文 | 酒管財(cái)經(jīng)
迎來劇烈變動(dòng)的高星酒店市場(chǎng)，既見舊人哭，又聞新人笑。
主營(yíng)垃圾發(fā)電的圣元環(huán)保，一度因外界盛傳“斥資16億元蓋高星酒店”飽受投資者質(zhì)疑。這家主營(yíng)業(yè)務(wù)遭遇增長(zhǎng)瓶頸的上市公司，嘗試通過酒店業(yè)務(wù)尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)路徑。
據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報(bào)告顯示，中國(guó)內(nèi)地酒店投資交易出售方，接近7成為開發(fā)商。收購方則顯得復(fù)雜一些，包括高凈值人士、國(guó)資企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等。
不難看出，在存量市場(chǎng)交易頻繁、增量項(xiàng)目不斷涌入的大背景下，我國(guó)高星酒店的業(yè)主畫像和投資動(dòng)機(jī)變得愈發(fā)復(fù)雜起來。
某頭部高端本土酒管集團(tuán)負(fù)責(zé)人此前在接受《酒管財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)曾提到，身份更加多元的高星酒店業(yè)主，會(huì)更加注重資產(chǎn)回報(bào)率，會(huì)更加理性地選擇優(yōu)質(zhì)酒店品牌。同時(shí)對(duì)酒店造價(jià)控制提出更高要求。
在一波波交易和迭代中，我國(guó)高星酒店有望逐漸進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期。未來，高星酒店投資，可能真的成為純粹的市場(chǎng)化投資動(dòng)作。
01 垃圾發(fā)電企業(yè)為啥執(zhí)意布局高端酒店業(yè)務(wù)？
“在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)際面臨多重壓力下，公司凈資產(chǎn)36億元，公司投資16億元全資投資豪華瑞吉酒店，是否過于冒險(xiǎn)，進(jìn)一步惡化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)？”
在互動(dòng)易平臺(tái)，有投資者如此提問圣元環(huán)保。
圣元環(huán)保，主營(yíng)垃圾焚燒發(fā)電為核心的固廢專業(yè)化處理，早在2022年就以2.2億元的價(jià)格拍下廈湖里區(qū)兩岸金融中心片區(qū)的一片土地。直到2024年1月，該地塊正式開工建設(shè)，未來將引進(jìn)萬豪集團(tuán)旗下瑞吉品牌。
16億元的投資額，尚未獲得圣元環(huán)保方面的核實(shí)。但根據(jù)該公司財(cái)報(bào)披露的在建項(xiàng)目中，截至2024年上半年，該酒店累計(jì)實(shí)際投入金額為2.5億元，項(xiàng)目進(jìn)度為20.89%。
按照規(guī)劃，上述酒店項(xiàng)目的建設(shè)期為三年。從整體建設(shè)節(jié)奏來看，2023年底，該項(xiàng)目進(jìn)度為20.30%，推進(jìn)速度并不算快。
圣元環(huán)保有自己的投資邏輯。
早在2022年拍賣那塊地時(shí)，這家公司援引邁點(diǎn)研究院的報(bào)告說，2019年廈門市四五星級(jí)酒店的年平均住店率接近7成，星級(jí)酒店呈現(xiàn)星級(jí)越高，酒店平均住店率越高。而廈門地區(qū)客源較多，酒店入住率較高，經(jīng)濟(jì)效益較好。
這一援引數(shù)據(jù)相對(duì)老舊，雖與當(dāng)下市場(chǎng)表現(xiàn)略有出入，但整體并無判斷上的錯(cuò)誤。
根據(jù)文旅部披露的數(shù)據(jù)顯示，在2024年第三季度全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)旅游城市星級(jí)飯店經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)表中，廈門的四星和五星飯店分別為14家和20家，ADR分別為316元每間夜和562元每間夜，出租率分別為61%和66%。
而在2023年同期，廈門的四星和五星飯店數(shù)量分別為14家和19家，ADR分別為337元每間夜和616元每間夜，出租率分別為66.44%和72.59%。
其實(shí)，圣元環(huán)保并不富裕。
截至2024年三季度末，圣元環(huán)保賬面貨幣資金為1.07億元，但同期短期借款為1.79億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債高達(dá)7.77億元。
但是，圣元環(huán)保鐵了心要推這個(gè)項(xiàng)目落地，即便錢不充裕也得建。
