文｜顯微一線觀察  葉一文

編輯 | 喬森

想在租房市場里尋得一隅安穩，究竟有多難？這問題，戳中無數漂泊者的心。

中國城市規劃設計研究院發布的《2024 重點城市住房租賃發展報告》顯示：一線城市租賃人口比例高達 47.32% ，相當每兩個打工人里，差不多就有一個在租房。

好消息是，據中指研究院監測數據顯示：2024 年，一線城市住宅平均租金累計下跌 2.82%。

按道理，租金跌了，找房該容易些吧？可眼瞅著 “金三銀四” 這個傳統租房旺季臨近，市場卻愈發讓人捉摸不透。

北上廣深，每 100 個打工人里 47 個在租房，千萬級別的龐大租賃需求，撞上持續兩年的租金陰跌線，租房市場就像平靜海面下暗流涌動，新秩序正悄悄重構。

從中介和二房東在網絡上各顯神通，偽裝身份、攔截流量；到房租被地鐵、產業園區重新定價；再到老破小 “降價” 引發租售比狂歡……

一樁樁新鮮事兒在市場上接連上演。接下來，就一起走進這個屬于金三銀四租房季的真實故事 。

01

今年，劉文倩打算繞過中介直接找房東租房，卻發現這比搶春運票還難。

來滬三年，劉文倩換過 2 次房，都因 “金三銀四” 租房旺季，中介 “逼單”、自己急于入住，租到不喜歡的房子。

今年 1 月過年前夕，上海租房淡季，劉文倩趁押金降低找房，體驗了中介的 “花式 cosplay”：

有的扮 “回老家程序員” 低價轉租；有的冒充 “因個人原因轉租，只求拿回押金的打工人”；還有 “新房首租免中介費” 劇本；甚至有人愿 “補貼半月房租，低價轉讓”。

這些都是中介和二房東的引流話術，只為快速出租房子。劉文倩的房東在她租期未到就委托中介帶人看房。

多次看房 “上當” 的劉文倩感嘆：“租金降了，找合適房子卻難了。”

在北京租房的文婷也有類似經歷。

文婷計劃 2 月末換房，北京中介成功促成租房后，會向房東和租客各收 50% 服務費，“傭金與租金掛鉤”，中介熱衷制造搶房焦慮，而非幫租客砍價。

文婷想通過社交平臺找大房東，卻發現不可能，即便本地付費篩選 “直租” 的群，也被中介、二房東滲透，他們用假身份混入，精準推薦房源。

文婷曾遇自稱能提供房產證的 “房東”，見面看了手機里的房產證，簽約時卻發現身份證姓名與房產證不一致，對方才承認是二房東，還玩文字游戲：“我也確實是房東直租，我有房產證。”

在深圳南山區工作的潘迪目睹更極端壟斷：附近整片城中村 “房東直租” 廣告背后，是二房東批量承包民房，裝修成 INS 風出租。

“二房東和中介合作，中介帶年輕人租房，模糊關鍵信息，讓年輕人以為租到房東直租，實則被中介、二房東剝削兩次。” 潘迪說。

中介的 “努力” 不止針對租客。中介和房東合作有兩種模式：

一是 “普租”，中介帶客戶看房，成交后房東和租客各付半月租金作傭金；二是 “托管”，房子委托中介，中介當 “二房東” 招租。

房東 Cici 拒絕 “托管”，合作中介冷處理其普通租賃需求，30 天僅帶看 1 組客戶，想逼她托管。

Cici 自己社交平臺招租，又遇大量偽裝成租客的中介，或勸她托管，或以 “市場低迷” 為由，讓她接受租客更換部分家電的要求。

對租客宣揚 “旺季漲價”，對房東強調 “空置風險”，凸顯當下租房市場混亂：房租降了，房客租不到性價比高的房子，房東也找不到滿意租客。

不少租客疑惑：“房租真降了嗎？好房子誰住了？”

02

對劉文倩、文婷和 Cici 的遭遇，上海房屋中介向凡表示 “很正常”。

“現在一線城市房東直租少見。” 向凡解釋，出租房子繁瑣，涉及找房客、配合看房、談租金、簽約及違約后招租等，很多本地房東不愿操心，直接掛中介。

所以網上直接招租的房東減少，通過專業平臺和中介租賃成趨勢。

“房屋租賃市場本就不規范。” 房價和租金下降，加劇租房市場 “畸形”。受地產大環境影響，住宅流動性降低，房子不好賣，很多中介轉做租賃業務。

以向凡公司為例，以往租賃和銷售團隊分開，如今銷售業務萎縮，全員做租賃，市場租房人群未增，行業競爭加劇。

為吸引客戶，向凡和同事拓展渠道，完成 “帶客” 考核。社交媒體用戶多，是重點溝通平臺，但用戶搜索會過濾 “中介” 信息，他們只能包裝自己，向凡就曾扮過剛畢業大學生、轉租白領、幫家里老人出租的孫子。

