2024年，房地產行業在“新發展模式”轉型中持續深度調整。一方面，市場整體需求疲軟，銷售規模收縮，前百強房企權益銷售額同比下滑近30%，房企普遍面臨毛利率下滑與資產減值壓力。另一方面，政策引導下的結構性分化加劇，核心城市與高能級區域展現出較強抗跌性，成為房企爭奪的主戰場。

在此背景下，企業戰略重心從“規模擴張”轉向“質量提升”，現金流安全與資產運營能力成為關鍵生存法則。

3月17日，招商蛇口發布了2024年年度報告，在行業下行周期下，依舊交出了一份“穩中有進”的全年業績答卷。

財報顯示，2024年招商蛇口實現營業收入1789.48億元，同比增長2.25%；歸母凈利潤40.39億元，同比下降36.09%；簽約銷售金額2193.02億元，銷售面積935.9萬平方米，穩居行業前五。期末，公司經營性現金流凈額達319.64億元，連續5年增長；貨幣資金儲備突破千億，至1003.51億元。

盡管凈利潤受行業拖累有所下滑，但這背后是招商蛇口主動計提59.44億元資產減值主動出清低效資產，以短期陣痛換取長期健康的財務策略。輕裝上陣后，招商蛇口憑借優質的土儲以及多元業務協同發展的戰略路徑，未來周期的復蘇也值得期待。

一．高能級戰略錨定核心價值

2024年，招商蛇口踐行“全面聚焦、質效并驅、輕重共贏”新戰略，做穩開發業務，繼續強化“高能級糧倉”優勢。

全年新增26宗地塊，總地價486億元，其中核心10城投資占比達到90%，一線城市投資額占比59%，二線城市中則聚焦在南京、成都等強經濟支撐區域。在行業分化不斷加劇的背景下，招商蛇口精準把握結構性紅利，聚焦高能級城市的拿地策略。

銷售數據也印證了這一戰略布局的有效性。2024年招商蛇口實現簽約銷售面積935.90萬平方米，簽約銷售金額2193.02億元。其中在西安、長沙、合肥、南通、徐州等5城銷售金額排名位居第一，在上海、深圳、南京、蘇州、成都、重慶、佛山、廈門、溫州等9城進入當地銷售排名前五。

區域聚焦戰略不僅提升項目去化效率，更通過高能級城市的高凈值客群支撐產品溢價。

例如，廣州“招商林嶼境”作為第四代住宅標桿，開盤當日去化率近100%，驗證了產品創新對去化率的強力拉動；招商蛇口旗下“璽”系豪宅在北京、上海等地熱銷，帶動產品力躍居行業第四位。

此外，招商蛇口還通過招拍掛、舊改、輕資產等多元方式降低成本，2024年新增土儲平均樓面價較2023年下降約8%，為未來利潤率修復提供空間。

高能級城市的深耕不僅提升了短期銷售表現，更通過優質土儲的積累為長期毛利率修復埋下伏筆。這種“精準投資-高效去化-利潤沉淀”的閉環，成為其穿越周期的關鍵。

二．財務穩健筑牢“安全墊”

在行業估值邏輯從“利潤導向”轉向“現金流至上”的背景下，招商蛇口憑借千億級現金儲備和綠檔身份，構建了抵御風險的安全墊。

截至2024年末，招商蛇口貨幣資金余額達1003.51億元，創5年新高；經營活動現金流凈額319.64億元，同比增長1.69%，為其應對行業波動提供了充足彈藥。剔除預收賬款的資產負債率62.37%、凈負債率55.85%、現金短債比為1.59，“三道紅線”繼續穩居綠檔水平。

值得注意的是，招商蛇口已連續5年經營性現金流凈額為正，累計超過1400億元，遠超同期凈利潤總額，凸顯“真金白銀”的造血能力。

財務穩健性不僅體現在現金儲備，更反映在“以銷定投、以收定支”的管控機制上。低融資成本與債務期限優化，為其在行業下行期提供了充足的流動性緩沖。

報告期內，招商蛇口新增公開市場融資154.6億元，票面利率為同期行業最低水平；年末綜合資金成本僅為2.99%，較年初降低48BP，保持行業最優水平。

同時，招商蛇口通過經營性物業貸款新政落地92億元融資，進一步拉長債務期限，短期債務占比從2023年末的32%降至26%，短債壓力顯著緩解。

在業績會上，據董事長蔣鐵峰介紹，“公司于近期做了一些動態評估，預測2024年的新增地塊內部收益率預期或從2023年的18%提升至20%-22%”，這也意味著這些地塊未來將成為招商蛇口銷售業績和結轉利潤的一個重要來源。

