文丨鏡相工作室 李丹

編輯丨盧枕

13年前，剛剛大學(xué)畢業(yè)的張敬雅落地阿聯(lián)酋迪拜，迎接她的是熱浪、沙漠、寫著阿拉伯語的路牌。來到這個六千公里外的國家，面臨著“我要如何生存下來”的問題，第一次出國的興奮很快被緊張和忐忑蓋過，對賺錢的渴望瘋狂滋長。

她不是最早來迪拜掘金的中國人。早在上世紀(jì)90年代初，中國與阿聯(lián)酋之間的商貿(mào)往來就逐漸密切，溫州義烏的老板們帶著中國制造涌向迪拜；2004年，主要為華人提供商鋪租賃的龍城建成，容納了兩千多家華人商鋪，成了迪拜最大的華人社區(qū)；到如今，已經(jīng)有超過8000家中國企業(yè)在迪拜落地，在近年中東出海熱潮中，迪拜依然是一個無法忽略的地方。

張敬雅2012年到迪拜后，從一開始在酒店做服務(wù)員、在商場做柜姐，到盤下奶茶店開始創(chuàng)業(yè)，再到創(chuàng)辦房地產(chǎn)公司，見證了13年來華人群體在迪拜的不同選擇和命運(yùn)，而她自己也在這片神奇的土地上實現(xiàn)了階層的躍升。

在她看來，迪拜是一個每天都在發(fā)生變化和成長的地方。這里讓人有機(jī)會白手起家，從一無所有到年入千萬；也存在血本無歸的風(fēng)險，這一兩年，她看到帶著幾百萬前往迪拜掘金的老板，十個里賠了八個。

迪拜究竟是一個什么樣的地方？十多年來，中國人如何在這里做生意？最近幾年，中國企業(yè)出海中東的熱潮，在迪拜又是什么樣貌？鏡相工作室跟張敬雅聊了聊，以下是她的講述，部分信息來自公開資料：

十個老板賠八個，卷不過的我跑了

這兩年我最明顯的感受，就是迪拜也“變卷了”。拿我所在的行業(yè)來說，我從2018年開始在迪拜做房地產(chǎn)中介，這是一個不需要什么成本，就可以讓人快速積累起財富的行當(dāng)，堪稱打工人天花板。

在我剛?cè)胄袝r，會英語就是天大的優(yōu)勢，因為我的客戶基本都不會英語。而現(xiàn)在，就連中介行業(yè)也涌入了許多清華北大、斯坦福畢業(yè)的高材生。雖然中介是一份門檻很低的工作，但也分兩類，一類是像我一樣，野路子，但是傾心服務(wù)，事無巨細(xì)，另一類就是正規(guī)軍，非常專業(yè)，在法律或者風(fēng)險管理方面有相關(guān)背景。

過去可能大多數(shù)都是前者，但隨著越來越多企業(yè)出海，高凈值、高學(xué)歷的客戶過來之后，他們也會更傾向于去找一個有專業(yè)背景的人做他們的中介。所以今年，卷不過的我回國了。

“卷”也體現(xiàn)在，我看到這兩年帶著幾百萬想去迪拜做生意的老板們，十個里賠了八個。這里指的是他們本身在國內(nèi)沒有什么專業(yè)背景，可能也就是開飯店，當(dāng)通過互聯(lián)網(wǎng)或者其他信息渠道看到迪拜，覺得有機(jī)會，就來開一個餐廳，或者開一個按摩院。

賠本的一個原因是，他們沒有了解迪拜的國情，還是用中國的模式在做生意。比方說在沒有了解法律法規(guī)的情況下，開按摩院、KTV，做了一些色情擦邊的生意，因為法律禁止，很快會面臨關(guān)?；蛘呔薮蟮牧P款風(fēng)險，甚至他們自己人身安全也會有風(fēng)險。

還有一種情況是，錯誤地估計了成本。我知道一個老板，他想在迪拜開公司，上來先租了一個非常豪華的辦公室，一年的花費(fèi)將近200萬迪拉姆，400萬人民幣。然后他很快地雇了五六十個員工，大多是自己的親戚或者朋友，專業(yè)素質(zhì)都不高。簽證成本就要一萬迪拉姆一個人，總共100多萬人民幣。然后他花200萬買了一張營業(yè)執(zhí)照。這么多成本加起來，這個項目光開發(fā)App這一件事情，就花了6個月，期間公司沒有任何進(jìn)帳。最后結(jié)局是一個骨干員工，帶著所有的數(shù)據(jù)另立門戶，自己做了一個類似的產(chǎn)品。

