文 | 空間秘探 秦敏慧
開春以來，租房市場價格戰(zhàn)一直不斷。近期，多地保租房宣稱租金低至6折，“最低月租421元”。“保租房”的低價沖擊著租賃市場的價格走向，市場化的長租公寓難免會受到影響。變局之下，長租公寓該如何應(yīng)對？雙方會將租賃市場的發(fā)展推向何方？
租金6折，最低月租僅421元
今年以來，深圳、昆明、北京等多個城市陸續(xù)發(fā)布保租房配租公告。
保租房配租指的是政府或相關(guān)機構(gòu)為了解決新市民、青年人等群體的住房難題，提供的一種租賃服務(wù)。特點是租金低于同品質(zhì)同地段的市場租賃住房租金，不過是面向符合條件的人群才進行配租。
以深圳為例，近期深圳市南山區(qū)住建局官宣保租房項目共10404套，涵蓋粵海、西麗、桃源等熱門片區(qū)，其中政府組織配租類保租房一般為市場價六折，社會房源類保租房的租金為市場價的九折。
這也點明了保租房的主要兩大分類：政府租賃配租和社會房源類。區(qū)別是前者的房源由政府統(tǒng)一組織管理，通常通過住建局或區(qū)住建局進行配租，申請復(fù)雜、房源有限，但優(yōu)惠力度大；后者由社會主體（如企業(yè)、機構(gòu)等）建設(shè)和運營，政府只是提供支持，可通過企業(yè)直租的方式獲取房源，申請流程簡單、房源量相對較多，且相較于市場價格有明顯優(yōu)勢。
以政府租賃配租的安居高新花園為例，其64平米的兩房戶型，月租金加上物業(yè)費總計僅需3916元；而據(jù)鏈家網(wǎng)信息顯示，周邊同戶型房源月租普遍在7000至9000元之間，價格優(yōu)勢明顯。
深圳南山區(qū)2月16日出臺的保租房配租政策力度已經(jīng)很大了，但同屬于深圳的光明區(qū)又把政策撕開了一道小口子。
2月11日，光明區(qū)印發(fā)關(guān)于保租房的通知，政策的重點是面向符合條件的在深青年人、新市民、各類人才配租或者向企事業(yè)單位定向配租。重點是，政府組織配租保租房增加了面向個人配租的渠道，避免因企業(yè)事業(yè)單位不滿足準入條件，但符合條件職工無法申請保租房的問題。簡單來說，即使公司沒有資格申請單位保租房，自己也可以申請，申請力度可謂是又上了一層臺階。
不僅如此，深圳這幾年為來深求職的高校應(yīng)屆畢業(yè)生提供7天免費住宿。今年該政策又進一步優(yōu)化，從原來的7天延長至15天，對在深就業(yè)的創(chuàng)業(yè)人才提供面積不等的保租房。
同時其他城市也在發(fā)力，2月以來昆明市公有房屋管理中心連續(xù)發(fā)布2025年第一批、第二批保租房分配有關(guān)事項的相關(guān)通知，涉及兩個項目，共666套房源。值得注意的是，通知中涉及今年剛?cè)胧械谋Ｗ夥宽椖繃兰疑截S潤雅庭，月租金僅為12.07元/平方米，面積在34.88-60.2平方米，換算下來，其中一居室最低的月租金僅421元。
同屬于嚴家山灃潤雅庭項目片區(qū)附近的碧桂園星薈二手房掛牌價最低5900元/平米，最高9600元/平米，其中68平米的一居整租月租價1100元，比較昆明保租房的最低租金，相當于打了個七折。
泉州中心市區(qū)首批公開92套保租房，其中面積80多平米的兩居室月租金在1500元左右，20平米的一居室月租金僅需700余元，而周邊同等一居室月租金則在1000元以上。
北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)面向青年人推出《應(yīng)屆大學(xué)生住宿保障實施細則（試行）》，打造“求職7日免費住宿——實習(xí)3月免費短租——就業(yè)3年優(yōu)惠長租”的階梯式安居體系。
可以看出，保租房正在中國租賃市場上狂打兩張牌，一張是供應(yīng)量，另一張是低價。
“骨折價”背后的幾股“勢力”
為什么多地集中出政策，還清晰地指向供應(yīng)量與低價兩個方向？其實，這波操作早就開始了。
“十四五”期間，我國計劃籌集建設(shè)保租房870萬套間，預(yù)計可以幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。今年作為收官之年，各地都在瘋狂地完成KPI。截至去年，多地“十四五”期間保租房籌集任務(wù)已完成80%左右，剩下20%將在今年完成，進入沖刺階段也屬正常。
