文｜融中財經

3月最后一天，中國高端商場和創投圈炸開了鍋！

據彭博社報道，北京華聯集團投資控股有限公司極有可能將旗下北京SKP商場出售給博裕資本。整個SKP奢侈品商場業務的估值可能在40億至50億美元之間。不過，交易仍處于商討階段，不排除引入新的競標方。但若交易達成，可能成為中國高端商業地產領域近來規模最大宗并購案之一。

還有一點值得關注，博裕資本，最近在國內資本動作頻頻，可謂高調“賺錢”！？

最新一次出現在媒體面前有兩大事件：一，博裕資本豪擲4000萬美元認購了蜜雪冰城IPO前基石股份；第二個則是有關備受關注的“地產重整第一股”金科股份再次流派，博裕資本旗下“Broad Gongga Investment Pte.Ltd.”終止了向香港國際仲裁中心提請對金科股份的仲裁程序，涉案約32.03億元。

對華聯而言，出售SKP究竟是斷尾求生還是戰略調整，仍需時間檢驗；對博裕來說，百億押注SKP，也是對其產業運營能力的考驗。但可以肯定的是，在消費降級與資本逐鹿的雙重驅動下，中國高端商業地產的洗牌，正在加速。

年銷售額220億，中國“最賺錢”的奢品商場SKP

北京SKP，國內高端零售市場的一塊金字招牌。

奢侈品商場的圈子，說白了就是一場“誰更有錢”的較量。北京SKP憑借各種頂級品牌和豪華體驗，從2021年開始就穩坐第一。當時，它的年銷售額是247億元。

公開資料顯示，SKP前身是北京華聯集團與中國臺灣新光三越在2005年共同成立的華聯新光百貨（北京）有限公司。2007年，首家旗艦店“新光天地”在北京開業，引入Prada、Gucci、Chanel、Fendi等多個品牌的旗艦店。2011年，新光百貨出資額降低為4000萬元，華聯出資額仍為1億元，華聯成為大股東。2012年6月，新光三越退出新光天地。2012年至2014年，北京SKP的營業額分別達到了65億元、72億元、75億元，成為中國銷售額最高的商場 。2014年起，新光天地開始逐漸轉為使用“北京SKP”的名稱與Logo，并開始組建自己的采購團隊。2016年8月，公司名變更為北京華聯（SKP）百貨有限公司。

2018年，西安SKP開業。2019年，北京SKP銷售額達153億元。2020年，成都SKP項目開工。截至2020年，SKP投資了18家公司。2021年12月，北京華聯（SKP）百貨有限公司發生工商變更，注冊資本從2.5億元人民幣增至10億元人民幣 。2024年6月，與北京華聯商廈股份有限公司簽訂《合作框架協議》。2024年7月，武漢SKP正式開業。

截至2023年12月，華聯股份旗下已開業的購物中心共25家，總建筑面積170多萬平米，其中北京地區15家。去年6月的時候，華聯股份曾發布公告，擬與北京SKP共同出資設立合資公司，以增強購物中心競爭力。其中，華聯股份以自有資金認繳出資490萬元，占合資公司注冊資本的49%，北京SKP認繳出資510萬元，占合資公司注冊資本的51%。

在北京，目前華聯運營的購物中心和SKP共計19個，無論是數量還是營業額，都穩居榜首。其中，BHG購物中心以社區型定位為主，深受當地居民喜愛。此外，華聯還推出了多個輕資產運營的潮流商業項目，如SKP-S、DT51和麗澤天地，都以年輕潮流為定位。特別是SKP-S，以其獨特的“數字-模擬未來”主題，讓人仿佛置身于未來世界。

2024年，北京SKP的銷售額從2023年的265億元下滑到220億，減幅高達17%。業內人士分析，這次滑坡主要是因為奢侈品市場整體遇冷，加上SKP在年輕群體中的吸引力不足。

據彭博社引述知情人士報道，北京華聯和博裕資本接近達成協議，交易可能采用“股權轉讓+資產包出售”模式，涵蓋北京SKP、西安SKP等成熟項目此外，雙方也在討論出售SKP管理的商場物業。盡管雙方尚未公開置評，但資本市場普遍認為，SKP的稀缺性將支撐其獲得高溢價估值。整個SKP奢侈品商場業務的估值可能在40億至50億美元之間。

