文｜婁平

2025年春節，哈爾濱樓市延續了近年來的“冷熱分化”格局。3月10日，哈爾濱市住建局發布2月份全市開發項目銷售情況，新房市場表面風平浪靜，全市均價穩定在10265元/㎡，但核心區與遠郊的價差已拉大到近萬元——南崗區、道里區新房單價堅挺在1.3萬元以上，而呼蘭、阿城等外圍板塊甚至不足核心區價格的零頭。開發商雖未大幅降價，但通過贈送物業費、車位等隱性方式吸引購房者。

二手房市場則上演“冰火兩重天”。掛牌均價微跌至8053元/㎡，但具體到小區，既有中北春城這類改善盤逆勢上漲0.2%，也有蘆家街住宅等老破小跌幅超2%。購房者心態明顯分化：剛需群體緊盯降價房源“撿漏”，而改善型買家更傾向于持幣觀望。

趨勢展望：核心區抗跌，外圍風險仍存

數據分析表明，哈爾濱市??新房呈現“穩字當頭”?：核心區土地稀缺，群力、哈西等板塊價格或繼續橫盤；遠郊項目可能加大促銷力度，但降價空間有限。與此同時，?二手房“局部回暖”?：隨著春季裝修旺季到來，優質學區房、地鐵房或迎來小波成交高峰，但老破小房源仍將承壓。?政策方面，當前首套房貸利率已處于低位，若政府進一步放寬公積金貸款條件，可能刺激部分需求釋放。目前，哈爾濱人口外流壓力未解，外圍區域（如呼蘭、阿城）存在庫存積壓風險。核心區雖抗跌，但房價漲幅受限于居民收入水平，未來大概率維持“慢行情”。

給購房者的實用建議

1. 剛需群體：量力而行，可關注次新二手房?

若預算有限，可關注道外、香坊等單價萬元內的次新二手房，但務必實地考察社區維護情況。

外圍區域新房價格雖低，需警惕通勤成本高、配套兌現慢等問題，建議優先選擇地鐵沿線項目。

2. 改善型買家：多看少動，等待窗口期?

當前市場仍處買方市場，可多對比群力、哈西板塊房源，爭取更大議價空間。關注政策動態，若下半年出現降息或契稅補貼，可能迎來更好的置換時機。

3. 投資需求：捂緊錢包，謹慎入場?

非核心區房產增值空間有限，出租收益率普遍低于3%，不建議盲目抄底。

若確有閑余資金，可考慮南崗、道里區小戶型學區房，但需做好長期持有準備。

提醒：? 對于標注“0萬元”的成交案例，務必通過中介核實真實價格，警惕虛假信息誘導沖動決策。

哈爾濱樓市的溫度計上，不同區域正指向截然不同的刻度。對于普通購房者而言，與其焦慮“該不該買房”，不如回歸自身需求：自住緊盯實用性，投資慎選接盤力。在這個理性回歸的時代，買對房比買得早更重要。