大家好，我是盧俊

站在小陽春的節點上來給大家聊聊上海樓市的問題

關于樓市的冷和熱我相信很多人在日常都非常高頻的看到過，我們日常其實有過很多常規數據的分析和解析

看多了各種碎片化的消息可能會更加迷茫

所以今天我和大家聊聊基本面的東西

站在今天這樣的基本面之下，很多趨勢性的結論或許大家就呼之欲出了

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其實我們能夠看到一些數據性的消息

其實三月每天的成交非常活躍，截止到18號整體的成交已經突破了1.6萬套

而且每個周末過千套的成交速度非常穩定，上周六上海二手房單日成交1473套也創了新高

對于三月過2萬套已經是必然

目前期待的是到底能不能過2.5萬套以及過兩萬的趨勢能不能持續下來

其次，看一手

截止到3月17號，根據目前市場可以統計到的數據來看，2025年1-3月份上海新房認購項目共計36個，其中44%樓盤的認購率超過100%

其中前灘公館單個項目迎來802位意向業主認購，認購率達到334%；

已開盤項目20個，45%項目實現了開盤即清盤

針對于土地端，這是能夠表態市場對于未來預期信心的跡象符號

現在來看上海的土地市場非常火熱

從去年7月到現在，累積有超過20幅地塊溢價率在10%以上，其中10幅地塊溢價率突破20%，最高的兩幅更是達到40%及以上

最讓人意外的必然是新楊思地塊

地處浦東內中環，2022年9月浦發集團拿地的時候，成交樓板價還只有5萬/平出頭

只過了短短兩年就躍升到了7.4萬/平，漲幅驚人，接近50%

另外

去年的第三到第八批次，還有今年的兩批次，上海可以說是每逢土拍必出地王

其中10幅宅地的樓板價超過8萬/平，最高的4幅地更是超過了10萬/平

拿地名單中還出現了像貝殼集團旗下貝好家，這樣讓人驚喜的新面孔

整個上海樓市在進入2025年之后可以說非常的活躍

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可能很多人還有一個疑問

現在活躍不代表以后活躍

為什么這一次小陽春后面的走勢就比較樂觀呢

畢竟我們拉了2021年開始每個月的二手房成交套數

在2022年之后，上海樓市好像好一兩個月之后立刻成交就下來了

而且每個月的成交起來都伴隨著各種政策利好的刺激

好像很多人在過去三年的感受就是，上海樓市的成交都不太持久

那為什么這次就會覺得比較持久

這其實是非常好的問題

我們來回看這個月的成交

首先有一個明顯不同

這一次的成交回暖并沒有任何的政策刺激，而是完全的市場面自發主動的反彈

某種程度上，經歷了三年的周期市場完成了預期筑底

3月的成交回暖正是對于筑底的一次表態

而對于三月之后的后續趨勢，本質上就可以從“市場因素”的基本面來回答

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關于上海樓市的趨勢，需要關注兩個基本面，或許對格局各位就會有判斷