這樣的事情國內(nèi)可能也有，只是迪拜所有的成本都是國內(nèi)的兩倍，風(fēng)險是高很多的。其中，信息差又是一個坑。像這個老板花200萬買營業(yè)執(zhí)照，某種程度上來說是被騙了。因為他的律師告訴他這一張營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍可以用來做彩票等很多事，收了他這么多錢。但其實這件事本質(zhì)無非就是申請一張營業(yè)執(zhí)照，再申請一個不反對函。正常自己去申請的話，可能只需要十幾萬。

這就是為什么很多人說迪拜騙子很多。迪拜是一個信息非常不透明的地方，也是一個信息差極其有利潤的地方。有很多的法律法規(guī)，或者說一手信息，其實是掌握在本地人手里的。加上有語言的隔閡，阿拉伯語被倒換成英文，再被倒換成中文，倒換的過程當(dāng)中會產(chǎn)生信息差，就會產(chǎn)生利潤。

對于現(xiàn)在帶著幾百萬想來迪拜創(chuàng)業(yè)，做個小產(chǎn)業(yè)的老板，我都會建議他們不要來。疫情以后，衣食住行、服務(wù)配套這方面，迪拜是沒有任何一個行業(yè)是空白的，以中餐為例，迪拜的每個區(qū)都有三四家火鍋店，海底撈和小肥羊在迪拜也開了不少。只是現(xiàn)在迪拜的這一批人做的不夠?qū)I(yè)，很多行業(yè)上下游不通暢。

像很多中國人很容易就會想到要搞小貿(mào)易，倒賣一些家電做電商，迪拜不適合，因為配套太不齊全。先說物流，運(yùn)一個東西起碼七八天才能到，加上迪拜是貨到付款，退貨率特別高。本身物流鏈路很長，要從中國運(yùn)過去，運(yùn)輸成本又很高，最后還很有可能退貨了。這里的人也沒有網(wǎng)上購物的習(xí)慣，大家都去商場購物。迪拜的商場是滿的，不像中國的商場沒人。

像沙特，極兔已經(jīng)把物流建設(shè)的非常好了，迪拜還沒人把臺子搭起來。迪拜又是一個很小的市場，總?cè)丝谥挥?90萬，人口密度又沒有中國那么高。教育消費(fèi)者成本很高，最后收益很少。

我有一個朋友開外賣公司開了兩年，血虧。因為迪拜天南海北，不是一臺電瓶車就能到的，一般來說都要開個二三十公里才能送到，基本上都騎摩托車。騎摩托車又特別危險，因為天氣很熱，50多度，車流很多，有一個月死了兩個外賣員。光是賠償就把公司拖垮了。

從小老板到投資客，都賺到錢了

在我剛?cè)サ习莸臅r候，情況和現(xiàn)在完全不一樣。不是有一個著名的時光機(jī)理論嗎：十多年前去迪拜，就像坐了一趟時光機(jī)，回到了20年前的深圳。

大學(xué)時我學(xué)的是酒店管理，2012年有出國實習(xí)的機(jī)會，一個是去迪拜，一個是去美國?？紤]到美國是一個很難留下來的國家，我選擇了來迪拜，做萬豪酒店的服務(wù)生，當(dāng)時的工資是3000元人民幣，包吃住。

2012年算是迪拜經(jīng)歷了2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，開始復(fù)蘇的階段。來之前，我對迪拜唯一的印象就是超七星酒店帆船酒店，現(xiàn)在人們對迪拜淘金、高薪、免稅天堂的想象，當(dāng)時都沒有。我也從來沒有想過要暴富、賺大錢，最迫切的就是想著我要在這里生存下去。

那時我身邊在迪拜、去迪拜的中國人也和我一樣，是想出國看看，長長見識。和十幾二十年前去歐洲、美國等其他國家的人心態(tài)差不多，都是做好吃苦的準(zhǔn)備，生存是第一目標(biāo)。開餐館的人都很少，大部分是做服裝、五金等貿(mào)易，以浙江人、福建人為主，主要聚集在龍城。

在酒店工作了一年，我覺得工資太少了，于是跳槽到了商場做柜姐賣鞋，工資是14000元人民幣，加上提成有25000元人民幣左右，后來又有一個機(jī)會去卡地亞賣首飾，底薪漲到30000元人民幣。這也是大部分中國打工仔的路徑。

