2024年的中國房地產行業在“房住不炒”基調下加速出清與重構。國家統計局數據顯示，全國商品房銷售面積與金額同比分別下降12.9%和17.1%，住宅投資額下滑10.5%，行業整體呈現“量價齊跌”態勢。

然而，市場分化愈發顯著，一線城市憑借經濟韌性、人口流入和稀缺土地資源，成交量逆勢增長5%，而三四線城市則面臨庫存高企、需求疲軟的壓力。在此背景下，頭部房企紛紛收縮戰線、聚焦核心城市，行業集中度進一步提升。

3月31日，越秀地產發布2024年業績報告，財報顯示，越秀地產全年營收864億元，同比增長7.7%，跑贏大市；核心凈利潤15.9億元，在行業利潤普遍腰斬的背景下，這一成績仍顯露出抗壓能力。

盡管周期有所波動，但越秀地產的銷售表現十分強勁。2024年，越秀地產錄得合同銷售額為1145.4億元，在克而瑞行業排名中穩居第8位，首次進入行業TOP10的行列。

當多數房企在收縮中掙扎時，越秀地產憑借核心城市的精準卡位、產品力的革新與財務安全邊際的構筑，已然悄悄完成了從“小而美”的地方企業到全國性頭部房企的華麗轉身。

高能級城市“糧倉”夯實增長底盤

房地產行業的劇變，本質是城市價值的分化。

當三四線城市陷入去化泥潭時，越秀地產早在五年前便錨定了“聚焦一線、深耕核心”的戰略，這種前瞻性的布局也讓其在2024年迎來收獲期。

2024年越秀地產全年合同銷售額的1145.4億元中，在一二線城市的合同銷售額占比高達99.3%，一線城市貢獻近600億元，銷售業績貢獻超過50%。

其中，大本營廣州仍為業績壓艙石，以433.7億元銷售額持續領跑；北京以87.3億元銷售額首次進入前十陣營、位列第九，上海實現66億元銷售額，而“新一線城市”杭州憑借221億元銷售額成功晉級前五，成都也實現68億元銷售額。

正是這種“重倉高能級城市”的選擇，使越秀地產在去年行業整體業績下滑的背景下，仍能以7.7%的營收增長跑贏大勢。

土地儲備的精準布局更是進一步強化了這一優勢。

截至2024年末，越秀地產總土地儲備約1971萬平方米，其中一線城市占比42.9%，二線城市占比52.7%，合計達95.6%。2024年新增的271萬平方米土儲中，北京、上海、廣州合計占比超70%，且全部位于城市核心地段。

在31日舉辦的業績溝通會上，董事長林昭遠將越秀地產2025年的銷售目標定為1205億元。他表示，越秀地產將實現有質量的銷售，加快庫存去化和現金回流；投資刻度將更加精準，堅持“穩健投資”、“以銷定投”，聚焦核心城市、核心區域持續增儲。

穿越周期的“安全墊”邏輯

越秀地產定下1205億銷售目標的底氣不僅來自政策端“止跌回穩”的預期，更源于其手握的500億元現金儲備和僅22%的短債占比，這意味著即便市場持續承壓，公司仍保有逆周期抄底的資本。

財報數據顯示，2024年，越秀地產實現經營性現金流凈流入217.3億元，同比提升12%，連續五年保持凈流入。截至報告期末，越秀地產在手現金儲備超500億元規模，較年初上升8.6%，持續增厚公司穿越周期的厚實安全墊。

這一成績的取得，既得益于高周轉策略的嚴格執行，如北京和樾雙盤從拿地到開盤僅用了4個月時間，也得益于商業資產證券化的靈活運作——通過出售廣州環貿中心辦公空間及停車場等物業回籠資金，進一步優化現金流結構。

同時，越秀地產也在持續優化債務結構、資本結構，讓公司更健康、更安全。

截至2024年末，越秀地產的有息負債壓降至1038.9億元，其中短債占比僅為22%；融資成本優勢顯著，境內發行的公司債加權平均融資成本僅為2.61%，而全年的公司加權融資成本降至3.49%、處于行業低位。