政策層面加快保障性租賃住房供給，也給中介、二房東帶來壓力。

住建部表示，“十四五” 期間全國計劃籌建設保障性租賃住房 870 萬套（間），重點 40 城 650 萬套，一線四城 207 萬套，預計解決 2600 多萬新市民、青年人住房困難。截至 2023 年底，已籌建約 573 萬套（間），完成 “十四五” 目標 66%。

僅深圳，2024 年新開工建設籌集住房 14.5 萬套（間），其中公共租賃住房 1.5 萬套（間），保障性租賃住房 7 萬套（間）；上海 2023 年建設籌措 8.1 萬套（間）保障性租賃住房，截至 2024 年 6 月底，新增建設籌措約 4.7 萬套，新增供應約 3.4 萬套。

“這些保障性租賃住房面向租房主力，對租房市場影響大。” 深圳租賃從業者葉雷說，不少客戶排隊等保障性租房，大量房源涌入市場，加劇競爭，中介尋求利潤更高的 “托管” 業務。

“相比賣房和普通出租，托管盈利更豐厚。” 以向凡公司為例，賣出 500 萬房子，銷售人員提成 1.2 萬元，租出 5000 元房子，提成僅 2000 元，且開單不頻繁，客戶回頭周期長，同行競爭激烈。

“托管” 模式有 1 個月左右 “招租日”（房屋空置期），每月 3 天租金作管理費，每年還有千元左右維修基金，以及租客未到期退租需房東退租等 “霸王條款”，還能 “低價收房、高價出租”。二房東趁租金下跌，付 11 個月租金租下房屋，簡單裝修后出租。

中國城市規劃設計研究院報告顯示，重點城市掛牌集中式機構化運營房源近 150 萬套 / 間，多集中在一線城市，意味著一線城市租賃市場機構化運營是趨勢。

另一方面，保障性租房大量入市、換房成本高等，造成 “客源” 和 “房源” 成交不同步。

報告稱，全國 36 個重點城市客源成交周期平均 5 天，房源成交周期平均 38 天，一線城市客源成交周期長于非一線城市，小戶型房源成交快，呈 “客挑房” 局面。

這意味著一線城市房源掛租后平均 38 天成交，為減少空置損失，中介、二房東各顯神通。

在當下 “租客市場”，只有行動才能生存。

03

相關數據顯示，2024 年四個一線城市個人房源租金不同程度下降。

中指研究院數據顯示，2024 年一線城市住宅平均租金累計下跌 2.82%。

克而瑞長租監測數據更具體：北京個人房源租金 114.44 元 / 月?平方米，同比下降 4.64%；上海個人房源租金 102.99 元 / 月?平方米，同比下降 7.91%。

然而，看似整體下行的市場卻冷熱不均。

北京昌平回龍觀，因西二旗互聯網從業者持續涌入，一居室租金從 2022 年的 4608.33 元（58 同城數據）漲至如今 5000 元左右。

上海青浦租金異動更戲劇化。2024 年華為青浦研發中心投用，周邊淀山湖房租從 2000 元飆升至 3000 元，有中介稱 “凌晨兩點還能收到工程師找房信息”。

深圳也類似，隨著華為等科技企業向龍崗區遷移，樓村農民房被改造成 “科技藍領公寓”，帶獨立衛浴的 15 平米單間租金突破 2000 元，較改造前翻倍。

城市核心地段房子租售比也在上漲。租售比是月租與房屋總價比值，比值越高投資價值越大。

北京、上海三環內部分老舊小區租售比沖破 3.8%，一場隱秘財富運動悄然發酵。

上海普陀 “工人新村” 出現 “百萬掃房團”：投資者 110 萬元購入 38 平米老公房，計劃 5000 元 / 月出租，租售比達 4.5%。

搭上投資快車的李磊算賬：“這比銀行理財收益高 3 倍，還能盼拆遷。” 他在社交媒體分享投資經驗，獲眾多投資者關注。

房價穩定的長沙也是投資者戰場，當地公寓總價低、租金穩定，租金回報率可達 7% 甚至 8%，出現只收 “帶租約轉” 的收房團。

隨著三月臨近，盡管今年租房市場不如往昔熱鬧，但帶看完一組客戶后，向凡仍堅信租房行業值得投入。

他打算努力打拼，買個 “老破小” 放租，他篤定：“房子價值不在磚瓦，在于永遠不缺租客的地理位置。”

（應作者和觀察對象要求，本文均采用化名）