隨著一紙公告，宣告同程旅行（00780.HK）與萬達(dá)酒店發(fā)展（00169.HK）就收購其全資子公司萬達(dá)酒店管理（香港）有限公司（下稱萬達(dá)酒店管理公司）100%股權(quán)事宜達(dá)成協(xié)議。

1983年，中國第一家五星級(jí)酒店——廣州白天鵝賓館的開業(yè)，掀開了中國高端酒店發(fā)展史的序章。40多年來，中國高端酒店市場(chǎng)在多輪周期性波動(dòng)中不斷發(fā)展，部分品牌更是在一眾外資品牌的競(jìng)爭下依然屹立不倒。如果只看民營資本撐起來的“民族品牌”，那么萬達(dá)旗下的“華文化”品牌當(dāng)有一席之地。

時(shí)至今日，囊括萬達(dá)瑞華、萬達(dá)文華等高奢酒店品牌的萬達(dá)酒管，依然是國內(nèi)高端酒店市場(chǎng)中的稀缺資源。

輕中取輕 高端酒店市場(chǎng)的“國貨之光”

4月17日，同程旅行（00780.HK）發(fā)布公告稱，已與萬達(dá)酒店發(fā)展（00169.HK）就收購其全資子公司萬達(dá)酒店管理（香港）有限公司（下稱萬達(dá)酒店管理公司）100%股權(quán)事宜達(dá)成協(xié)議，交易對(duì)價(jià)約為人民幣24.9億元，估值倍數(shù)相當(dāng)于其2023年度經(jīng)調(diào)整EBITDA的9.5倍。

從交易標(biāo)的屬性來看，可謂是“輕中取輕”。一方面，作為萬達(dá)酒店發(fā)展旗下的輕資產(chǎn)板塊，萬達(dá)酒管本身定位于專注中高端及豪華酒店品牌的輕資產(chǎn)酒店管理公司，另一方面，從萬達(dá)酒店發(fā)展2024年年報(bào)來看，公司主營業(yè)務(wù)主要分為酒店業(yè)務(wù)和物業(yè)業(yè)務(wù)，相比物業(yè)業(yè)務(wù)涉及的投資物業(yè)租賃，以及在海外買賣租賃物業(yè)，由萬達(dá)酒管所包含的酒店?duì)I運(yùn)及管理服務(wù)、酒店設(shè)計(jì)及建設(shè)管理服務(wù)，不僅“輕”了不少，也是當(dāng)之無愧的現(xiàn)金奶牛。

公開數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)酒管2024年全年收入8.9億港元，同比持平。其中酒店管理服務(wù)略有增長3.9%至約5.7億港元。2024年，萬達(dá)酒管的減值虧損、稅項(xiàng)、折舊與攤銷調(diào)整后經(jīng)營利潤(Adjusted EBTDA)約為2.36億港元。

從1996年進(jìn)軍酒店市場(chǎng)至今，萬達(dá)酒管可謂是濃縮了萬達(dá)集團(tuán)在酒店市場(chǎng)近30年深耕的精華。在這個(gè)周期內(nèi)，萬達(dá)不僅在人們心中重新定義了“1個(gè)小目標(biāo)”≈1億元的計(jì)量單位，更是用數(shù)以百億計(jì)的資金，在酒店設(shè)計(jì)與建造、品牌資產(chǎn)、專業(yè)人才、行業(yè)認(rèn)知等方面積累了差異化優(yōu)勢(shì)，并形成了強(qiáng)大的品牌勢(shì)能。

目前，萬達(dá)酒管形成了包括萬達(dá)瑞華、萬達(dá)文華、萬達(dá)嘉華、萬達(dá)錦華、萬達(dá)頤華、萬達(dá)安柏在內(nèi)的全服務(wù)酒店品牌矩陣，以及包括萬達(dá)美華、萬達(dá)悅?cè)A、萬達(dá)安悅在內(nèi)的有限服務(wù)品牌矩陣。兩大品牌矩陣可以滿足全年齡段的多元化消費(fèi)需求。對(duì)四五線城市的小鎮(zhèn)青年而言，萬達(dá)旗下的酒店可能是在宴請(qǐng)貴賓，舉辦婚禮、升學(xué)宴等人生大事時(shí)的本地酒店天花板。

根據(jù)萬達(dá)酒店發(fā)展披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，萬悅會(huì)會(huì)員總量達(dá)到1700萬，付費(fèi)會(huì)員數(shù)突破50萬。這部分無形但高價(jià)值的用戶資產(chǎn)，也將隨著此次交易的達(dá)成，一并易主。

在目之所及的未來，中國房地產(chǎn)“黃金20年”的房價(jià)與地價(jià)齊飛，國內(nèi)地產(chǎn)巨頭頻頻登頂福布斯富豪榜的景象很難重現(xiàn)。因此，或許也很難再有第二個(gè)地產(chǎn)巨頭，不惜動(dòng)用百億資金從0到1孵化一個(gè)高端酒店的國產(chǎn)品牌。當(dāng)萬達(dá)酒管一步一個(gè)腳印沿著輕資產(chǎn)的既定路徑穩(wěn)步發(fā)展，高端酒店市場(chǎng)上稀缺的“國貨之光”不應(yīng)該是曇花一現(xiàn)，理應(yīng)在各方的支持下，走向更加廣闊的市場(chǎng)。

