2024年，中國房地產行業在政策托底與市場出清的雙重作用下，逐步走出深度調整期。
國家統計局數據顯示，全年商品房銷售面積和銷售額同比降幅分別收窄至3.2%和5.1%，其中四季度單季銷售額同比轉正，標志著行業正式進入“止跌回穩”新階段。
在這場周期突圍戰中，央國企憑借資金優勢和穩健布局率先實現業績回暖。尤其是中國金茂，2024年不僅實現了自身業績的逆勢增長，更成為行業結構性復蘇的重要樣本。
根據金茂近日公布的財報數據顯示，2024年面對嚴峻的市場挑戰，金茂實現扭虧為盈，股東應占盈利約10億元，同比增長115%；去除投資物業公平值損益后股東應占溢利達13億元，同比增加120%。
在行業普遍承壓的背景下，金茂的利潤增長源于多維度的突破。中國金茂表示，公司始終堅持聚焦一、二線核心城市，專注高品質產品，捕捉核心城市核心區域改善型住房需求，憑借“金玉滿堂”全新產品系打開市場。
新的一年，政策暖風頻吹，市場情緒回暖明顯，金茂要繼續發力。中國金茂董事長陶天海在業績會上明確，在2025年及以后，金茂要做優增量；進一步盤活存量；打造第二曲線，真正地助力公司實現長遠的高質量發展；同時全面的推動組織能力的創新升級。
“所以，今后中國金茂不僅要做特長生，還要做優等生，希望在能力方面是在全面均衡之上有亮點。”陶天海表示。
精準投資：押注一、二線核心地段
中國金茂2024年的逆勢突圍，首先源于其對行業趨勢的精準判斷。
過去一年，房地產行業雖然在政策組合拳推動下開始觸底回暖，但分化仍然非常明顯，核心城市成為本輪復蘇的“領頭羊”。北京、上海、深圳等一線城市受益于產業升級、人才政策及改善性需求釋放，市場抗跌能力顯著。
住建部數據顯示，去年四季度以來，新建商品房和二手房銷售面積及銷售額同比降幅連續收窄，一線城市新房和二手房價格環比上漲，二線城市房價趨于穩定。但大多數三、四線城市短期之內壓力依然不小。
就房企而言，無論是頭部央國企，還是優質民企，其業績韌性、財務安全與長期競爭力的構建，均與“一、二線城市深耕”密不可分。這一趨勢背后，既是市場供需邏輯的必然選擇，也是行業規律的集中體現。
在業績會上，中國金茂高級副總裁張輝指出，中國金茂在土地投拓方面始終堅持雙聚焦戰略，聚焦核心城市、核心地段，會堅持利潤優先的戰略導向，選擇更適合金茂的地塊。
過去一年，中國金茂新增22個項目中，99%位于一線及強二線城市，府系/璞系高端產品貨值占比達65%。
截至2024年底，中國金茂累計未售貨值約2800億元，63%集中在華北及華東等經濟發達區域，87%位于一、二線城市。這些地區市場需求旺盛、購買力強勁，為公司未來業績增長提供了堅實保障。
2025年，中國金茂在土地市場表現更加亮眼，納儲力度持續加大。據了解，今年1-2月，中國金茂共完成189億元的土地款投資，核心城市投資占比進一步提升。
管理層在業績會上介紹，2024年至2025年2月底，中國金茂在北京、上海的投資超360億，占投資總額近七成。比如2月份，在北京，金茂聯合保利發展拿下北京朝陽區地塊，成交價87.295億元，溢價率10.5%。
而在上海2025首場土拍中，虹口區C080302單元hk329-11地塊以樓板價11.7474萬元/平方米成為全國單價地王，得主正是金茂與慶隆聯合體，成交價89.64億元，溢價率達38%。
“雙聚焦帶來的好處就是風險可控，安全度比較高。金茂拿地是把經濟增長、產業發展規劃、人口流入，乃至整個市場供需的健康性、改善性住房的需求納入考慮。”張輝表示。
產品迭代：從空間提供者到生活服務商
聚焦需求旺盛、購買力強勁的一、二線核心城市布局，為金茂的業績增長提供了堅實保障。
年報數據顯示，2024年金茂的住宅公寓平均簽約單價達2.2萬元/平方米，高于行業均值。其中，90%的銷售貢獻來自一、二線城市，顯示出核心市場的高溢價能力。
當然，核心城市核心地段只是獲得熱銷的第一步，更重要的是產品力。如今，房地產行業已全面轉向產品力競爭的新階段，隨著好房子、第四代住宅興起，產品力的提升成為共識，頭部房企開始圍繞居住體驗優化與資產價值沉淀展開深度革新。
