文｜時代財經

在自家小區做了11年物業管理后，長實集團要撤場了。

近日，南城都匯4期匯尚園（下稱“匯尚園”）業主委員會向潤楹物業服務（成都）有限公司（下稱“潤楹成都公司”）發出中標通知書，如果一切順利，家利物業管理（深圳）有限公司成都分公司（下稱“家利物業成都公司”）會在3月31日完成新老物業交接，然后正式從匯尚園撤場。

兩家房地產巨頭的命運在此刻短暫交匯。家利物業成都公司是李嘉誠家族旗下長實集團成員家利物業的子公司；潤楹成都公司是華潤置地旗下華潤萬象生活的子公司，萬象服務為華潤萬象生活的物管服務品牌。

2004年10月，長實集團首進成都，以21億元拿下高新區一宗占地面積高達1036畝的土地，即如今的超級網紅大盤南城都匯。長實集團開發其中1-6期，項目交付后，家利物業順理成章進場。

2014年3月，家利物業開始承擔匯尚園的物業服務工作。如今合同期滿，匯尚園業主決定不再續聘家利物業，轉而開啟公開招標流程。

5家物業公司投標，中標公司放棄簽合同

據悉，匯尚園業主對物業費設置了最高限價2.8元/平方米/月，同時要求物管公司“帶資進場”，即至少投入600萬元整改小區。盡管條件苛刻，但小區總建筑面積56.5萬平方米的體量，顯然對物管公司誘惑巨大。

時代財經了解到，一共有7家符合投標資格的龍頭物企子公司（注：下文以物企品牌名稱代替子公司名稱）對匯尚園表現出興趣，包括萬象服務、中海物業、萬科物業、金科服務、建發物業、龍湖智創生活、融創服務。而此前負責匯尚園物業管理的家利物業，則放棄了此次角逐。

最終，5家公司遞交投標文件，龍湖智創生活和融創服務沒有參與。為提高競爭力，除建發物業，各家公司均給出低于最高限價的收費標準，承諾的自費投入金額更遠遠超過600萬元。

經過兩輪評審，萬象服務和金科物業得分分列第一、第二，進入候選名單。雙方經過線下路演環節的第二輪“鏖戰”之后，萬象服務最終以86.8%的同意率中標。

一場激烈的“價格戰”已然在物管行業打響。隨著房地產開發增量下滑，物管行業規模增速明顯放緩，在存量市場中挖掘增量成為物管公司實現自身規模增長的重要途徑。近兩年，優質存量項目競爭白熱化，帶資進場、低價競標、路演拉票儼然成為物管公司擴展項目時的常見現象。

為了拿下匯尚園，萬象服務最遲在去年12月初已開始跟進投標事宜，盡管勝利的果實來之不易，萬象服務投標主體潤楹成都公司卻在3月30日通知業委會決定終止簽訂合同，潤楹成都公司向時代財經確認了此事的真實性。

匯尚園業主告訴時代財經，由于家利物業決意退出，萬象服務拒絕簽約，導致匯尚園或將陷入無物業管理的尷尬局面，不過，目前已確定由金科服務提供六個月的臨時服務，后續匯尚園將重新選聘新的物管公司。

 在管面積持續縮水，家利物業放棄南城都匯

在這場物管公司對存量項目的競賽中，家利物業逐漸失去地盤。

時代財經了解到，2022年至今，家利物業已經或確定撤出南城都匯1期匯翠園、3A匯馨園、4期匯尚園、5A匯晴園、6期匯彩園；在管物業剩余2A匯雅園、2B匯智園、3B匯曦園、5B匯朗園。

1期匯翠園和6期匯彩園是較早更換物管公司的小區，均在2022年從家利物業變更為龍湖智創生活。時代財經通過兩名匯彩園業主獲悉，更換物管公司的主要原因是業主認為家利物業管理水平不高但收費較高。

一名業主稱，家利物業的“槽點”集中在四大方面，“一是物業費貴，二是物業人員老齡化嚴重、服務態度差，三是公區衛生做得不好，四是門崗人員不負責。新的物管公司進來感覺（管理）有好一些，首先是物業人員年輕化，小區大門也進行了改造更新，物業費還降了幾毛。”

管理水平和收費水平不對等，也是匯尚園業主對家利物業最大的不滿。業主王勇（化名）對家利物業的評價是“一般”，好的方面是“入住十多年電梯里一直沒有廣告，保潔維護得還行”，但其也指出“住改商管得不好，門衛、保潔員年紀太大，綠化維護得也不行，門禁系統、地下停車場老舊，總之就是物業費收得不少，對小區的投入卻不夠”。