但是做柜姐，天花板是非常低的。做了不久，有一家奶茶店的老板要回國，我本身是他們的客人，他就問我要不要接這個奶茶店。想了想，24歲正是闖的年紀(jì)。我就問家里人借錢，把奶茶店轉(zhuǎn)讓了過來。其實差不多30萬人民幣就可以開一家奶茶店了，但當(dāng)時他收了我近100萬。

這也是我后來才知道的。

在迪拜開一家店，成本主要分成五塊。第一塊是營業(yè)執(zhí)照，又分為免稅區(qū)和非免稅區(qū)，成本是在10萬塊錢人民幣左右，基本可以覆蓋80%的行業(yè)，特殊行業(yè)的話肯定要更多。第二塊就是租金，差一點(diǎn)的地段一年在15萬人民幣左右，好的地段就上不封頂了。我之前有個客戶一年的租金200萬人民幣，也只是一個辦公室。第三部分就是裝修、設(shè)備、采購備貨等等，在迪拜從建材的成本到人工的成本都比國內(nèi)翻了三倍左右。

第四部分就是各種許可，政府的費(fèi)用，比如說你要開餐廳需要酒類的許可，還有消防、稅務(wù)等等，不是光有一張執(zhí)照就夠了。這也是很多中國人忽略的地方。很多中國人來了之后就辦一張營業(yè)執(zhí)照，甚至有一些營業(yè)執(zhí)照上面會有一個注釋，寫著你這個營業(yè)執(zhí)照正在審核中，老板也沒有注意，就把這張營業(yè)執(zhí)照當(dāng)成正式的營業(yè)執(zhí)照使用了。

第五塊的費(fèi)用就是人力成本。在迪拜，一個不會說英語的中國人，一般來說五六千人民幣一個月。會說英文的中國人的話，最低一般一萬五左右人民幣一個月。在迪拜工作的還有很大一部分是印巴勞工，如果是這部分人，成本在三千人民幣左右。

雖然被騙了轉(zhuǎn)讓費(fèi)，但好在奶茶店生意很好。因為全迪拜奶茶店總共才三家，沒有任何競爭。因為做的人少，還上過央視新聞。一杯奶茶的成本在一塊錢，可以賣到三四十人民幣。一天的營業(yè)額在5000人民幣左右，所有的成本，包括人工、水電等等正好是一半，利潤是50%。我已經(jīng)很滿意了。

我那個時候，或者更早到迪拜的，從奶茶店到按摩店，所有的服務(wù)型行業(yè)，還有搞貿(mào)易的，基本上沒有不賺錢的。就像在20年前的深圳，隨便干點(diǎn)什么都賺錢。像龍城里做貿(mào)易的，毛利率在100%。一個東西在國內(nèi)賣200元人民幣，在迪拜就賣200迪拉姆（400元人民幣），外國人看見中國的小商品都走不動道。那個時候也沒有太多龍城，只有迪拜的一個龍城。現(xiàn)在整個中東龍城遍地開花，光迪拜就有3個。

加密貨幣和炒房客，把我推向風(fēng)口

開奶茶店的時候也只能說是活著，真正賺大錢，是2018年我開始做房地產(chǎn)之后。

2018年迪拜來了一批中國人，是做灰產(chǎn)的，主要是加密貨幣。因為迪拜這個城市門檻沒有很高，免簽，不看征信、流水，一本護(hù)照就可以。做灰產(chǎn)的人錢很多，熱錢涌進(jìn)，各個方面的消費(fèi)都拉動起來了，也直接拉動了房地產(chǎn)。

中國人對迪拜房產(chǎn)的投資排不上前三，但可以排到前十。這一年中國領(lǐng)導(dǎo)人也訪問了迪拜，宏觀層面上兩國政府走的更近了。迪拜的開發(fā)商也開始重視中國人，阿聯(lián)酋最大的開發(fā)商之一意馬爾（Emaar），每年放新年煙花的時候，只有三國語言，中文、英文、阿拉伯語。意馬爾（Emaar）旗下的商場，所有的物料指示牌也都是這三國語言。

那年我在奶茶店里遇到一位老板，是做加密貨幣的，他和身邊的其他溫州商人一直在投資迪拜房產(chǎn)，需求很大，就想干脆自己開一家房地產(chǎn)公司，覺得我人靠譜，想投資我做這件事。還有一個合伙人，過去在國內(nèi)在鏈家上班，也是在奶茶店認(rèn)識的。

