文 | 邁點

近日，紹興文旅景區更新了公募REITs服務機構的招投標情況，公告顯示，中國國際金融股份有限公司以888萬元的報價中標，這意味著又一個文旅景區加入到可能發行REITs的隊列中。隨著政策對于基礎設施REITs（不動產投資信托基金）試點政策的持續擴容，文旅行業也成為政策鼓勵的焦點領域之一。疊加經濟增速放緩、旅游景區財政持續承壓的大環境，盤活存量資產似乎已然成為景區可持續發展的一條關鍵路徑。

此前，復星旅文退市之后，也計劃將三亞亞特蘭蒂斯通過REITs打包上市，嘗試通過REITs實現文旅不動產的證券化。然而，我國目前僅60余支REITs，規模不足1700億元，文旅行業至今還未有REITs項目成功發行，這一新型金融工具在文旅行業中的推廣仍面臨著多重挑戰。

一、遲遲不能落地的REITs，暴露了景區的癥結

從國家在2021年6月提出將自然文化遺產和國家5A級景區納入REITs試點以來，已有多家景區如黃山、武當山等景區宣布了發布REITs的計劃。當前，我國基礎設施存量資產規模已超60萬億元，其中文旅景區沉淀了大量優質資產。作為兼具文化傳承與經濟價值的文旅景區，其存量資產規模龐大，但投資回收周期相對于其他產業而言過于漫長，資金周轉慢，資產流動性比較差。如何通過金融工具讓存量資產重新煥發生機，已然是文旅行業的從業者尤其是頭部景區的管理者近年來持續關注和思考的問題。

然而，文旅行業的傳統融資模式依賴債務擴張，導致企業負債率持續處于高位，疊加景區運營模式的特點，進一步加劇了企業資金鏈壓力。發行REITs，對于景區而言固然是一條前景光明的道路：作為重資產行業，旅游景區的前期開發成本與維護成本高昂，傳統融資渠道（如銀行貸款、ABS）往往難以覆蓋長期資金需求。通過發行REITs，景區可以將存量資產轉化為流動性更強的金融產品，一次性回籠池內資金用于償還債務或新項目投資，同時保留運營權以實現輕資產轉型，形成“存量帶動增量”的良性循環。

但是，投資市場似乎并不如景區意。這其中最重要的原因便在于REITs的募資要求和旅游景區的盈利模式之間天然存在的落差：REITs的估值邏輯側重于現金流穩定性，而景區的傳統營收大頭——門票收益和住宿收益——受淡旺季、行業政策、外部不可抗力和宏觀經濟周期影響巨大（三亞亞特蘭蒂斯雖入住率高達89.6%，但近兩年平均房價同比下降15.1%，就很能說明問題）。此外，景區也必須通過創新結構設計（如分離底線收益與增值收益）才能符合REITs的分紅要求。這就導致當前國內REITs市場對文旅行業的資產質量依然抱有疑慮。

二、景區的轉型破繭之道，在于長期布局

過去，文旅投融資市場中，金融工具的選擇是非常鮮明且單向的：以中期票據為主，其次為超短期融資券和私募；而如今，具有長期屬性的REITs加入戰局，在新的融資路徑下，文旅項目是否會倒逼轉型？答案是可能的。

短期來看，景區的收益波動是發行REITs的主要障礙；但從長期來看，REITs也許真的將成為推動旅游景區乃至文旅行業資產標準化、行業集中度提升的關鍵力量。想要讓REITs落地文旅，實現不動產“輕量化”，景區必須在盈利模式上進行自我重塑。

傳統景區相對于服務更加依賴門票與地產開發的收益，但 REITs的核心在于穩定的現金流，這就要求景區必須在“門票經濟”、“酒店經濟”之外尋找新的營收增長點，轉向服務增值與業態融合。

景區可以通過提升服務質量、增加游客體驗項目、開發特色文化活動等傳統方式，吸引更多游客，從而增加二次消費收入；也可以通過結合地方特色產業集群，借助其不動產資源在傳統業務外培育新的消費點——長白山就通過發展冰雪經濟，實現了夏季和冬季的雙旺季。道路有很多條，至于是否要轉型，以及如何轉型，則是景區運營者要考慮的問題。

此外，REITs對信息披露和運營透明度的要求，倒逼景區提升管理規范性與服務能力，推動從“粗放經營”向“精細化運營”轉變：一方面，景區需要建立更加完善的管理體系，提高運營效率，降低成本，以滿足REITs的要求；另一方面，經營景區的企業也需要加強與投資者的溝通，提高信息披露的透明度，增強投資者的信心。

在消費者層面上，景區需要通過精細化運營以更好地滿足游客的需求，提升游客的滿意度，從而實現景區的長期穩定發展。或許，在不遠的未來，我們就能看到景區從“大門票模式”到“大門票+二次消費模式”再到“文旅+產業集群”模式的深刻變革。

三、結語

國家發改委在2024年就已明確將4A級以上景區及配套酒店納入REITs底層資產范圍并簡化申報流程。在此政策紅利下，眾多景區已啟動REITs申報，行業示范效應有望吸引更多社會資本進入文旅領域，加速行業發資源整合與規模化發展。但REITs真正要在文旅版塊內落地，可能還需要行業整體更深刻的變革作為契機。

從整體的行業生態來看，REITs也只是文旅和金融工具深度綁定的初步嘗試，要真正實現文旅資產證券化，還得考慮文旅產業的運營、管理等方面的穩定性。REITs固然可以為景區提供從“重資產持有”向“輕資產運營”躍遷的跳板，但其長線投資的屬性也對景區運營模式提出了“箭在弦上”的挑戰。對于景區而言，擁抱REITs不僅是融資手段的革新，更是一場從“靠天吃飯”到“資本驅動”的深刻變革。

REITs絕不是景區的“救命稻草”。提升景區運營能力的差異化和特色化，打造不可替代性和核心競爭力，才能讓REITs為景區“錦上添花”。否則，無論發行多少基金、獲得多少投資，最終也只會化作紅海廝殺里的資本泡沫。