這種低成本融資能力，與其“三道紅線”全綠檔（剔除預收款后的資產負債率67.4%、凈負債率58.6%）和惠譽投資級評級的信用背書密切相關。

充足的現金儲備和優化的債務結構，為越秀地產提供了穿越周期的厚實“安全墊”。即便在行業最艱難的2024年，公司仍能在一線城市新增土地儲備194萬平方米，且地塊利潤率普遍高于行業平均水平。

這種“逆周期投資”的能力，正是其財務韌性的直接體現。

今年3月，瑞銀在評級報告中指出，越秀地產的核心競爭力在于“優質土儲+高效運營+財務安全”的模式，其認為越秀地產的土地儲備質量較高且較新，公司積極進行土地收購，且活躍于核心城市。基于這些因素，瑞銀預計越秀地產今明兩年的毛利率將分別增加0.3個百分點，同時上調了其未來兩年的盈利預測區間，介于5%至20%之間，因此上調至“買入”評級。

在房地產行業風險加速出清的當下，財務安全已成為房企生存的底線，越秀地產之所以能在逆勢中穩步向前，與其“現金為王、穩健至上”的財務策略密不可分。

從“賣房子”到“造生活”的產品力革命

在行業從“規模至上”轉向“品質為王”的轉型期，越秀地產以“好房子”理念重構產品競爭力。

“當前行業正在經歷重大轉型，從‘快字當頭’轉為‘好字優先’，加快構建新發展模式”，林昭遠在業績發布會上表示。

2024年，越秀地產發布“4×4好產品理念”，涵蓋品質、溫度、智慧、成長四大維度共16條標準，并推出“4+X”產品系，覆蓋高端改善、城市核心等多元業態。

這一戰略的落地，直接體現在多個標桿項目的市場表現上，上海蘇河和樾府“四開四罄”斬獲69億元銷售額，北京香山樾以60.17億元登頂海淀銷冠，廣州琶洲南TOD以86.01億元蟬聯全市銷冠，成都天悅云萃則以30億元銷售額成為區域黑馬。

產品力的底層邏輯是向制造業學習精益管理。林昭遠提出，要用“工業化思維造房子”，通過標準化設計、供應鏈協同、工藝創新三大路徑降本增效。

越秀地產通過成本精準適配、物料集中采購和生產效率提升，消除無效成本，確保每一項支出都能產生最大的經濟效益，在項目開發過程中實現了成本的優化和控制，提升了項目的整體盈利能力。

據了解，越秀地產近期在總部成立生產管理中心，將產品、客研、運營、成本、招采等部門整合，提高大生產體系的敏捷能力。

而更深層次的變革在于對客戶洞察體系的升級。

越秀地產將客研前置至土地獲取階段，通過大數據分析精準定位需求。北京和樾望云項目針對科技新貴群體，集成智慧社區與共享辦公空間；成都天悅云萃以“公園+住宅”模式吸引年輕家庭；上海蘇河和樾府則通過稀缺濱水景觀鎖定高凈值客群。

這種從土地到生活方式的全鏈條設計，使產品不僅滿足居住功能，更成為價值符號，通過“精準投拓+極致產品+精益管理”的高效打法，越秀地產如今已經在一線城市沉淀良好口碑。

以北京市場為例，2023年越秀地產摘得北京香山樾地塊，僅用一年實現60.17億元銷售額，位列2024年北京商品住宅銷售榜第二、海淀區第一；2024年11月，越秀地產獲取和樾望云、和樾玉鳴地塊，四個月后在今年的3月21日，雙盤同開，首日開盤銷售152億元，去化率超9成，創北京同期市場新高，在樓市掀起一波熱潮。

展望2025年，隨著1205億元銷售目標的推進與“以銷定投”策略的深化，越秀地產或將成為行業存量競爭時代強者恒強的典型樣本。