現(xiàn)在回想，這家公司也是大型的“草臺班子”。老板有錢，幾百萬甩在你面前，你去干吧。公司剛剛創(chuàng)立的時候就大張旗鼓，車要買勞斯萊斯，辦公室要租最好的市中心的房子，一頓操作下來就花了三四百萬。

當(dāng)時公司在迪拜做的聲量特別大，是意馬爾（Emaar）的中國總代理。最大的煩惱不是找不到客戶，而是客戶太多了，各種咨詢、售后做不過來?？雌饋硇佬老驑s，但實際上回報和投入不成正比。很多時候是和一家公司合作，行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)可能是開發(fā)商給中介公司40%的返傭，但是我們只要20%，賠錢賺吆喝。

另一個更主要的問題是，投資人、我、合伙人，我們誰也沒開過公司，一拍腦袋就干了。利潤如何分配、公司架構(gòu)是什么樣的，在一開始就沒有說清楚，最后產(chǎn)生了很多糾紛。

早年在迪拜的一批人都是像我們一樣，莽夫，也談不上契約精神。但因為趕上了時機(jī)，也能賺到錢。

我也沒做過房地產(chǎn)，最大的優(yōu)勢只是我會說英語。很多國內(nèi)過來的客戶是不會說英語的，起居出行都得我一手包辦，不僅是中介，還是生活管家，賺的就是翻譯+司機(jī)的錢。

什么樣的事都遇到過，什么樣的事都要解決。有一次客戶凌晨4點(diǎn)多給我打電話，說出車禍了，警察現(xiàn)在來了，而且他沒有駕照。我說你有沒有撞到人？他說沒有，我說沒問題，你待在那邊，我去幫你解決。然后我就帶著我的駕照過去，因為客戶也不會說英語，沒法和警察交流，我就準(zhǔn)備說我是司機(jī)，我回去拿駕照了。

我就是凌晨跑到那里，拿著我的駕照跟警察說，這是我開的車，正常給我開單子走保險就可以了。警察問我，你確定這是你開的嗎？我說我確定。他說，那你們現(xiàn)在都跟我去警察局。我抬頭一看，客戶開了一個兩座的跑車，跑車邊站著兩個人。

最后我就只能去警察局寫保證書，保證再也不騙警察。

我們找客戶的辦法，也都是和國內(nèi)房地產(chǎn)中介學(xué)的。辦展會，和旅行社合作，在旅游大巴上宣講，主要賣點(diǎn)是2020世博會、一帶一路、兩國關(guān)系好……就和國內(nèi)海景房買房團(tuán)套路是一樣的。只不過區(qū)別是，迪拜的投資回報率確實高，我手上賣出去的房產(chǎn)，客戶全都是賺錢的。不是說我有多厲害，而是踩上了時代的風(fēng)口。

在迪拜，普通人的造富神話

2021年之后，我就離開公司單干了。

2018年來買房的客戶基本都是來迪拜旅游的普通游客，投資的都是小戶型、公寓，到了2021年，變成了專業(yè)的炒房客。

迪拜的房產(chǎn)政策不是很健全，買房不用付全款，付到30%，這個房子交沒交房都可以再轉(zhuǎn)賣出去了。從2021年開始，我就發(fā)現(xiàn)有的客戶會用一種叫做“炒樓花”的炒房操作，把一棟樓里面景觀最好的一室一廳全部買斷，但是只付10%，全部包下來也就60萬，然后再每套加個30萬、50萬再賣出去。

如果還是像以前來旅游順便投資的小老百姓，大家肯定不知道這還能“炒樓花”。2021年之后來的都是大老板，就是2021年之后，如果身價沒有過億，我都不愛跟人家吃飯。

不同時間來的不同人，對房產(chǎn)的需求也有變化。過去普通游客，可能只在意在迪拜買房子投資能不能賺錢；再到炒房客、做灰產(chǎn)的，在意的是能不能賺快錢；這一兩年，更多資本、企業(yè)進(jìn)入迪拜，訴求變成了安不安全。

迪拜從2000年允許賣房給外國人，2005年已經(jīng)有溫商開始炒房了。2008年是一個房價頂峰，但是很快金融危機(jī)降臨，國際熱錢撤離，房市就又跌回了前兩年的水平。從我去迪拜的2012年到2018年之間，房價沒有太大浮動，還是底價，可能2016、2017年開始慢慢回溫，真正的爆發(fā)是在2020年以后。

