界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎
3月中旬，郭鶴年家族在內地最大投資的綜合體項目將收到第一筆“回款”。
這個分成兩批次投資拿地的“巨無霸”項目，馬來西亞首富郭鶴年家族旗下的嘉里建設（00683.HK）僅土地款就花費了約221.12億元，預計總投資規模超400億元，如今隨著超高層住宅產品“金陵華庭”的入市，終于要進入回報時間了。
界面新聞獲悉，3月13日，作為該項目第一階段推出的住宅產品“金陵華庭”正式開啟認購。并且，令嘉里建設滿意的是，首推的158套房源以18.9萬元/平方米的均價通過價格審批，總價4500萬元起，高于項目聯動價（15.1萬元/平方米）。
該項目位于上海市黃浦區核心區域，毗鄰外灘、豫園、南京東路步行街及人民廣場等地標建筑，未出場就已成為上海樓市焦點。首先，驗資3000萬元就將不少購房者“拒之門外”；其次，在沒過會之前曾放風要賣到20萬元/平方米，市場期待值拉滿。
一直以來，低杠桿、慢開發、高品質等都是港資開發商的標桿，但嘉里建設此番大筆投資似乎表現得急于回款。
去年八月，在嘉里建設業績會上，管理層表示，公司目前主力就是做好上海黃浦項目，項目施工進度正按照時間表走，希望住宅方面在2025年下半年預售。同時也提及，上海樓市正處于比較正面的行情，希望能夠持續下去，“嘉里建設會盡快結束建設工作，希望能夠把握到這一時間窗口。”
到去年11月份時，上海高端住宅市場依然火熱，各大開發商爭相推盤入市。嘉里建設決定將入市時間提前，表示將在2025年初入市，并公布住宅案名為“金陵華庭”。
可見，嘉里建設公司必定對于金陵東路項目寄予厚望，而金陵華庭的“首戰”將直接影響項目資金回籠與項目可持續開發的關鍵支撐。而且，作為嘉里建設在內地的又一高端項目，金陵華庭的銷售成績也關乎著公司在內地的品牌聲譽。
推盤時間至關重要。因此，“金三銀四”作為樓市傳統銷售旺季，是搶占市場先機、加速銷售的最佳窗口期?！敖鹆耆A庭3月13日開啟認購，預計3月20日之后開盤?！?/p>
放眼望去，整個項目占據金陵東路核心路段約1公里，沿金陵東路呈東西向帶狀分布。3月初，界面新聞現場走訪，項目施工場地一片忙碌，塔吊林立，機械轟鳴，有2棟高層住宅地面上已建至4-5層左右，另有多棟舊樓圍擋待拆。臨近下午五點，仍有不少購房者前往售樓處看房。
在內地打造了多個城市地標的嘉里建設，此次在上海金陵路的這筆重量級投資能憑借金陵華庭“一戰成名”嗎？近幾年房地產市場面臨深度調整，市場供求關系、購房心態、行業規模結構都已發生質的變化，房企開啟新一輪產品“內卷”，港資開發商的審美與運營模式是否對內地購房者還有足夠的吸引力？
大馬首富的商業版圖
金陵東路項目揭開面紗后，馬來西亞首富郭鶴年家族在中國內地的投資版圖又擴大了。
嘉里建設由馬來西亞首富郭鶴年家族在香港創辦。郭鶴年本人集“亞洲糖王”“酒店大王”“糧油大王”“地產大亨”等眾多名銜于一身，屬于華人商界中最低調也最成功的企業家之一，且連續多年位居馬來西亞首富位置。
提到郭鶴年，業內或許較為陌生，但一定對他旗下如遍布亞洲各地的“香格里拉酒店”、商場“嘉里中心”等十分熟悉，包括北京國貿也是郭鶴年家族旗下產業。
據2024年4月福布斯馬來西亞富豪榜顯示，首富依舊是郭鶴年，身家為115億美元。值得一提的是，郭鶴年也是世界上最長壽的富豪之一，今年102歲，祖籍福州。
1923年10月，郭鶴年出生于馬來西亞，當時的郭家已是馬來西亞較有名氣的華僑商。1949年1月，郭鶴年三兄弟和五堂兄、十二堂兄、二十一堂弟合資成立郭氏兄弟有限公司。1953年，“郭氏兄弟”成為馬來西亞政府在新加坡的大米經銷商。
到1955年，“郭氏兄弟”的業務中心從開始大米轉向食糖，從事食糖買賣。1959年，郭鶴年與馬來西亞聯邦土地發展局合作，創辦了馬來西亞第一家煉糖廠。短短幾年之內，郭鶴年便成為馬來西亞“糖王”，彼時他才40歲。