住建部近期提出，在2024年全國建設(shè)籌集172萬套（間）配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房基礎(chǔ)上，今年將繼續(xù)增加保障性住房供給，幫助新市民、農(nóng)民工等實現(xiàn)安居。
這兩年，保租房發(fā)展之迅速，相關(guān)政策也是密集發(fā)布。去年，單中央層面發(fā)布的保租房相關(guān)政策，就多達15條，住建部等中央部委也曾多次召開關(guān)于保租房建設(shè)的相關(guān)會議，國家在最后的沖刺階段對于保租房的發(fā)展力度一直在持續(xù)上升中。
各地積極響應(yīng)，籌建擴張速度之快，據(jù)統(tǒng)計，2024全國籌建保租房172萬套，其中北京、上海、廣州等城市超額完成年度任務(wù)。
當下，我國正在穿越租賃供應(yīng)市場的高峰期，然而這樣的趨勢即使在超額完成任務(wù)的上海供給端的火依然燒得很熱烈，可能后續(xù)會逐步放緩但還沒有那么快。
3月5日，長寧區(qū)又增添一個保租房項目——臨客公寓·虹臨居，并在3月起正式投入試運營。這是國企上海東虹橋投資發(fā)展（集團）有限公司打造的首個保租房項目，位于長寧和徐匯交界處。上個月底，上海靜安區(qū)的寧家公寓（寧嘉馨苑店）亮相，現(xiàn)已有住戶簽約入住其中。
據(jù)上海正午服務(wù)平臺“隨申辦”顯示，截至2025年2月下旬，上海市保租房項目已達到275個，但在2023年5月，“隨申辦”中保租房項目僅有17個，不到2年時間激增超15倍。
事實上，保租房作為構(gòu)建房地產(chǎn)市場發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，針對其制度建設(shè)和實際供應(yīng)，將是一項中長期的工作內(nèi)容。
盡管保租房供應(yīng)端持續(xù)火熱，但從各城市的申請條件來看，還是會更傾向于城市的青年群體和新市民，通俗來講兩個字總結(jié)就是“人才”。人才是城市人口爭奪和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一棋，城市對人才始終保持著“求賢若渴”的狀態(tài)。
2022年，我國人口近61年來首次出現(xiàn)了負增長，城市對人才的渴求會更加激烈，“搶人大戰(zhàn)”也作用在租房領(lǐng)域，誰更有誠意，誰將會在接下來的城市發(fā)展中搶得先機。最早開始于北上廣深等城鎮(zhèn)化水平較早、經(jīng)濟水平相對領(lǐng)先的城市，不過隨著城鎮(zhèn)化步伐放緩，預(yù)計未來幾年，這些主要城市人口的增長會出現(xiàn)下滑趨勢。
因此，為了維持增速，不少城市瞄準畢業(yè)生等青年群體，推出一系列政策，如租房落戶、租房補貼、公積金支持、公租房等等。具體政策還有深圳給應(yīng)屆生延長免費住宿、昆明優(yōu)先給外來務(wù)工人員分房、鄭州直接給人才配租公寓……
現(xiàn)在來看，保租房低價這一策略的實施，將“搶人大戰(zhàn)”的難度又升級了一個維度，各大城市之間頗有一種“你留下，我補貼”的氣勢。
當然，保租房供應(yīng)量這兩年遞增這么多，難道不怕沒地方建嗎？2022年，新增涉租用地同比下滑62%；2023年同比下降37.2%，僅可提供約5.84萬套新建租賃住房。2021年，住建部提出，把保租房作為“十四五”重點，兩年后發(fā)現(xiàn)供應(yīng)源似乎要枯竭了。那么去年到現(xiàn)在，為什么保租房的勢頭還是很猛，基數(shù)還是蹭噌噌往上漲？
雖然保租房是租賃市場的形式之一，但也是房地產(chǎn)市場的一個重要品類；既然新建保租房有用地限制，那不妨“撿現(xiàn)成”的。由此，保租房不斷入市的背后還隱藏著樓市去庫存化的功能。目前去庫存有幾種形式：
一、保租房盤活爛尾樓
如昆明2018年開建的大諾方舟天地，因資金鏈斷裂，停工兩年。經(jīng)開區(qū)管委會將利用住建部和建設(shè)銀行保租房的信貸政策，將項目未售房源申請為保租房。截至目前，昆明已有5個爛尾項目計劃改為保障性租賃住房。其中，汽車城二期885套房源已經(jīng)成功轉(zhuǎn)為保租房。
二、閑置資產(chǎn)改保租房
這類閑置資產(chǎn)有存量規(guī)模大、空置率高、有條件提供大量保租房的特點，如寫字樓、辦公樓、廠房等。
