文丨白楊
2025年3月，湖南長(zhǎng)沙縣一紙新政引發(fā)全國(guó)關(guān)注：房企須承諾購(gòu)房者“7天無理由退訂”，訂金在簽約后7日內(nèi)可無理由退還，超期自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金。這與哈爾濱近期推行的公攤面積透明化政策異曲同工——要求房企公示套內(nèi)面積與公攤明細(xì)，并納入合同條款。
這一系列以制度對(duì)沖市場(chǎng)不確定性的做法，折射出當(dāng)下中國(guó)各個(gè)城市對(duì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的敏感度。
信任缺失下何為最優(yōu)解
關(guān)于“無理由退房”的探索甚至可以追溯到1995年，那時(shí)北京市SOHO現(xiàn)代城項(xiàng)目就曾提出過無理由退房的概念。2015年，恒大也試水了全國(guó)樓盤無理由退房。
長(zhǎng)沙縣強(qiáng)制推行的“7天無理由退訂”，本質(zhì)是給購(gòu)房者設(shè)置緩沖帶。過去三年，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目因挪用資金、項(xiàng)目爛尾引發(fā)不少糾紛，新政將訂金退還權(quán)寫入認(rèn)購(gòu)書，并配套公布14個(gè)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目。這一“買房冷靜期”瞄準(zhǔn)了房屋交易中“定金與訂金混淆”的頑疾，通過強(qiáng)制“冷靜期”緩解購(gòu)房者資金焦慮，同時(shí)捆綁現(xiàn)房銷售名單，試圖以透明規(guī)則重建市場(chǎng)信任。
這與哈爾濱2025年推行的公攤面積透明化政策異曲同工——要求房企公示套內(nèi)面積與公攤明細(xì)，并納入合同條款。前者試圖用“后悔權(quán)”重建購(gòu)房者信任，后者則選擇用補(bǔ)貼、降稅和透明化改革直接撬動(dòng)需求，折射出不同的樓市治理邏輯。
但信任重建的路徑截然不同。區(qū)別于“買房冷靜期”側(cè)重交易前端糾偏，哈爾濱更聚焦后端保障——預(yù)售資金全額監(jiān)管、工程進(jìn)度公示等政策，將房企“跑路風(fēng)險(xiǎn)”鎖進(jìn)制度籠子。這種差異背后，是市場(chǎng)成熟度的分野：哈爾濱市場(chǎng)目前仍需先解決“敢不敢買”的基礎(chǔ)問題。
成本讓利：哈爾濱的直球?qū)Q
比起長(zhǎng)沙縣的政策創(chuàng)新，哈爾濱選擇更直接的刺激手段。2025年3月購(gòu)房節(jié)期間，新區(qū)推出抽取置業(yè)補(bǔ)貼活動(dòng)——1萬、2萬、8萬。這種“撒錢”模式與黑龍江全省2024年契稅減免一脈相承，但哈爾濱疊加了公積金新政：二套房首付降至20%、可提公積金付首付，釋放了改善型需求。
政策“撒錢”的背后，是購(gòu)房者對(duì)能否按期收房的深度焦慮。自2024年起，哈爾濱全面取消限購(gòu)限售，祭出“人才補(bǔ)貼3-10萬”、“非戶籍購(gòu)房補(bǔ)2%”、“賣舊買新每平米補(bǔ)100元”等六重補(bǔ)貼組合拳，甚至對(duì)二孩家庭、退役軍人、農(nóng)民購(gòu)房單獨(dú)加碼……一波波都是真金白銀的讓利。
政策溫差下的深層挑戰(zhàn)
不同城市間的政策溫差，暴露出樓市現(xiàn)狀的復(fù)雜性，地域發(fā)展現(xiàn)狀是重要因素。長(zhǎng)沙縣庫(kù)存去化周期長(zhǎng)，但地處省會(huì)長(zhǎng)沙輻射圈，仍有都市圈人口托底；哈爾濱新房去化壓力同樣不小，同時(shí)面臨嚴(yán)峻的人口流失，讓政策刺激如同“向漏水的池子注水”。值得注意的是，長(zhǎng)沙同步發(fā)布的“現(xiàn)房名單”與哈爾濱的“現(xiàn)房促銷”形成微妙呼應(yīng)——當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，所見即所得或許已成不可逆趨勢(shì)。
兩種路徑無所謂優(yōu)劣，只是體現(xiàn)出中國(guó)樓市的差異性：有人還在為未來買單，有人只愿為當(dāng)下付費(fèi)。這種困境在鄭州、沈陽等城市同樣存在。鄭州2024年推出“大學(xué)生購(gòu)房補(bǔ)貼5萬”，但全年轉(zhuǎn)化目標(biāo)人群較低；沈陽的“以舊換新”政策因二手房流動(dòng)性差陷入僵局。
或許真正的啟示在于：當(dāng)房?jī)r(jià)回歸理性，政策工具箱里也不能只有“刺激”或“管控”的單選題。對(duì)哈爾濱而言，單純靠補(bǔ)貼難破樓市僵局。借鑒南方經(jīng)驗(yàn)，或可探索“冷靜期+現(xiàn)房保障”的組合拳：一方面將訂金監(jiān)管制度化，減少?zèng)_動(dòng)簽約引發(fā)的糾紛；另一方面借冰雪經(jīng)濟(jì)、旅居地產(chǎn)等差異化優(yōu)勢(shì)，將購(gòu)房補(bǔ)貼從“普惠輸血”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)引流”。