1971年，第一家香格里拉酒店在新加坡建立，“郭氏兄弟”公司正式涉足酒店業，郭鶴年開始圍繞著太平洋建立起自己龐大的香格里拉王國。1977年，嘉里集團在香港建成第一家“香格里拉大酒店”，1984年又在杭州建成內地第一家香格里拉酒店。
這期間，香港作為“亞洲四小龍”之一崛起，稅率低，營商條件優渥，李嘉誠、李兆基等香港地產業四大家族也初露端倪。1974年，“郭氏兄弟”在香港成立嘉里集團，正式進軍房地產業務。
1977年，嘉里船務建立，1981年又成立嘉里物流的前身嘉里貨倉，與此同時，郭鶴年也開始購買土地興建酒店和公寓。
1978年，隨著改革開放號角的吹響，郭鶴年開始在內地投入巨資。借助當時香港和內地的發展機遇，郭鶴年順利擁有另一重身份——“酒店之王”。
除食糖、船務、運輸、酒店、地產，郭鶴年還涉足傳媒、飲料。1993年，他曾從默多克手里買下當時香港銷量最高的英文報紙《南華早報》。
據了解，郭鶴年經商講究速戰速決，“一旦看清楚，馬要跑得快，你能看到的，別人也能看得到，要搶在他前面。”他始終“保持對時勢和未來趨勢的敏感與警覺”。
所以，幾乎每一個10年，郭鶴年都要進軍一個新的領域，不斷擴充他的商業帝國。從90年代至今，他年年穩坐馬來西亞首富之位，幾乎每年入選亞洲十大富豪。2024年3月，胡潤研究院發布《2024胡潤全球富豪榜》，郭鶴年以1150億元身家名列榜單122位。
截至目前，嘉里集團（郭鶴年家族控制的跨國企業）的業務覆蓋多個領域，其核心子公司包括嘉里建設（房地產）和嘉里物流（物流服務），以及酒店（香格里拉）、糧油（豐益國際）、傳媒等產業。
其中，香格里拉在22個國家及地區、76個目的地建立了100多家酒店與度假酒店。郭鶴年擔任集團董事長，日常運營管理由其女兒郭慧光負責，任香格里拉集團CEO。
打造出這個“千億帝國”后，近些年來，郭鶴年的接班問題為不少業內人士所關注。但據了解，年過百歲的郭鶴年仍堅持在一線，郭鶴年共有三子五女。
“城市地標締造者”
在其千億商業版圖里，地產開發仍占據重要分量，尤其是在中國的一、二線城市。
香港的中半山、九龍、港島等傳統豪宅地段，以及北京國貿CBD、上海靜安CBD、杭州西湖畔湖濱商圈、深圳福田CBD等區域，皆有嘉里的身影。
1984年，嘉里集團斥資5億美元在北京興建國貿中心，成為當時外資在中國內地投資最大的項目。如今，北京國貿已成為全球最大的商務中心之一，每年租金收入超過50億元。
北京嘉里中心也是出自嘉里之手，由嘉里建設集團投資建設和運營，位于北京中央商務區核心區光華路1號，東三環核心商圈，緊鄰國貿三期，與央視CCTV大樓隔街相望。
據界面新聞了解，嘉里建設以“中心擇址觀”為指引，從北京、上海到深圳，致力于每座“嘉里中心”都成為區域商務標桿。
在香港，香港嘉里中心既是嘉里建設總部大樓，也是港島東的新地標，屬于國際級旗艦項目。上海靜安嘉里中心，項目東臨“梅泰恒”商圈，西接靜安寺商圈，是靜安區引進的第一個大型城市綜合體項目。
在深圳，前海嘉里中心是前海納入廣東自貿區后，出讓的第一個商業項目，也是前海第一個試點“香港建設模式”的投資項目。此外，深圳嘉里建設廣場也是定位福田CBD甲級寫字樓，是深圳金融核心區的重要商務地標。
除此之外，還有杭州嘉里中心、拱墅區文暉板塊綜合體杭州嘉里城，天津嘉里中心，武漢嘉里中心，秦皇島海碧臺，上海浦東嘉里城等標志性項目。
過去四十多年，嘉里建設也很擅長打造豪宅。
香港有名的半山豪宅群，如Branksome Grande、緹山、緹外、騰皇居等，在杭州西湖旁的酒店式公寓逸廬，觸頂杭州豪宅天花板，深受市場歡迎。
有了這一個又一個的代表作品后，嘉里建設信心十足，要繼續聚焦于內地一線城市，建立優質的投資物業組合。
上海是嘉里建設尤其看好的城市，決定加碼上海，增強戰略縱深。2021年，嘉里建設全資附屬公司卓妙有限公司被確定為上海市黃浦區外灘街道10幅地塊及江西南路、山東南路、盛澤路、070-02地下空間地塊項目遴選階段的實施主體。
這無疑是一項“建設難度大、周期長、資金需求量高”的投資。因此，在2022年和2023年，嘉里建設分為兩批次才拿下這10幅地塊，總拿地金額高達221億元，總開發體量65.5萬平方米。