經(jīng)統(tǒng)計，甲級寫字樓50%的閑置資產(chǎn)就能轉(zhuǎn)化成10萬套保租房，為20萬-30萬人提供住房保障。成功的案例是，去年歷時14個月改造的沙坪壩區(qū)首個非住宅類保障性租賃住房項目、目前中心城區(qū)體量最大的保租房項目——CCB建融家園·小龍坎人才公寓正式投入運營，包含305套房源。據(jù)悉，項目推出后不久，出租率已達90%，成為沙坪壩區(qū)的一大亮點。、
三，城中村爆改保租房
城中村，生于城市，擁有改成保租房的天賦。
城中村改成保租房，將會綜合整治、統(tǒng)租運營或部分拆除新建。這樣的機遇已經(jīng)催生出了一些品牌，如深圳人才安居集團成立安居微棠公司，專營城中村改造租賃項目。其中深圳元芬村公寓項目，就由該公司改造，將原有城中村轉(zhuǎn)換成集服務(wù)、社交、居住、商業(yè)于一體的現(xiàn)代青年社區(qū)。
長租公寓頭部品牌租金“克制”
或許正是因為保租房市場的火爆，今年以來，長租公寓頭部品牌動靜不大，似乎正在“克制”，避免價格上漲影響出租率。據(jù)克而瑞長租監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年2月全國55城個人房源掛牌租金為1.16元/㎡/天，環(huán)比微跌0.24%，同比下跌0.23%。奇怪的是，眼下是傳統(tǒng)租房旺季，但房租卻大不如從前。
原因自然是與大量保租房入市息息相關(guān)，加之目前的就業(yè)環(huán)境、消費降級等宏觀因素，導(dǎo)致城市人口流動增速放緩，城市租客減少、租客消費更趨理性，更傾向于謹慎地考慮租金成本，在一定程度上使租金進一步降低。
隨著春節(jié)過去，傳統(tǒng)節(jié)后租賃旺季到來，個人房東已經(jīng)迫不及待漲租了，然而似乎并沒有在這一波“租房潮”中收獲期待的高收益，市場仍顯理性，不少房東已經(jīng)選擇下調(diào)租金價格，只為租出去。
數(shù)據(jù)顯示，2月全國5個大中城市，25城個人房源租金均價環(huán)比上漲，30城個人房源租金均價環(huán)比下跌，下跌城市個數(shù)較1月多9個。其中青島漲幅最高約5.2%；廣州跌幅最高約5.86%。
相較之下，身處同一片租賃住房市場下的長租公寓租金價格保持著“克制”，出租率呈現(xiàn)穩(wěn)健狀態(tài)。
以上海為例，據(jù)相關(guān)人員透露，其閔行區(qū)的一家魔方公寓房源含物業(yè)費價格大概是每月2200元，由于店內(nèi)特價房源優(yōu)惠幅度很大，同樣戶型的另一間房源價格在3150元左右，相當于優(yōu)惠了接近1000元。對于租金下滑的原因，主要來自品牌在蛇年春節(jié)后推出“暖春”活動，參加活動的另外幾間特價房源已出租，只剩1間。
為了應(yīng)對春節(jié)傳統(tǒng)淡季出租率的波動，位于深圳南山云城旗艦店的萬科泊寓門店也提前策劃，推出變相降租優(yōu)惠的活動。該活動期限在1月之內(nèi)，提前看房并繳納定金的租客，年后轉(zhuǎn)簽約可享受定金膨脹優(yōu)惠，如房源租金低于1000元，500元定金可膨脹至1000元抵扣租金；房源租金大于等于1000元，800元定金可膨脹至1600元抵扣租金，活動成效顯著，有效穩(wěn)定住了出租率。
除魔方、泊寓之外，壹間公寓、城方公寓等長租公寓品牌紛紛采取優(yōu)惠策略，提前應(yīng)對傳統(tǒng)淡季市場的沖擊。這些活動豐富多樣，通過租金折扣、免租期、贈送禮品等方式，逆市降價，謀求“以價換量”。各大長租公寓品牌的當下心態(tài)或許是，價格可以低一點，但絕不能空著。
然而與保租房相同的是，長租公寓也在規(guī)模擴張中。同樣以上海為例，截至今年1月底，上海集中式長租公寓房源超36萬間，占全國核心八城的比重達到31.3%，同比增長超過25%。
不過，規(guī)模的擴張與空置率的增長維護，并未與租金呈正比趨勢。今年1月，上海市集中式長租公寓平均出租率約為83.65%，平均租金價格約為150元/月/平方米，環(huán)比略降0.2%，租金呈持續(xù)下滑趨勢。
保租房PK公寓是敵是友？
如今，盡管保租房、長租公寓、房東們租金都有降價趨勢，但“租房戰(zhàn)”的供需矛盾仍然是需要面臨的挑戰(zhàn)，當整個市場都在普遍降價的時候，相對的單個降價措施將會顯得不再突出。