都說討論樓市就是討論信心

但是到底什么是信心

很多人討論信心注意力都在關注價格

這其實是有點偏門，所謂的信心本質上是購買力信心

客戶在面對市場整體的購買力表達上到底是不是堅定，這個決定了城市房地產發展的基本面

上海樓市在2024年有兩個底層邏輯的呈現

第一是城市樓市的資金池

（單位：億元）

樓市最害怕的是什么，就是房產變成了不動產

本質上就是樓市信心不夠，資金流不進來，那么房產就失去了變現能力，從而從資產變成了負債

這個就是典型的信心下滑的表現

但是我們來窺視上海樓市，整個樓市每年都有過萬億的現金在流動

這是一個龐大的資金池

并且這兩年整體資金池有明顯回流的跡象

這代表著整體市場資金并未撤離上海市場

更重要的是，有資金的存在資產就擁有了變現能力，這構成了這個城市的底層信心

另外特別需要關注的一點，上海應該算是全國范圍內僅有的二手資金池大于一手資金池的賽道

這件事非常重要

資金池在二手意味著，二手市場可以創造購買力

因為房子在流動，房東可以通過賣房來獲得購買力

相比較其他城市二手規模的萎靡，一手的購買力大多需要依賴個人收入

這樣的城市購買力就非常容易波動或者受經濟的影響

但是上海因為有房產流動性的補充，整體的購買力會夯實很多

這也是為什么上海市中心需求這么充沛的根本原因

本質上這也讓上海樓市擁有了對沖周期的可能性

另外一個特征來看橫向比較

上海塔尖購買力擁有全國范圍內壟斷

這是一次真正意義上的壟斷，哪怕橫向比較其他一線城市而言也是如此

2024年全國3000萬以上的成交，上海一個城市就占據的半壁江山，把一二手加在一起上海有接近60%的份額

這說明不論經濟環境怎么樣，上海這個城市構成了全國范圍內高端購買力的一致認可

甚至沒有之一

換句話來說，這個城市成為了塔尖購買力在當下最值得信賴的城市

這就決定了這個城市不論未來如何，全國范圍內的購買力會持續不斷的涌入

所以

基于這樣的基本面再加上之前我們看到的點狀數據回暖，或許各位可以有了自己對于樓市是否回暖的判斷

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不過還有一個問題

為什么會有感知上的不同

因為日常我們看到的悲觀消息，好像也是對的

那些情況為什么會出現

這其實就是我們要討論的信息繭房的問題

之所以出現這樣的點狀情況，本質上我認為當下的上海樓市基本面已經劃分為三個區域：

一個是上海核心區組成的市中心區域，一個是五大新城組成的郊區區域，一個叫浦東

這三個區域的市場表現和樓市走勢未來會完全不同

上海市中心是一個全國整體購買力最為充沛的一個區域了

我們單純來看這個位置，這是一個整體經濟規格可以比肩香港的一個版圖

雖然面積不大，但是城鎮化率達到100%

這就決定了整體經濟活躍度的濃度和密度都是非常的高的

其實這是被很多人忽略的地方，目前核心區這幾年的產業轉型升級已經非常的明顯，各自的定位和方向都非常清晰

然后再加上人口流動的密切，從而讓區域內整體的城市屬性能級頂到天花板了

可能這么說大家還沒有感覺，我們把數據拉到五年

數據來源于瑞觀世界，僅供參考

你就會發現上海市中心整體增長速度的兇猛了

這樣的趨勢其實也就造就了整個上海最有購買力的這么一群人

之前寫到全上海3000萬的購買力占據全國的半壁江山，其實多數都來自上海七個區里面的客群

其中最為夸張的就是黃浦

黃浦人均GDP就突破了66萬，但這個數字放在國家的范疇，可以排在世界第七的水準

單看可支配收入也是如此，全國能夠超過10萬人均可支配收入的，只有港澳臺了

上海最近這兩年市中心的豪宅一直賣的不錯，本質上也是這個原因

過去幾年上海市中心一直沒供應，這塊寶藏購買力也沒有被激活

這兩年算是徹底引爆了

另外兩個市場就相對比較容易理解

上海以五大新城為首的郊區，這部分的需求釋放更加接近于用來完成上海外來人口導入

不論是年輕人還是中產，在五大新城完成自己的置業閉環

浦東則更加清晰明朗，陸家嘴帶動金融、張江盤活產業、臨港負責政策開發、外加浦東機場構成交通樞紐

是一個完全依賴產業驅動發展的板塊，也是一個圍繞著產業發展存在的樓市

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說到這里各位或許可以明白上海樓市對于不同人來說體感的不同

三個區域的驅動力不同，樓市供求關系不同，客群不同，自然會造成體感的不同

點狀個案基于點狀環境的供求關系不同，也就有了表現的不同

這里也想提一些定向的意見，不同區域的樓市其實，激活政策也可以不同

對于市中心而言，本質上是需求沒辦法更好滿足客戶

建議更好的放寬住宅限制性指標，可以提供更多好房子，滿足市場需求

而對于五大新城而言

配套的兌現度是外地中產能否長留這里的關鍵，特別是教育資源的落地至關重要

強烈建議加強五大新城各個區域的教育資源的落地

而關于浦東

浦東最大的優勢來自想象空間很大，地大、政策空間大、勇敢者的天下

在浦東產業強則一切都強，浦東對于新經濟的擁抱程度，決定了大浦東的樓市土壤是否穩定的關鍵

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所以上海樓市站在2025年到底要看什么

我們需要了解這個市場的結構性復雜，所以千萬不要用點狀體感來解讀全面表現

而對于大趨勢而言，需要下沉到市場底部去挖掘信心本質

還是那句話，房地產的信心從來不是價格信心，而是每個人用腳投票決定的市場信心

上海之所以特殊，正是這個城市擁有成千上萬人在用自己的決定表達著態度