2018年之后，迪拜房地產(chǎn)平均漲幅44%，別墅的漲幅150%，公寓我個人體感也是在70%、80%以上。我自己2021 年買的房子是400萬，現(xiàn)在這個房子是600萬。

在我身邊的同行、朋友中，我已經(jīng)是買的非常晚的了。2021年開始，房地產(chǎn)越來越熱，涌入迪拜的中國人也越來越多，我明顯感受到節(jié)奏越來越快。一個直接的表現(xiàn)就是，忽然之間身邊的朋友都暴富了。

原先大家如果是來打工的，一個月收入比較好的也就三五萬?？赡苡幸恍├习澹且簿鸵粋€月一二十萬。但是突然有一段時間，迪拜人均百萬了。而且就是我身邊的中介朋友，有一個朋友三個月囤了25套房子，一套房賺了200多萬。

你可以看到身邊有很多人，通過各種各樣的方式在創(chuàng)造財富神話。但凡在迪拜待得久一點(diǎn)，趕上了房地產(chǎn)風(fēng)口，年收入100萬可能都是貧困人群。

我在來到迪拜之前，也就是一個一無所有的普通學(xué)生，拎著個塑料袋，你就闖吧。只要肯學(xué)，只要努力，總能熬到你出頭的那一天。

迪拜跟其他很多地方有一個最大的不一樣，是因為迪拜沒有歷史，是一個非常草莽的地方。不看人情，不看盤根錯節(jié)的關(guān)系，大家來到這里，起點(diǎn)都是一樣的。這里本地人只有10%，90%的人都是從國外來的，都是從零開始。就看你有多少能力，有多少創(chuàng)意，或者有多少的運(yùn)氣。

在其他地方，了解一個人可能會問，你家里是干什么的？但是我發(fā)現(xiàn)在迪拜打招呼，我們只會問你從哪個城市來的，不會問你的過去，英雄不論出處。

然后還有一類人，本身在國內(nèi)有專業(yè)背景、有技能積累的，特別是高精尖的行業(yè)，也很適合來迪拜，因為國內(nèi)競爭太大了。迪拜本身也很歡迎這類人。

我之前有個客戶，他想要辦廠，需要得到一些政策上的支持，所以他就通過一個本地人介紹，去見了一個分管港口的酋長的親戚。僅僅是為了得到這個面談的機(jī)會，他給了200萬人民幣。確實是談上了，聊得非常好。最后手一拍，不認(rèn)人了。

他花了很多錢去打關(guān)系，但是沒有一個關(guān)系是真正打牢的。因為他是想要一個港口來運(yùn)輸輔助開發(fā)石油的器材，這個項目本身對阿聯(lián)酋來說沒有吸引力。如果抱著我想要受到本地人庇護(hù)來做一些什么生意的想法，是很難行得通的。

當(dāng)?shù)厝似鋵嵖粗赜胁拍艿娜?。比如說想接觸到酋長，有些人可能就只能去花錢去見酋長，但是你有一個非常好的項目。酋長是有辦公室，有郵箱的，把方案做好，如果本地市場真的需要，很容易就可以見到想見的人，甚至拿到投資。

放眼整個中東，迪拜都是非常特殊的地方。雖然其他國家，比如沙特，也在逐漸放開，但在世俗化程度上很難趕得上迪拜。同樣都是阿聯(lián)酋，同樣都禁酒，在迪拜喝酒被抓，可能就是大事化小小事化了，罰幾萬塊錢。但過去我有一個在阿布扎比的朋友，過生日喝了點(diǎn)酒，有一點(diǎn)酒氣，在走回宿舍的路上全部被抓了，男的判嫖娼，女的判賣淫。2027年，迪拜甚至準(zhǔn)備要開賭場了。

雖然那個彎腰撿錢的時代已經(jīng)過去了，但我依然覺得迪拜是適合普通人、年輕人的地方，只是要不就干中介，要不就做輕資產(chǎn)，如果比較重的實體生意，可能確實沒有什么機(jī)會了。

今年我回國，本意是覺得接下來迪拜可能會變得很卷了。但就在這一兩個月，迪拜的朋友們都說，市場很火熱、更火熱，你怎么回去了?？粗麄円粋€個又暴富了，我也在想，到底還要不要回迪拜。

（應(yīng)受訪者要求，張敬雅為化名）