不過對于長租公寓企業(yè)來講，也不必悲觀，大量保租房入市，的確會加劇市場競爭，但市場中依然具有結(jié)構(gòu)性機會，保租房與長租公寓的關(guān)系也并非一種“零和博弈”的狀態(tài)。不少長租公寓運營商想要與保租房達成共贏的可能性，事實證明有機會也有空間。
長租公寓“納保”
在保租房KPI的背景下，看到的不只是國企，也有很多企業(yè)響應(yīng)國家號召積極加入“納保”的隊列中。而這些搖身一變的保租房一方面享受著相應(yīng)的政策優(yōu)惠，如公募REITs大門開啟、擁有拿地優(yōu)勢等機會；另一方面可以盤活自身存量資產(chǎn)達到去庫存的效果。
截至2024年冠寓累計納保項目超過130個，開業(yè)房源超6萬間，畢業(yè)季“住夢計劃”支持超30萬應(yīng)屆畢業(yè)生安居，這種長租公寓納保進程與城市發(fā)展脈搏的深度綁定，或許是領(lǐng)跑長租公寓賽道的競爭核心。
在“納保大隊”中，萬科泊寓新披露去年的全年數(shù)據(jù)內(nèi)發(fā)現(xiàn)，泊寓繼續(xù)深入保租房市場，納保房量增長至約12萬間，占管理量的48.58%，納保數(shù)量占據(jù)集中式公寓行業(yè)首位，成為市場化租賃企業(yè)中當之無愧的“納保卷王”。
此外，據(jù)萬科去年半年報披露，截至2024年6月底，萬科泊寓已在北京、天津、深圳、廈門等23個城市合計納保155個項目，涉及房源11.2萬間。
政企“牽手”合作
保租房的規(guī)模化發(fā)展，背后離不開國企推動的手。越來越多國企入局，在加速屬地化布局，發(fā)展本土租賃市場壯大的同時，還創(chuàng)立自己的保租房特色品牌，其中不少由城投公司全權(quán)運營，旨在達到規(guī)模、品牌效應(yīng)、開發(fā)水平和運營質(zhì)量方面的提升。在這樣的背景下，市場化長租公寓企業(yè)積極與各地國企尋求合作，爭取留在保租房的“牌桌”上。
如龍湖在武漢的經(jīng)發(fā)龍湖·冠寓（武漢德銳大廈店）就采用政企合作模式。拿地方為武漢江夏經(jīng)發(fā)投集團，由龍湖龍智造旗下的龍智精工提供建造服務(wù)，后續(xù)再由龍湖冠寓提供運營管理服務(wù)。
雖然國企帶著任務(wù)進入保租房市場，但在開發(fā)和運營方面始終擁有短板。“專業(yè)的事交給專業(yè)的人來做”為了適應(yīng)變化，快速切入市場，與成熟的長租公寓品牌合作不失為最快捷的方法。
輸出品牌“軟實力”
保租房雖名為“保障性”，但其市場化的成分要遠低于保障性的部分，與長租公寓在定位上有著本質(zhì)的不同。與其他行業(yè)構(gòu)筑差異化競爭力和實現(xiàn)品牌溢價不同，長租公寓的注意力應(yīng)該更多體現(xiàn)在出租率及續(xù)租率等核心經(jīng)營指標上。
體現(xiàn)在戰(zhàn)略層面，長租公寓可以借助規(guī)模優(yōu)勢、低利潤率構(gòu)筑競爭壁壘，畢竟借助公募REITs實現(xiàn)“不動產(chǎn)+金融”的資產(chǎn)證券化，才是長租公寓利潤點保值和增值的關(guān)鍵。
因此，牽扯到民生住房的租賃市場，應(yīng)該更加注重產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)，去刻畫品牌用戶的精準畫像，擁有運營、數(shù)智化等“軟實力”，讓品牌擁有更長周期的成長可能。
從用戶出發(fā)，拋棄地產(chǎn)思維，從社會學(xué)視角去回歸公寓的本質(zhì)，也許需要思考的內(nèi)容是：平平無奇的商業(yè)街區(qū)重構(gòu)、是土地設(shè)計與植物美學(xué)的交錯規(guī)劃、是人與人、人與社區(qū)、人與自然的關(guān)系……
可以說，我國的租賃市場正在經(jīng)歷歷史性的分化，保租房的低價與“狂飆”對于各大長租公寓品牌來說是挑戰(zhàn)也是機遇。未來的租賃市場商業(yè)模式將不斷成熟走向規(guī)范化與多元化。最終長租公寓仍應(yīng)該聚焦在產(chǎn)品與服務(wù)上的打磨。正如全球知名管理學(xué)大師湯姆·彼得所言，顧客是重要的創(chuàng)新來源，把握租客的真實“痛點”，才能在市場中脫穎而出。