2024年10月，匯尚園就召開了業主大會，對是否同意續聘家利物業一事進行表決，結果僅有301人同意，占參與表決人數的10.02%。

匯尚園業主對新的物管公司也提出了新要求，除了需要達到一定的企業信用等級、管理規模、注冊資本等，還通過合同內容對物管公司進行一系列約束，包括但不限于對收費標準設置“封頂價”，即不高于2.8元/平方米/月，較原收費標準下降0.15元/平方米/月，同時要求物管公司承諾在合同期前2年自愿投入最低400萬元的整改資金或品質提升資金，以及自第二年起每年投入不低于50萬元的持續提升資金，由于合同服務期為5年，因此物管公司最低需要投入600萬元。

在《關于退出南城都匯4期匯尚園物業服務的通告》中，家利物業稱，“按照業委會于2024年12月28日公告的《關于成都南城都匯四期匯尚園項目物業服務公開招標的公告》設置條件，我司作出艱難決定，不參加投標。”

業主王勇稱家利物業放棄投標，大概率是因為通過招標重新進場意味著“需要投入大量資金”，家利物業不得不放棄。業主李明（化名）則認為，家利物業并非主動放棄，而是“不符合投標條件”。

值得一提的是，家利物業此前已從長實集團在成都的另一重要項目彩疊園陸續撤場，彩疊園1B期、2期的物管公司已更換為保利物業、萬科物業。彩疊園2期業主委員會曾發文稱，重新選聘物業時邀請了家利物業，但后者并未參與投標。

不過，上述說法沒有得到長實集團證實。時代財經就不參加匯尚園投標，以及從多個小區撤場的原因聯系長實集團，截至發稿未獲回應。

物業大打“價格戰”，帶資進場也成標配

港資物企曾經的地盤，如今成了內資物企的競技場，比拼的不僅是公司規模和管理能力，還有“鈔能力”。

參與匯尚園投標時，僅有建發物業按照業主提出的最低投入金額（注：指合同前2年投入資金）與最高收費標準進行報價，其余物管公司則圍繞價格展開角逐。

萬象服務、中海物業、金科服務、萬科物業對高層住宅的報價分別是2.75元/平方米/月、2.75元/平方米/月、2.70元/平方米/月、2.68元/平方米/月，而業主提出的高層住宅物業最高限價是2.8元/平方米/月；對地下車位的報價是70元/平方米/月、70元/平方米/月、68元/平方米/月、60元/平方米/月，最高限價是70元/平方米/月。

在自愿投入資金方面，金科服務報價最高，承諾自進場之日起24個月內投入680萬元，萬象服務570萬元，中海物業500萬元，萬科物業則承諾在6個月內投入500萬元，4家公司的報價均明顯高于業主最低要求。

進入路演環節，金科服務繼續施展“鈔能力”，承諾進場后第二年起連續4年每年投入80萬元，萬象服務則承諾50萬元，業主的最低要求是不低于50萬元。

從結果看來，業主并未完全被低價吸引。王勇稱，之所以把票投給萬象服務，是因為他看中其母公司華潤置地經營穩健，以及朋友住的華潤置地小區“物管不錯”，工作人員對業主需求響應及時。業主李明則稱兩家公司的投入金額之差沒有達到一定量級，“影響不是太大，我更多考慮物業承諾改善小區哪些地方，還有物業的口碑”。

萬象服務的投標主體潤楹成都公司曾在3月29日回應時代財經稱，公司已收到匯尚園業委會中標通知書，尚未正式接管，“目前正開展項目承接查驗工作，重點排查設施設備、公共區域及歷史遺留問題，待排查工作結束后，我們將及時向甲方反饋，并據此安排后續工作”。

近兩年，物管公司爭奪優質存量項目的競爭白熱化，帶資進場、低價競標、路演拉票儼然成為擴展項目時的常見現象。

去年11月，合肥大溪地小區引發熱議，原因是中標的物管公司飛云物業承諾無償帶資600萬元用于小區品質提升，并承諾在必要時可提供墊資400萬元用于小區建設。2023年6月，萬科物業在西安繽紛南郡小區時承諾帶資736萬元更令市場嘩然，因為這遠高于競爭對手提出的120萬元至350萬元的規模。

