文 | 子彈財經 吳磊

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時隔一年，北辰實業又交出一份虧損的成績單。

2024年，公司實現營業收入71.52億元，同比下跌54.59%；歸母凈利潤虧損28.27億元，直接由盈轉虧。

自2022年打破A股上市以來的連續盈利紀錄，轉入虧損之后，北辰實業曾在2023短暫扭虧，如今再度深陷虧損泥潭，且虧損幅度進一步擴大。

曾經，北辰實業依靠“地產+會展”雙輪驅動模式，實現了規模的跨越，營收一度闖入200億元大關。

如今，房地產高周轉模式難以為繼，會展業務又受宏觀經濟掣肘，北辰實業的雙輪驅動正遭遇前所未有的動力失衡。

2024年10月，北辰實業的“老將”李偉東辭任董事長，不久之后，張杰接棒成為新的掌舵人。接棒之后，張杰就直面業績、股價、轉型的多重挑戰。

01 房地產拖后腿，再虧28億

近日，北辰實業發布2024年財報。

報告期內，公司實現營業收入71.52億元，同比下降54.59%，直接回落至9年前（2015年）的水平。不僅如此，這也是自2017年闖入百億大關之后，其營收首次跌破百億。

相比于營收，其利潤表現更顯頹勢。2024年，公司的歸母凈利潤虧損28.27億元，同比暴跌4254%，直接由盈轉虧，創下自2006年在A股上市以來的最高虧損紀錄。

圖 / 北辰實業財報

對于業績的下滑，北辰實業解釋，主要是受房地產開發板塊收入減少、業務虧損影響。

在房地產開發板塊，2024年，公司實現合同銷售金額44.26億元（含車位），同比下滑16%；營業收入40.11億元（含車位），同比下降68.92%。

圖 / 北辰實業財報

而虧損主要與北辰實業對當地產相關項目大幅計提資產減值有關。2024年，公司對房地產項目計提存貨跌價準備25.45億元、對投資性房地產計提資產減值準備5997萬元，合計約26億元。

圖 / 北辰實業公告

其實，北辰實業被房地產業務拖累的跡象早有顯現。

2022年時，北辰實業曾出現了A股上市以來的首次年度虧損——歸母凈利潤虧損15.76億元。當時，企業就表示，是受房地產開發板塊受宏觀調控、結算周期的影響。

彼時，公司就對房地產項目計提存貨跌價準備9.05億元、計提投資性房地產資產減值準備1.38億元。

據子彈財經不完全統計，2022年至2024年，北辰實業對房地產相關項目計提資產減值合計約43億元，這幾近吞噬了公司2017年至2021年的歸母凈利潤總和。

而這種影響很難就此停止。

財報顯示，于2024年12月31日，北辰實業的存貨總金額為260.94億元，約占公司總資產的53%。其中，開發成本（在建開發產品）86.8億元、開發產品173.71億元，合計260.51億元，約占總存貨的99.8%。

圖 / 北辰實業財報

子彈財經梳理發現，“開發成本”中涉及約14個房地產項目，絕大多數項目都在2016年至2020年開工，而北京北辰紅橡墅項目則是在2003年就已經開工。

此外，“開發產品”中包括20余個房地產項目，其中大多數項目在2016年至2024年竣工。

在2021年以前，房地產市場之輝煌不必贅述。而從北辰實業手中項目的開發節點來看，這些土地大多都在2021年以前斬獲，在樓市高光時期，這些土地價格、建造成本自然不會太低。如今，房地產市場仍處在深度調整階段，去化緩慢，企業自然只能反復計提資產減值。

接下來，北辰實業還需多久才能將存貨的溢價抹平？為何這些項目去化如此艱難？是否有更多促銷措施？對此，子彈財經試圖向北辰實業進一步了解，但截至發稿仍未獲回復。

02 3年未拿地，會展難當大任

與一般房企不同，北辰實業長期是“地產+會展”的雙主業運營模式。

如今，面對房地產的頹勢，北辰實業也急切地想要降低房地產業務帶來的影響，寄希望于會展業務、商業物業，來帶動整體業績的增長。

在2024年財報中，公司董事長張杰明確了各個業務承擔的不同角色。其中，會展業務要沖鋒在前，被稱為“第一主業”，商業物業要做發展的壓艙石，而房地產開發業務則是要破局轉型。

其實，北辰實業早已有意弱化房地產業務。2022年至2024年，北辰實業已經連續3年沒有新增土地。

截至2024年末，公司總土地儲備為395.81萬平方米。而在2016年、2017年的巔峰時期，其總土地儲備一度超過900萬平方米。

圖 / 北辰實業公告

客觀而言，北辰實業將目光轉向會展業務，有規模優勢。2024年財報顯示，公司的會展場館管理規模全國第一。

對于這些會展場館，公司主要通過自持及輕資產管理輸出等方式進行管理。其中，自持場館包括國家會議中心一期、北京國際會議中心、長沙北辰國際會議中心等；輕資產管理中，顧問咨詢場館及酒店項目70個，受托管理場館及酒店項目61個。