存量時(shí)代 萬達(dá)酒管“一體化服務(wù)”價(jià)值凸顯

隨著地產(chǎn)行業(yè)的增速放緩，國內(nèi)酒店市場(chǎng)的投資從過去的大規(guī)模新建，轉(zhuǎn)向存量改造。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國內(nèi)地酒店市場(chǎng)2024年回顧與2025年展望》顯示，中國內(nèi)地酒店客房新增供給量及增速在2019年達(dá)到峰值后，近年來，呈現(xiàn)明顯的放緩趨勢(shì)。根據(jù)仲量聯(lián)行的趨勢(shì)預(yù)判，存量時(shí)代下，酒店投資主題圍繞資產(chǎn)重塑。

厚海與浩華聯(lián)合發(fā)布的《2024年中國酒店業(yè)投資與資產(chǎn)管理白皮書》也提到，酒店開發(fā)逐步進(jìn)入存量時(shí)代，尤其是在一線城市，2023年簽約中翻新改造和適應(yīng)性再利用的酒店項(xiàng)目合計(jì)占比高達(dá)35%。相比于新建酒店，存量物業(yè)提升回報(bào)周期更短，增量投資回報(bào)更顯著。

眾所周知，萬達(dá)集團(tuán)起家就是靠舊房改造，并在全國首創(chuàng)城市舊區(qū)改造的發(fā)展模式。而酒店市場(chǎng)的存量改造，對(duì)于有著地產(chǎn)基因的萬達(dá)酒管來說更是駕輕就熟。據(jù)悉，萬達(dá)酒店設(shè)計(jì)研究院針對(duì)存量市場(chǎng)，專門研制了一套存量改造制度體系，尤其是致力于研究那些先天不足的存量物業(yè)，使其能夠用最少的錢、最小的精力、最短的工期去改造，同時(shí)又達(dá)到萬達(dá)酒店的品牌標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)。

作為在酒店市場(chǎng)深耕數(shù)十年的“行業(yè)老炮”，萬達(dá)酒管團(tuán)隊(duì)深知酒店開發(fā)過程中的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)。當(dāng)設(shè)計(jì)、施工、采購等環(huán)節(jié)出現(xiàn)的相互推諉，甚至從中漁利等情況，不僅會(huì)拖累酒店開業(yè)進(jìn)度，也會(huì)拉長業(yè)主的投資回報(bào)周期。2017年，萬達(dá)將萬達(dá)酒店設(shè)計(jì)研究院、酒店建設(shè)公司與酒店管理公司正式合并，整合產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本控制、安全監(jiān)督、運(yùn)營管理各方資源，形成一體化模式。

 

“一體化”模式被視為萬達(dá)酒管轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的關(guān)鍵一步。通過萬達(dá)的一體化服務(wù)，酒店的整體投資甚至可降低20%左右的投資成本。萬達(dá)酒店設(shè)計(jì)研究院副院長王志勇曾用一個(gè)改造項(xiàng)目舉例：“原來水晶燈采購定標(biāo)價(jià)是1160萬，只是調(diào)整了5個(gè)燈的設(shè)計(jì)，就減少了500萬元的支出。”

除了降本，萬達(dá)酒管也實(shí)現(xiàn)了酒店翻牌后的多維度提效。例如，上海打浦橋萬達(dá)悅?cè)A酒店于2020年4月5日啟動(dòng)翻牌，不停業(yè)翻牌工作共歷時(shí)84天。翻牌開業(yè)后首月出租率達(dá)到98%、RevPAR達(dá)到309元(疫情前平均RevPAR為165元)，酒店于開業(yè)后72小時(shí)即滿房，翻牌后首月累計(jì)滿房共23次；翻牌后3個(gè)月， RevPAR提升到350元，平均GOP率達(dá)到69% 。

在萬達(dá)品牌力的加持下，與生俱來的業(yè)主思維，以及一體化的酒店開發(fā)模式，讓萬達(dá)在市場(chǎng)下行周期內(nèi)，依然保持強(qiáng)勁的市場(chǎng)開拓能力。根據(jù)萬達(dá)酒店發(fā)展2024年年報(bào)數(shù)據(jù)，在租賃與經(jīng)營、管理、特許經(jīng)營三大運(yùn)營模式加持下，截至2024年12月31日，萬達(dá)酒管在營酒店共計(jì)204家，客房總量超過40200間，同比分別增長約30%和19%。另有376家酒店已簽約待開業(yè)。

在持續(xù)提升國內(nèi)市場(chǎng)占有率的同時(shí)，萬達(dá)酒管還通過輕資產(chǎn)出海，持續(xù)提升華文化酒店品牌的國際影響力。繼伊斯坦布爾萬達(dá)文華酒店之后，2024年，萬達(dá)酒店在海外管理的輕資產(chǎn)豪華酒店“萬象拉薩翁萬達(dá)文華酒店”、高端酒店“曼谷宜喜蘭萬達(dá)錦華公寓酒店”相繼開業(yè)。這些海外“萬達(dá)系”酒店的開業(yè)，不僅彰顯著民族品牌的文化自信，也讓萬達(dá)酒管品牌以更加輕盈的姿態(tài)，繼續(xù)閃耀在國際舞臺(tái)。

對(duì)于即將易主的萬達(dá)酒管而言，舊時(shí)代即將過去，新時(shí)代即將到來。我們大膽預(yù)測(cè)，萬達(dá)的品牌和高奢的調(diào)性不會(huì)改變，而全面擁抱大眾旅游市場(chǎng)的萬達(dá)酒管不僅是屬于精英的，也是屬于人民的。