此外，在市值管理方面，招商蛇口通過“回購+分紅”，持續強化股東回報。

2024年公司修訂了《未來三年(2023-2025 年)股東回報規劃》，明確 2023-2025 年現金分紅占當年歸母凈利潤的比例不少于40%。2024年度，招商蛇口擬現金分紅17.50億元，占歸母凈利潤43.33%，考慮2024年度已實施的現金回購，分紅比例達45%。最近10年來（2015-2024年），累計現金分紅金額已超過389億元。

三．多點開花全力打造增長極

在行業新舊模式轉換的關鍵期，招商蛇口通過“開發-運營-服務”的生態協同，培育出多元增長極，將“增量”優做，加快將轉型業務打造成為第二增長曲線。

在資產運營領域，招商蛇口的表現尤為突出，2024年通過構建“投、融、建、管、退”的全生命周期發展模式，打通了持有物業的資本化通道。

財報數據顯示，2024年招商蛇口資產運營板塊全年實現全口徑收入74.64億元，同比增長12%，其中集中商業收入17.7億元（開業三年以上項目出租率91%）、產業園收入13.49億元、公寓與酒店收入22.52億元。

報告期內，公司新入市項目23個，新增經營面積101萬平方米，含11個公寓、6個集中商業3個產業園和3個酒店。

在招商蛇口管理的集中商業項目中，開業三年以上成熟商業項目出租率91%，EBITDA回報率6.24%，同比上年提升0.2個百分點。

在REITs領域，繼產業園區后，2024年招商蛇口又以深圳蛇口人才公寓項目為底層資產發行保障性租賃住房REITs，募集資金13.64億元。

截至目前，招商蛇口旗下已有3單REITs上市，管理規模達到137億元。

通過“開發-運營-REITs退出-再投資”閉環，招商蛇口持有物業的凈資產收益率（ROE）從傳統模式的6%-8%提升至12%-15%。以深圳人才公寓REITs為例，發行后凈資本回報率達5.8%，較持有運營模式提升3.2個百分點。

這種從“開發銷售”到“資產管理”的轉型，本質上是對房地產金融化屬性的重構。當傳統開發業務增速放緩，通過REITs等工具實現存量資產證券化，既能盤活沉淀資本，又能形成可持續的收益模式。

物業服務板塊方面，招商積余的表現同樣十分亮眼，營收及業績穩步提升。

2024年招商積余實現營收171.72億元，同比增長9.89%；歸母凈利潤8.4 億元，同比增長14.2%，首次達成利潤增長超過收入增長的突破，邁向了高質量發展的新階段。

截至2024年末，招商積余在管項目達2296個，管理面積3.65億平方米。公司在非住領域持續鞏固頭部服務商地位，通過“標桿項目+戰略客戶”雙擎驅動，打造了差異化市場競爭能力。

在代建領域，招商蛇口新成立的專業公司招商建管年內新增77個代建項目，新增代建管理面積約898萬平方米，業務聚焦實現爆發式增長。與此同時，招商蛇口還決定把代建業務并入房地產開發業務，進行更加專業化、品牌化地發展。　

截至目前，招商蛇口已累計承接代建項目超540個，布局城市超27個，累計管理面積超2000萬平方米。憑借央企信用背書和“三大工程”政策紅利，代建業務未來或成為招商蛇口輕資產擴張新引擎。

展望未來，隨著房地產金融屬性弱化、民生屬性強化，招商蛇口在保障性租賃住房、城市服務等政策鼓勵領域的先發優勢，將為其贏得新一輪發展窗口期。

而在行業出清進程中，憑借財務安全墊與優質土儲，招商蛇口有望進一步整合資源、擴大市場份額。正如其年報中所述：“穩中求進、開拓進取，構筑高質量開發與高品質服務的新格局”——這或將成為招商蛇口在新時代競爭中持續領跑的關鍵注腳。