是，天地源房地產業務的毛利率呈現連年下滑趨勢。財報顯示，2014年至2018年，天地源房地產業務的毛利率分別為28.15%、25.55%、24.26%、22.79%、22.85%。

資金方面，2016年至2018年，天地源經營活動產生的現金流量凈額分別為13.65億元、-1.40億元、8.70億元；資產負債率分別為48.88%、59.29%、62.15%。

2016年至今，西安房價已創下連漲39個月的“奇跡”，也因此成為全國地產大鱷的競逐之地。硝煙之下，以天地源為代表的本土房企不斷走向市場邊緣。

陜西省房地產研究會會長王圣學在接受界面新聞記者采訪時表示，與碧桂園、萬科、融創等大型房企相比，西安本土房企在資金基礎、開發經驗、項目品質、營銷策略等層面存在實力差距。此外，多家本土房企因體制問題存在行政化傾向，難以適應急劇變化的市場環境，因而在無形中落于下風。在此種差距下，西安本地房企要想“走出去”就更為艱難，特別是開發沿海發達地區項目，更需要雄厚的資金和相關政策扶持。

此外，有分析人士將天地源的業績下滑歸咎于“過多依賴舊城改造項目”。2013年，天地源曾以39.27億元資金投入西安市北沈家橋村城改項目，換算為收購單價在當時已是“天價”。然而，由于此后涉嫌利益輸送等爭議不斷發酵，這樁“天價”城改項目讓天地源深陷資金泥潭長達三年，此后的天地源不得不一直靠借錢“過日子”。

對此，西安商業房產網董事長劉露澤告訴界面新聞，“本地房企依靠資源投入城改項目，然而，城改項目需要大量的資金投入和較長的回款周期。在此過程中，多數資金基礎較薄弱的本地房企都會出現資金問題，加之又隨時面臨政策變化，多數城改項目做得不是很順暢，因此外地房企較少涉及此類項目。”

“近兩年我們對天地源西安的項目了解較少。”劉露澤稱，或是因為天地源近年主要推動全國性戰略布局。

界面新聞就高管涉腐事件影響、全國布局的發展現況等問題于6月18日聯系天地源董秘辦相關負責人，該名負責人稱目前公司不方便接受采訪。