作為中國最賺錢的奢侈品商場，SKP的易主不僅牽動著商業地產格局的重塑，更折射出傳統零售巨頭轉型、資本逐鹿消費升級與行業周期性調整的多重信號。

盡管交易前景被看好，但潛在風險不容忽視。有知情人士透露，部分奢侈品牌與SKP合約中包含“業主變更需重新談判”條款。若博裕接手后無法維持原有合作條件，可能導致品牌撤柜，直接影響商場收入。LV、香奈兒等頭部品牌對業主運營能力極為敏感，歷史上不乏因業主變更引發品牌集體撤離的案例。

此外，華聯若在交易后保留管理權，可能面臨與博裕資本的戰略分歧；若博裕另組團隊，則存在磨合風險。此前深圳某高端商場因資本方更換管理團隊導致業績下滑的教訓值得警惕。

“隱匿而偉大”的博裕資本，剛剛豪擲4000萬美元認購蜜雪冰城

對于博裕資本，可以說是投資圈“隱匿而偉大”的一家PE機構。

成立于2010年的博裕資本，由江志成、中國平安前總經理張子欣、美國德太投資有限公司（TPG資本）前中國區高管馬雪征，以及前Providence Equity Partners合伙人童小幪等人創辦。目前管理總資產近100億美元，專注大中華區私募股權投資，位列中國頂級PE機構。據公開信息顯示，主要LP中，核心出資方為新加坡主權基金淡馬錫控股，此外還有李嘉誠基金會--通過旗下投資平臺間接出資。

博裕資本最具代表性的一個案例是：2012年為幫助阿里完成對雅虎的股份回購計劃，其與中投、國開、中信資本、銀湖資本、DST、淡馬錫等一同參與股權融資，在2014年阿里登陸紐交所前持有0.55%的股份。此外，在美團、滴滴兩大超級平臺背后同樣可以看到博裕資本的身影。

在過去數年間，博裕資本的投資節奏明顯加快，投資了包括愛奇藝、曠視科技、KLOOK客路、連連支付、網易云音樂、壹米滴答、水滴集團、快手、完美日記、第四范式、猿輔導、貨拉拉、德琪醫藥等數十家新經濟領域的頭部企業；與此同時，博裕資本亦頻繁以基石投資者的身份出現在港股市場。如前面講到的蜜雪冰城，港股IPO招股時引入包括博裕資本、高瓴、紅杉、美團龍珠等5名基石投資者，認購達2億美元（約15.58億港元）發售股份。

此外，從公開信息看，博裕資本在2020年選擇以Co-GP的角色孵化“萬物資本”，后者聯合創始人包括羅德基金中國理事長湯玫捷、前真格基金董事總經理顧旻曼等，迄今為止已投資鐘薛高、燧原科技、大米和小米、循環智能、正序生物等多個項目。

另一重要事件，即是最近備受關注的“地產重整第一股”——“渝系房企”金科股份多次流拍。金科股份與博裕資本的合作始于4年前。2021年12月，博裕資本通過BroadGongga收購金科服務1.44億股，成為金科服務第二大股東。此后，博裕資本又進一步收購了11.94%的股份，晉升為第一大股東，而金科股份則退居于后。在這筆交易背景下，金科股份與博裕資本簽署了一致行動人協議，并且金科股份旗下控股子公司向博裕資本提供了貸款，金科股份則以股權質押的方式提供擔保。然而，2024年4月，博裕資本向香港國際仲裁中心提出仲裁申請，要求金科股份支付32億元賠償，同時針對質押的1.078億股金科服務股份請求進行拍賣，變賣等處置，并優先受償。但在今年2月，博裕資本終止了向香港國際仲裁中心提請對金科股份的仲裁程序。若再次流拍，無人接盤，博裕資本大概率將以物抵債，但高價接盤對博裕而言可能也是“割肉”——畢竟這筆股權是2021年以37億港元收購金科服務22%股份時連帶質押，如今估值縮水近半。

此次博裕與SKP的交易，若最終落地，博裕可能推動SKP接入其投資的跨境電商平臺，實現線上線下聯動，而這也將為中國商業地產進化提供新的啟示。

北京某資管機構投資人趙海平：“首先，開發商逐步退出重資產持有，轉向輸出品牌與管理，輕資產化加速。像萬達商管、華潤萬象生活已通過該模式實現規模擴張，華聯或借此轉型為“高端商業運營服務商”。其次，PE機構不再滿足于財務投資，而是通過控股獲得資產處置權，并嫁接數字化、跨境資源等增值服務，深度介入運營。最后，資金實力雄厚的資本集團將加速整合優質資產，中小型商業項目面臨淘汰，行業集中度提升。未來五年，中國高端商業地產或形成5-10個全國性巨頭+區域特色玩家的新格局。