主力簽約銷售額集中在核心一、二線城市，在產品力升級的加持下，為金茂帶來了更高的溢價以及更好的獲利能力，讓投拓與銷售形成良性循環。
2024年也是中國金茂的“產品升級”主題年。面對市場供需重構與客群需求升級，金茂推出“金玉滿堂”全新四大產品系。
“金”指的是進化到3.0的“金茂府系”，以科技大宅重塑居住標準；“玉”即“璞系”，融合國際視野與東方美學；“滿”系主打時尚潮流；“棠”系聚焦全齡友好社區。從顏值到功能，從戶型到園林，從配套到服務，以高品質在全國各地刮起熱潮。
截至2024年年底，中國金茂已在12大核心城市落位了18個項目。9座金茂府3.0、3個璞系、2個滿系、3個棠系項目開盤銷售，均取得市場熱烈反響。
產品力的升維，已成為中國金茂穿越行業周期的重要利器。以“金”系產品為例，2024年上海中環金茂府，四開四罄，成為寶山南大板塊的現象級紅盤；天津體北金茂府，2024年銷售金額穩居天津大宅市場TOP1地位；南京桃園金茂府，首開1小時內售罄，中簽率18%，創南京市2024年最低中簽率，三開三罄。
“玉”系產品，西安金茂璞逸曲江，七開七罄，實現西安市600萬元以上產品全年銷售業績TOP1，持續引領市場熱度；成都璞逸錦江，兩開兩罄，全年去化套數300套，成為全市4萬+商品住宅現象級熱銷項目。
2025年，金茂對市場充滿信心。陶天海表示，2025年市場會呈現基本筑底、分化加劇的格局，無論是房價還是規模，都出現了結構性企穩特征，部分對政策敏感、信心復蘇的城市，主要是一些核心城市，有望實現量價穩中有升。
基于此，新的一年，金茂預計推貨1800億元左右，預計銷售規模會保持在千億規模，排名也會穩中有升。“一季度二季度預計推貨67%，同時推貨結構中2023年以來新貨去的土地占70%左右，整體推貨質量不錯。”
扭虧為盈：核心指標全面修復
金茂的精準投資和產品迭代戰略，本質上是對城市發展規律的深刻理解與長期主義實踐。在行業從增量時代轉向存量競爭的背景下，公司通過核心城市布局、產品力升級，為金茂穿越周期、持續創造價值不斷注入核心動能。
在此戰略下，2024年央企金茂的財務表現呈現出顯著的復蘇態勢。
年報數據顯示，2024年，中國金茂實現營業收入590.53億元，，歸母凈利潤同比大幅增長115%至10.65億元，成功扭虧為盈。若剔除投資物業公允價值變動影響，歸母凈利潤達13.33億元，同比增幅達120%。
這一成績主要得益于成本管控顯著，2024年公司的管理費用、銷售費用、財務費用同比分別下降25%、23%、16%，毛利率同比提升3個百分點至15%。
中國金茂首席財務官喬曉潔表示，2025年金茂會進一步向管理要效益，通過各種舉措降低這三項費用，通過提高毛利率、降低費用，以提升項目整體的盈利水平。
與此同時，2024年金茂累計取得簽約銷售額983億元，行業排名較2023年提升一位至第12位，穩居第一梯隊。值得一提的是，金茂去年全年回款率高達99%，累計回款970億元，為行業最高水平之一，有效保障了現金流安全。
財務穩健是房企的“抗周期基因”。在行業“止跌回穩”關鍵時期，金茂通過有序壓降債務規模、優化債務結構，構建起強大的財務護城河。
據喬曉潔介紹，過去一年，公司堅持“降短期、升長期、降境外、升境內”的總體債務管理思路，在此管理思路下，2024年公司整體負債壓降了近50億元，兌現了市場承諾。
而且，在壓降債務規模的同時，2024年金茂也優化了整體債務結構，不僅融資成本降低，外債占比也持續降低至25%。“到2024年末，中國金茂的平均貸款期限是6.27年，而2023年同期是5.25年?！?/p>
年報數據顯示，截至2024年12月31日，中國金茂的計息銀行貸款和其他借款（流動及非流動）較2023年下降4%。
喬曉潔表示，“根據目前整體資金排布，包括考慮200億元權益土地款投資，公司現金流非常健康?！?/p>
當房地產行業正從“高速增長”轉向“存量優化”，財務穩健性已成為房企的核心競爭力。它不僅決定企業能否在調整期存活，更影響其能否在未來的結構性復蘇中占據先機。
在業內看來，金茂2024年能夠實現扭虧為盈，不僅是企業戰略調整的成功，也為行業提供了去杠桿與可持續發展的可行路徑。
