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政府工作報告提出，有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線。更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，堅持在發(fā)展中逐步化解風(fēng)險，努力實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全的良性互動。在具體領(lǐng)域方面，房地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)被放在防風(fēng)險的首位。
報告指出，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，并提出因城施策調(diào)減限制性措施、在存量房收購方面給予地方政府更大自主權(quán)、拓寬保障性住房再貸款使用范圍、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)等重要舉措。
“政府工作報告對房地產(chǎn)提出了明確的工作部署，對今年房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)工作開展提供了非常清晰的指引，將進一步促進房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系平衡。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進指出。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房地產(chǎn)繼續(xù)被置于防風(fēng)險的首位，這意味著2025年重點領(lǐng)域風(fēng)險中，防范房地產(chǎn)風(fēng)險最為重要。這已影響到地方財政穩(wěn)定、居民獲得感、安全感，以及全社會消費、上下游穩(wěn)定和就業(yè)、收入等經(jīng)濟基本面的穩(wěn)定性。
他指出，一方面，這與2024年底中央經(jīng)濟工作會議部署和要求完全一致，另一方面，盡管2024年四季度房地產(chǎn)出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象，但從今年1-2月的數(shù)據(jù)來看，重點城市新房銷售面積同環(huán)比均出現(xiàn)下跌，回穩(wěn)的基礎(chǔ)仍待夯實。目前，存量政策應(yīng)出盡出，2025年房地產(chǎn)能否真正實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，關(guān)鍵看增量政策。
看點一：因城施策調(diào)減限制性措施
政府工作報告提出，因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。
嚴(yán)躍進指出，“因城施策調(diào)減限制性措施”這一表述在中央經(jīng)濟工作會議的文件中沒有提及，是今年政策方面的一個很重要的導(dǎo)向，也就是說，各地一些限購限售政策還有調(diào)整和優(yōu)化的可能，即便是一線城市情況有一定的特殊性，政策也可以做進一步的調(diào)整優(yōu)化。
李宇嘉表示，城中村和危舊房涉及的主要是年輕人、新市民的剛需，老市民的改善，這是當(dāng)前住房結(jié)構(gòu)性需求的生力軍，主要集中在人口凈流入的大城市。2025年初，廣州、深圳、上海、北京、鄭州、西安等地均規(guī)劃了大規(guī)模的城中村改造，且新開工項目明顯增加，同時還將徹底完成認(rèn)定的危舊房改造。
廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓表示，預(yù)計2025年實際進行城中村改造實施計劃的數(shù)量可能增至150萬套-200萬套，總計拉動住房需求0.75-1億平方米，帶動保障性住房貸款約1800億-2400億元。
看點二：在存量房收購方面給予地方政府更大自主權(quán)
政府工作報告指出，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。
李宇嘉表示，目前，各地土地庫存比較大，去化周期遠(yuǎn)超過房屋，這是制約房地產(chǎn)價格穩(wěn)定、止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵。合理控制新增供地，意味著短期內(nèi)要控制供地，緩解供求矛盾，引導(dǎo)市場預(yù)期，穩(wěn)定了再謀求未來發(fā)展。同時，要將已經(jīng)供應(yīng)的未開發(fā)用地，特別是不適應(yīng)當(dāng)前需求形勢的存量用地、商辦用地盤活，企業(yè)手上的地盤活了，才能謀求發(fā)展。
提高地方自主權(quán)，收購存量房，在分析師看來是一個重大的突破。
“從過去對于城市自主權(quán)的角度看，主要是強調(diào)各地對購房政策放松放寬的自主權(quán)。現(xiàn)在相當(dāng)于地方政府或城市政策的權(quán)力增加，也意味著對于收購存量商品房的重視程度和期待明顯增加。”嚴(yán)躍進說。
李宇嘉指出，近期，土地收儲獲得了進展，但房屋收儲提出的早，卻沒有明顯進展，主要是要求各地要有2家國企來承擔(dān)，堅持市場化、法制化、資金平衡的原則，按照白菜價來收購，即土地劃撥成本+建安+5%的利潤等等，這導(dǎo)致收購很難推進。此次明確，主體、用途、價格地方可以自主，意味著2025年存量房收購將加速，這對于解決庫存去化、穩(wěn)定房屋價格，進而穩(wěn)定市場預(yù)期，實現(xiàn)止跌回穩(wěn)具有重要的意義。
看點三：拓寬保障性住房再貸款使用范圍
政府工作報告指出，拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險。
嚴(yán)躍進表示，過去對收購的房源類型基本限制在住宅庫存領(lǐng)域，后續(xù)庫存商業(yè)和辦公用房等也可能會納入到收購的范疇。此外，對于后續(xù)的房源改造，也會拓寬用途。過去局限于保障房領(lǐng)域，尤其是保租房領(lǐng)域，今年可以適當(dāng)拓寬，如一些高校收儲做宿舍，就是非常好的用途。
此外，他還表示，融資協(xié)調(diào)機制是2024年的一項重要工作，這次寫入到政府工作報告中，說明該項工作的重要性進一步提高。
李宇嘉表示，繼續(xù)完善融資協(xié)調(diào)機制，通過夯實項目公司法人實體，資金閉環(huán)，預(yù)售資金監(jiān)管和合理提取等，將房企風(fēng)險和項目隔離，實現(xiàn)風(fēng)險切割和阻斷，讓風(fēng)險最小化的同時，保障債權(quán)人和小業(yè)主的利益。這使得銀行投放貸款的積極性提升，小業(yè)主買期房的積極性提升，既防風(fēng)險，也保穩(wěn)定。
看點四：優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)
政府工作報告指出，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。
李宇嘉表示，這意味著城市空間不能再外延式擴張，導(dǎo)致地方財政和債務(wù)壓力大，而要轉(zhuǎn)向集約化、緊湊型、功能互補、產(chǎn)城融合；用地方式要基于人口形勢、產(chǎn)業(yè)需求等向存量轉(zhuǎn)變，向功能復(fù)合轉(zhuǎn)變。
嚴(yán)躍進認(rèn)為，這個表述本質(zhì)上就是要做好“四好”工作，即“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”。從微觀角度看，要做好房子的戶型等設(shè)計工作，從宏觀的角度看要做好城市規(guī)劃的工作。出發(fā)點都在于，新一輪“好房子”的建設(shè)工作，需要有一個更加優(yōu)化的城市空間做支撐。