又一次落子上海，嘉里建設看到的主要是機遇，通過對這10塊地整體規劃后，嘉里建設想要為上海帶來一次史詩級煥新。
約240米和180米的超高層辦公塔樓，與黃浦江對岸的“三件套”遙相呼應；4幢約150米超高層住宅，步行就能到外灘；約1公里長12萬平方米的低密風貌商業群落，將是最大的風貌漫步街區之一。
一個城市級地標呼之欲出。
斥資400多億能否再造傳奇
這是嘉里建設在中國內地投資規模最大的綜合用途項目。
據市場人士測算，金陵東路地塊的總動遷成本超過200億元，預計總投資規模將超400億元。
在業內看來，今天的金陵東路，就如同20年前的新天地，但又遠遠超越新天地。金陵東路與新天地城市更新總體規模上相近，但其低密風貌商業群落中，歷史更新保護建筑規模超12萬平方米，相當于新天地的兩倍。
金陵東路筑路于1860年，曾是二十世紀初上海除外灘之外土地估值最高的區塊之一，在規劃建造初期對標的便是“大馬路”南京路。當年，金陵東路自外灘至現西藏南路兩側的業主，在重建新屋時都被要求建造高度、深度、開間統一的拱廊，使得金陵東路最終在20世紀30年代形成了成熟的騎樓街市格局。
嘉里建設認為，歷史風貌保護等元素“將增添項目物業發展部分吸引力，并支持該項目投資物業部分的長期增長。集團預計余下地塊部分將分階段推出作收租用途，帶來可觀的經常性租金收入?！?/p>
為了項目能夠順利推進，嘉里建設做了不少努力。首先是資金上，2022年6月，嘉里建設作為賣方將旗下沙田及柴灣兩個貨倉出售于華潤創業，總代價為46.20億港元。
人才也很重要。去年下半年，原華潤萬象生活的助理總裁兼首席商務官張芳，于2024年9月2日加入嘉里建設，擔任商業副總裁。嘉里建設主席郭孔華稱，張芳將負責公司的商業定位、市場管理等重要職能，并匯報給投資物業首席顧問李玉芳。
現在，到了金陵東路項目推進的關鍵一步，住宅產品金陵華庭將首次面市。作為該街道20年來首次住宅供應土地，金陵華庭的入市表現可視為市場對黃浦老城廂城市更新項目的信心試金石。
金陵華庭會成為打響上海新年以來豪宅熱銷的第一槍嗎？據項目銷售反饋，金陵華庭的市場反響熱烈，驗資3000萬的客戶已接近2000組，樣板房的預約參觀時間基本排滿。
某資深地產分析師認為，金陵華庭可能是黃浦核心段最后一批高端住宅之一，其產品力和地段含金量均顯示出足夠的市場誠意。
在上海一名業內人士看來，“項目的位置優勢一般，屬于老黃浦，而且是黃浦偏落后的一片區域，周邊拆遷居多，商業也不夠豐富，且以游客為主?！?/p>
一名看過金陵華庭樣板間的購房者告訴界面新聞，目前還在猶豫要不要認籌，主要是金陵華庭的得房率很低，應該不到70%?！拔矣X得買這個盤唯一的邏輯就是認不認可這個地段，但依然有賭博的成分?！?/p>
另外，因上海浦東項目，市場對嘉里建設的產品兌現也有些懷疑。上海薈萃庭一名業主向界面新聞表示，“買房之前看開發商是嘉里，以為很靠譜，樣板間也做得挺好，但現在看來是活不對板。”其表示，嘉里建設位于上海浦東的薈萃庭本應年前預看房，但拖延到現在都開始，項目中途多次停工。
“無人機看外立面還是坑坑洼洼，以及內裝等都存在不少問題，多次與開發商溝通無果?！鄙鲜鋈耸勘硎?，他買的房源是小戶型，單價9萬多，“應該是想拖到金陵華庭認籌完再預看房，主要是不想影響金陵華庭的銷售?！?/p>
更重要的是，港資開發商出身的嘉里建設，其產品設計上可能與當前的內地市場不完全匹配。比如金陵華庭自認為是產品亮點的“即便是建筑面積約270平方米的最小面積戶型，也設置獨立的保姆套間”，很多購房者并不買賬。
一名購房者告訴界面新聞，“它這個面積段就不應該做獨立的保姆動線，甚至不需要保姆間。”
金陵路項目被定位為上海邁向全球卓越城市的標志性工程，嘉里建設能否在此再造一個傳奇？金陵華庭的首戰成果很關鍵。至少，若金陵華庭首開銷售表現強勁，勢必會增強市場對嘉里建設后續開發能力的信任，助力其爭奪上海豪宅市場份額，快速回籠資金，確保甲級寫字樓、商業街區的順利建設。