圖 / 北辰實業財報

2024年財報顯示，這些受托管理的會展場館及酒店中，聚集在北上廣深的項目并不多。其中，有4個位于北京、1個位于廣州，并沒有上海、深圳的項目，而上海、深圳正是展會聚集的重地。

另外，子彈財經注意到，在2022年財報中，北辰實業受托管理的廣州香雪五洲皇冠酒店，自2023年起消失在受托管項目的列表之中。

近年來，全球宏觀經濟環境復雜多變，企業會議、展覽需求有所起伏，導致招商難度上升，盡管已經成為國內會展行業的龍頭企業，北辰實業依然難逃影響。

2024年，其會展（含酒店）及商業物業營業成本同比上升15.32%，導致毛利率較2023年同期減少1.69個百分點至45.03%。

圖 / 北辰實業財報（單位：元）

如今，“關稅”風波不斷，而關稅直接影響到展覽商品的流通成本以及購買意愿，未來或多或少還會對會展商造成沖擊。

盡管北辰實業極力強調對會展業務的重視，以及在這一業務上的優勢，但至少目前來看，會展業務對整體業績的帶動仍然有限，房地產業務依舊是支柱。

年報顯示，2024年，北辰實業會展（含酒店）及商業物業板塊實現營收29.61億元，同比增長11.77%，占總營收的41%。同期，房地產開發實現營收40.11億元，貢獻了56%的營收，房地產業務的營收規模依舊領先，且領先幅度超10億元。

這也意味著，會展業務的擴張，依然難以填補地產收縮的缺口，短時間內更是難以取代房地產業務的地位。如今，北辰實業重壓會展業務，是否有可能會讓企業的整體規模再下滑？

03 股價逼近1元“生死線”，董事長更替

北辰實業面臨的困局，背后的國資應該最為清楚，并很快為其更換董事長。

2024年10月，北辰實業宣布，李偉東因工作變動，辭去公司董事長、執行董事及在董事會下設各專門委員會中的一切職務。

李偉東是北辰實業的一位“老將”，并且在房地產開發及物業管理方面具有豐富經驗。他曾經先后在金隅集團不動產事業部、金隅物業、大成地產、金隅股份等企業任職，2016年加入北辰實業，2018年連任為執行董事、總經理，2020年開始出任董事長。

在北辰實業工作8年之后，李偉東被調往北京城建集團。北京城建集團官微披露，2024年9月20日，北京城建集團召開干部大會，宣布北京市委市政府關于北京城建集團主要領導任職的決定，李偉東任北京城建集團黨委書記、董事長。

圖 / 北京城建集團官微

很快，北辰實業選舉張杰為新任董事長。公開資料顯示，張杰在北京市屬國企有豐富履歷，曾先后任職于北京汽車工業總公司、北京現代汽車、北京市基礎設施投資有限公司、北京市國有資產經營有限責任公司等企業。

相比于李偉東，張杰并沒有在地產、會展方面的工作經驗，但他曾擔任不同公司的紀委副書記、紀委書記，在公司治理方面經驗豐富。

只是，交到張杰手里的北辰實業算是一個“燙手山芋”。

自2022年以來，北辰實業利潤兩度虧損，而業績的劇烈波動，直接反映在股價上。Wind數據顯示，2024年7月10日，北辰實業A股盤中股價一度跌至1.25元/股，創下A股上市以來的最低值。

自此之后，北辰實業股價有所反彈，但最高沒有超過3元/股，并很快回落。進入2025年之后，公司股價一直在1元/股至2元/股之間震蕩，截至4月18日收盤，其股價始終未突破2元/股。

按照上交所規定，如果上交所上市公司股票連續20個交易日低于1元/股，可能被上交所終止上市交易，被強制退市。也就是說，北辰實業一直在1元“生死線”周邊徘徊。

相比A股，北辰實業在港股早已經淪為“仙股”，股價不足1港元/股。

在利潤兩年累虧44億元、股價黯淡之時，留給北辰實業調整步伐的時間已然不多。

好在，北辰實業資金鏈仍然穩定。截至2024年末，公司的貨幣資金為79億元、一年內到期的非流動負債67億元，貨幣資金能夠完全覆蓋短期債務，并留有一定的資金周轉空間。

圖 / 北辰實業財報

接下來，如何盤活地產存量資產、提升會展規模，成為一道必答題。張杰的選擇，或將決定這家老牌國企的走向——向左，是繼續承受地產調整的陣痛；向右，是押注會展轉型的未知。

不過，市場更期待的應該是，這位新董事長能否打破桎梏，在地產收縮與會展突圍之間找到一個平衡點。