針對合計帶資770萬元投標匯尚園一事，潤楹成都公司回應稱，該項目的“品質提升”計劃為甲方招標方案中明確的招標要求，也是為了最大程度上響應業主對居住環境升級的核心訴求，這跟市場上通常理解的“帶資進場”有很大的不同。計劃內所有支出均明確要求用于小區的優化改造（如綠化升級、智慧社區建設等），屬物業行業優化服務的常規舉措，最終目的在于通過合理成本投入提升居住體驗。

潤楹成都公司稱，“潤楹物業一直高度重視業主的信任與委托，堅持行業自律，對于‘帶資進場’等行為從來堅決反對”。

盡管拿下匯尚園耗時長達數月，潤楹成都公司在確定中標的數日后緊急棄標，而此時家利物業與匯尚園在合同中約定的服務日期也逼近結束，這導致業主們一度陷入對小區或將面臨無物業管理的擔憂當中。

3月30日，潤楹成都公司發函通知匯尚園業委會終止簽訂合同的決定，原因是“我司在承接查驗中發現涉及消防及電梯的多項風險問題，上述問題無法滿足物業服務承接條件及我司對樓盤接管的安全紅線管控要求，預計完成全部查驗后，業委會對上述風險問題的責任追溯、整改均需要較長時間、較高成本，將嚴重影響《物業服務合同》的簽訂及履行”。

爭議之聲四起，多地物管協會抵制“帶資進場”

匯尚園重新選聘物管公司的過程頗為坎坷，但前期“帶資進場”的激烈競爭依然折射出當下物業公司的規模焦慮。

目前，“帶資進場”并無權威定義，市場對“帶資進場”的理解一般是指物管公司在競標物業項目時承諾無償投入一定數量的自有資金，用于小區設施、設備的整改和維護運營，有物管公司主動承諾，也有物管公司為了滿足投標要求而被動承諾。

不過，無論主動還是被動，關于帶資進場、低價競標，行業內爭議巨大。

廣東省物業管理行業協會在2025年新年獻詞中指出，盲目的存量競爭與價格競爭、帶資入場等不僅不會擴展企業生存與發展的空間，還會持續壓減本就微薄的利潤與現金流，最終導致物業企業陷入“越發展、越虧損、消亡越快”的泥淖之中無法自拔。

深圳市物業管理行業協會會長曾在去年7月發文直指帶資入場以及以遠低于最高限價甚至低于成本價中標是不正當競爭行為，“讓原本應該通過提升服務質量和創新能力來贏得市場的企業，被迫裹挾其中。這不僅不利于企業的長期發展，也不利于行業的整體進步與高質量發展”。

據時代財經統計，2024年以來，全國已有多個省市的物業管理協會發文抵制不正當競爭，包括安徽省、四川瀘州、廣東深圳、貴州六盤水、天津濱海新區、福建泉州德化縣等。

為了規范市場，還有城市“出手”整治招標人。珠海市住房和城鄉建設局在去年11月印發《珠海市物業管理招標投標管理辦法》，明確招標文件不得將物業服務人“提供整改資金”和“帶資進場”作為評標標準和定標依據，減少擾亂物業管理市場行為，促進物業服務市場的公平競爭。

市場對“帶資進場”始終存在爭議。

去年11月，萬物云董事長朱保全在公眾號“萬物有云”發文表示，不能僅基于立場對“帶資進場”進行道德評價，而要用更理性的觀察每一方參與者身處其中會如何演化，并呈現出其背后的本質。

朱保全認為，“不做測算，不考慮物企各自的‘盤算’，盲目支持或者詆毀帶資進場，都不可取”。一般而言，物業服務絕對不是高毛利業務，但從財務投資的視角，一家客戶滿意度高的公司，合同續簽率在97%以上，如果計算凈現值 (NPV)，會有一個合理投資范圍和選擇，甚至從公司投資風險角度，也一定在合同中有約定，比如附條件分批投入，風險條款等等。

此外，在朱保全看來，“帶資進場”隱含的是一種信用基礎上的對賭。“物業公司‘帶資進場’是確信一定的貼現率（由費率、收繳率和續簽率決定），在好的軟服務及硬件改善基礎上，自己能長期盈利；業主確信小區在委托的物業公司勤勉經營下，能夠實現硬件改善和長期的養護。”

“存量市場下，會不會真存在虧錢拿項目、虧錢長規模的舉動？或許有，但從市占率來看，十幾萬家物業企業的市場依舊極度分散，并不存在利用優勢地位不正當競爭的隱憂。如果商品價格下降（小區的整體收益），而供給量反而上升（帶資進場的金額），市場自會教育這類非理性投資者”，朱保全稱。