文 | 張馨儀

2025年3月下旬，青島市李滄區京口路與市北區開封路的配售型保障性住房項目即將啟動選房，這無疑是島城地產領域的一件大事。

此次保障房項目的核心價值，在于其顛覆了傳統保障房的“低端化”標簽。1.1萬元/平方米的精裝住宅，不僅覆蓋地鐵沿線（京口路距3號線僅500米），更引入綠色建筑、智慧社區等標準，配套托育中心、社區食堂等設施。這一設計似乎打破了人們對保障房的刻板認知，將“保障屬性”與“宜居性”首次深度融合。

更值得關注的是，本次政策對“新市民”的包容性突破：公交司機、環衛工人等一線服務群體首次突破戶籍限制，與本地戶籍家庭共享選房資格。這種對城市基礎貢獻者的“反向傾斜”，暗含了城市治理理念的轉變——安居權利不再局限于身份標簽，而是回歸對勞動價值的尊重。  

這場醞釀多年的安居實驗，既是對中央“住房雙軌制”改革的呼應，也是青島破解大城市居住難題的破冰嘗試。在爭議與期待的交織中，我們不妨以更開闊的視角觀察，看看這場政策實驗究竟能否為城市住房改革趟出一條新路。

在圍繞此次山東首個開工建設的配售型保障房項目的熱議話題中，首先被大家拿著放大鏡反復琢磨的，當屬這批項目的定價。

配售型保障房定價1.1萬元/平方米，按照官方說法，這一價格覆蓋土地及建安成本并包含適度利潤。乍看之下，這一價格與目前周邊在售的次新二手房相比價差確實不大，僅在10%左右，政策紅利看似溫和。但其深層邏輯在于“土地成本重置”：通過劃撥土地免去招拍掛溢價，將地價讓利于民。以李滄區為例，2024年同類地塊樓面價已達6000元/平方米，若按商品房開發，僅地價成本就占售價50%以上。也就是說，保障房的“低價密碼”，實則是土地財政向民生讓渡的結果。  

不過，公眾對成本透明度的疑慮亦需正視。建安成本、融資利息、管理費用的具體構成尚未公開，若能引入第三方審計并定期公示，既可消除“暗箱操作”的猜疑，也能為全國保障房定價提供可復制的成本模型。  

除價格因素外，“僅可政府回購或轉讓給輪候家庭”的交易限制，被部分輿論質疑為“不動產陷阱”。但實際上只要深入了解政策背景，就能明白這一設計恰是對過往保障房淪為投機工具的歷史教訓的回應——2010年代，北京、深圳等地經適房屢現“豪車業主”，令人匪夷所思，其根源就在于退出機制缺失，讓一些投機者鉆了空子。

而青島的封閉管理，本質是建立“保障房內部循環系統”，確保資源始終流向真實需求者。  

當然，制度的優化空間依然存在。當前政策尚未明確回購價格計算方式（按原價還是評估價）、家庭突發變故的退出通道等細節。后期或可參考新加坡組屋經驗，設定階梯式回購機制：居住滿5年按市場價80%回購，滿10年逐步放開內部流通，在保障屬性與資產靈活性間尋找動態平衡，讓購房者的權益得到更好的保障。

從市場反應來看，首批3613套房源截止3月10日僅吸引2700戶家庭預登記，這一“供過于求”的表象下，隱藏著復雜的結構性矛盾。從需求端看，人均住房≤13㎡的硬性門檻（相當于三口之家僅39㎡），確實將部分“夾心層”拒之門外。但實際上，真正符合條件的家庭可能又因無力承擔百萬總價而望而卻步，而有購買力的家庭又可能因交易限制轉而選擇二手房。

這讓我們思考，政策試圖覆蓋的“工薪階層”是一個龐大且分化明顯的群體，如何精準定位需求，制定更貼合實際的政策，是需要不斷摸索的。是否可以根據實際情況動態調整準入標準，讓更多真正有住房需求的人能夠享受到政策的福利，實現住房保障的初衷，這是值得深入研究的方向。

青島配售型保障房，恰似一株破巖而出的新芽——它的稚嫩與倔強，折射出中國住房改革的典型困境：既要擺脫路徑依賴，又需規避未知風險；既要追求分配正義，又要尊重市場規律。  

這場實驗未必能立即給出完美答案，但其真正的價值在于提出了關鍵命題：當我們談論保障房時，究竟是在建造一棟棟混凝土建筑，還是在澆筑一個“居者有其權、住者有尊嚴”的未來？答案或許就在每一次政策微調、每一處細節打磨、每一份社會共識的積累之中。