需指出的是，從公開資料看，博裕資本在商業地產版圖早有涉獵。2018年，居然之家曾引入包括馬云、紅杉、泰康等機構逾130億元戰略投資，其中就有博裕資本跟投。此外，博裕通過投資萬物云（萬科物業）、參與金科服務控股權收購（耗資超47億港元）等泛地產項目，也積累了豐富的商業運營經驗。

PE高調掃貨中國商業地產

SKP的交易并非孤立事件。面對以中國為重要陣地的亞太區房動產市場，國際資本PE近年來可謂動作頻頻，包括凱德集團、黑石等機構頻繁收購中國核心商業資產。

近期，高瓴資本旗下房地產投資平臺Rava Partners第二支房地產基金(Hillhouse Real Asset Opportunities Fund II)即將推出的消息，在亞太地區引起轟動。據外媒消息，這只基金擬募資規模超20億美元，專注亞太地區不動產平臺的私募股權投資，中國、日本、印度、澳洲及東南亞都是計劃投資市場，服務式辦公、長租公寓、數字基礎設施等都是潛在標的。

另外，20天前，關注亞太房地產高進入門檻市場的私募基金管理公司“基匯資本”也在積極尋找中國的房地產機會。在中國香港，基于收購太古城中心三、四期寫字樓，基匯資本正與銀行商討即將于4月到期的融資的后續事宜，討論方案包括再融資或部份償還本金，若未能談妥則擬將貸款延期。

基匯資本與恒力于2019年以150億港元向太古地產收購太古城中心三座及四座物業，基匯資本在該項寫字樓投資，攤占65%權益。據悉，法巴、恒生銀行、渣打及大華銀行等就該次收購提供103億元的銀團貸款，而基匯資本與恒力原計劃以太古城中心第三座及第四座產生的租金收入用于繳付一年兩次的貸款利息。然而，由于該兩座物業的空置率高企，加上高利率持續困擾下，最終租金收入并不足以支付全部利息，傳恒力尚未支付有關貸款利息。

而在北京，據3月7日相關部門公示，基匯資本全資子公司上海御璞呈嘉管理咨詢有限公司（“御璞呈嘉”）通過認購上海匯城憶家管理咨詢有限公司（“城家”子公司）的新增注冊資本，深入開展北京長租公寓開發與運營業務。

目前，中國商業地產市場正經歷一場前所未有的深度調整。零售商業地產面臨消費增速放緩、線上渠道分流及物業空置率高懸等多重挑戰，但宏觀經濟筑底企穩與消費刺激政策加碼為行業注入新動能，疊加消費基礎設施REITs擴容及經營性物業貸新規等金融支持政策，帶來融資環境優化，推動行業進入結構性調整期。

在這一過程中，尤其2024年以來，市場上發生的多起值得關注的“商業地產大事件”，其中更是有不少外資機構身影。比如亞洲市值最大房地產投資信托基金領展收購七寶萬科余下股權、萬達引入中東資本、港資太古地產接手頤堤港二期股權；此外還有，此次文章的主角——北京華聯收購SKP旗下的DT51、廣州太古匯文化中心降價重新掛牌等。

而也是昨天，全球最大資管公司貝萊德以9億元“揮淚甩賣”上海中港匯大廈的消息震動市場。這座27層的商辦綜合體，曾是貝萊德在華核心資產之一，如今卻以折價34%的“骨折價”匆忙脫手。且在同一天，李嘉誠宣布暫停向貝萊德財團出售全球43個港口的交易。

一退一守的資本博弈，折射出了國際資本與中國市場的復雜角力。此前，貝萊德CEO芬克在2025年展望中明確表示過："新興市場風險溢價已不足以覆蓋地緣政治風險。"隨著美聯儲量化緊縮持續，國際資本回流壓力加劇，中國房地產市場的流動性溢價正在消失。

不過，部分外資機構的撤離并非偶然，或是其全球戰略調整的一部分。比如黑石集團在2025年將其在大灣區的三個物流項目出售給平安保險集團，貝萊德則因未能償還7.8億美元貸款而將上海的兩座辦公樓處理給渣打銀行。這些舉動一定程度也表明，外資機構正在重新評估其在中國市場的投資策略，將資金轉向更具潛力的市場或資產類別。