文 | 張馨儀

據青島銳理數據統計，2025年2月青島新建商品房簽約3434套、42.52萬㎡，銷售總金額55.48億元，簽約套數、面積、金額環比分別下滑37.1%、31%和30.4%，同比縮水10%-18%。表面頹勢下，兩項關鍵指標卻顯露韌性：簽約均價環比微漲1.0%至13048元/㎡，二手房價格結束21個月連跌，與上月持平。

更具風向標意義的是單周行情，據貝殼研究院青島站監測，二月第三周新房成交762套，環比增長23%；二手房單日網簽屢破百套，貝殼平臺節后單周帶看量同比激增45%。這一“V型反彈”揭示出傳統淡季中蟄伏的需求正加速釋放。

區域分化：資源稟賦決定價值錨點

從成交量來看，西海岸新區以413套成交量（占比19.1%）領跑新房市場，城陽區（332套，16.2%）、即墨區（228套，10.4%）緊隨其后（據青島市不動產登記中心備案數據）。其背后邏輯清晰：產業導入與政策紅利形成雙輪驅動——西海岸依托海洋經濟、影視產業聚集人口，城陽借力膠東國際機場打造臨空經濟帶，即墨則受益于藍谷科創走廊建設。在全市商品住宅去化周期延長至20個月的背景下，西海岸、城陽等新興板塊因產業導入和人才政策刺激，去化周期壓縮至12個月。

市南優質學區房、浮山后等成熟板塊也使得二手房價格趨穩，這些區域由于具備優質的教育資源、成熟的生活配套，需求相對穩定，業主對房價的預期也較為堅挺。在帶看量和成交提振的情形下，多個二手房東提價上演“霸道”既視感，尤其是具備優勢學區的浮山后片區。 業內預測，隨著“金三銀四”臨近，二手房議價空間或進一步壓縮至2%以內。

反觀遠郊市場，膠州、夏莊等區域二手房成交周期長達6個月，據青島鏈家地產調研，房東需被迫降價5%-8%以求去化，市場冷熱不均的分化進一步加劇。

產品分化：從“價格戰”到“價值戰”

房企策略分化同樣顯著，據克而瑞青島房企銷售排行榜，君一控股、海信地產通過精準布局改善型產品穩居銷售額前三，而依賴剛需跑量的中小房企市場份額萎縮至12%，房企陣營加速洗牌。

“用腳投票”的購房者再次印證了當下的趨勢——120㎡以上戶型成交占比提升至42%，90㎡以下剛需產品萎縮至35%。這種分化不僅是區域發展差異的體現，更折射出購房邏輯的深刻轉變：購房者從“唯地段論”轉向“性價比優先”，“地段價值”讓位于“資源價值”，從“價格敏感”轉向“品質敏感”。

破局之道：精準施策，產品革新

值得注意的是，1月1日起，青島執行公積金新政：首套房利率降至2.85%，異地繳存者可本地申貸，現房貸款額度上浮。政策刺激下，改善型買家加速入場，120㎡以上戶型成交占比提升至35%，部分置換需求釋放帶動二手房流轉。然而，政策邊際效應逐漸減弱——城陽區雖有購房補貼，但2月新房成交仍環比下滑36.6%，實際上，單純政策刺激難以根治市場信心不足的痼疾。

面對當下復雜的樓市格局，破局迫在眉睫。

其一，政策需告別“一刀切”，構建梯度化政策體系。剛需市場應強化保障性住房供給與信貸支持，如提高公積金貸款額度并簡化審批流程；改善市場可探索“賣舊換新”稅費減免，激活存量房流通。對于西海岸、即墨等新興板塊，要加快教育、醫療資源導入，避免陷入“睡城化”困境。

其二，房企需推動產品革命，跳出同質化競爭，轉向綠色建筑、智慧社區等附加值賽道。以融創中心、世園金茂府等項目為例，其熱銷不僅源于地段優勢，更得益于“全齡友好社區”“低碳科技系統”等差異化賣點。未來，只有將“居住價值”升維為“生活價值”，才能在激烈競爭中搶占制高點。

青島二月樓市如同一部微觀紀錄片，記錄著中國城市化2.0階段的典型陣痛：當人口紅利消退、土地財政轉型，唯有深度綁定城市發展戰略的板塊，打破“漲跌焦慮”，方能穿越周期，迎來可持續的韌性增長。正如海信地產在當下憑借產品力的逆勢突圍詮釋的一個道理——“穿越周期者，必是價值創造者”，這也是青島樓市未來發展應秉持的核心理念。