該公司在回應(yīng)上述投資者時(shí)表示：
酒店項(xiàng)目投資會(huì)分階段分期進(jìn)行資金投入，公司將根據(jù)項(xiàng)目投資資金需求狀況，運(yùn)用銀行貸款、融資租賃、再融資等多種方式進(jìn)行融資，以滿足公司發(fā)展的需要。
翻譯成大白話：
哪怕是貸款，也得把酒店建成。
02 以什么心態(tài)做高端酒店？
一位主做存量翻牌的酒店開發(fā)人員曾對(duì)《酒管財(cái)經(jīng)》說，現(xiàn)在很多新建高端酒店的業(yè)主，幾乎分散在各個(gè)行業(yè)。有以個(gè)人名義，還有以公司名義投資建樓、買樓開酒店。
他將其分為以下類別：
1、直接買新樓，業(yè)態(tài)為“辦公+酒店”。
該情況多為公司介入。圣元環(huán)保即是這種情況。鄭州高鐵東站東廣場(chǎng)的牧原大廈也是如此。
2、盤活爛尾樓，改造物業(yè)為酒店。
該情況有公司布局也有個(gè)人投資。其同樣屬于增量市場(chǎng)。
3、存量市場(chǎng)的交易。
可大致分為拍賣所得、直接購買等多形式。這種情況的業(yè)主以煤老板等金主居多。
仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報(bào)告顯示，中國(guó)內(nèi)地酒店投資交易收購方，30%為高凈值人士，20%為國(guó)資企業(yè)，18%為金融機(jī)構(gòu)，16%為私有企業(yè)。
而對(duì)于酒店資產(chǎn)出清方，則有近7成為開發(fā)商。不難看出，我國(guó)高端酒店業(yè)主的畫像愈發(fā)復(fù)雜。
并且，有很多新業(yè)主，的確有抄底的心態(tài)。
根據(jù)阿里拍賣平臺(tái)公開的很多存量高星酒店物業(yè)，很多項(xiàng)目都是流拍多次、多次降價(jià)之后被業(yè)主以底價(jià)成交。
仲量聯(lián)行方面預(yù)判，中國(guó)內(nèi)地酒店投資交易額在2024年為178億元，預(yù)計(jì)2025年與去年持平，為180億元。
“隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，存量高檔酒店易主和改造需求增加，這為投資人提供了盤活和改造存量酒店資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，通過提升資產(chǎn)質(zhì)量和收益來實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值。特別是在一線和新一線城市，優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流潛力。”上述報(bào)告提到。
在國(guó)際市場(chǎng)，關(guān)于酒店市場(chǎng)的動(dòng)作同樣很多。
2月24日，據(jù)媒體報(bào)道，新加坡遠(yuǎn)東酒店信托宣布收購日本名古屋的福朋喜來登酒店資產(chǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大其在日本市場(chǎng)的布局。
此次收購包括以60億日元（約合3980萬美元）的價(jià)格購買該酒店物業(yè)，以及以5億日元收購負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)該酒店的日本株式會(huì)社。
在《酒管財(cái)經(jīng)》日前推送的《十年前被萬豪鯨吞的喜達(dá)屋品牌要還魂，這次還有戲嗎？丨爭(zhēng)鳴》文章中，知名品牌戰(zhàn)略專家蔣海峰如此預(yù)判前喜達(dá)屋品牌的創(chuàng)始人巴里·斯特恩利希特當(dāng)下的動(dòng)作：
作為猶太資本圈的一員，斯特恩利希特可能預(yù)估美國(guó)乃至全球馬上會(huì)經(jīng)歷新一輪信貸泡沫破滅，然后大量?jī)?yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)被抵押、被賤賣、被銀行收回，這樣他就可以再重復(fù)一遍在上世紀(jì)八十年代經(jīng)歷的那場(chǎng)如夢(mèng)似幻的酒店帝國(guó)的崛起之路了。
而回歸到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，除了抄底心態(tài)之外，新增高星酒店以及經(jīng)過交易之后的存量高星酒店，逐漸成為一個(gè)市場(chǎng)化的獨(dú)立造血業(yè)態(tài)，新業(yè)主更加關(guān)注該資產(chǎn)的投資回報(bào)比。
顯然，這個(gè)階段，投資一個(gè)不能盈利的高端酒店，都是耍流氓。
03 獨(dú)立的高端酒店
在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)高星酒店都是附屬于其他項(xiàng)目之上。外表富麗堂皇，但是沒有獨(dú)立的靈魂。
有行業(yè)人士談到這個(gè)話題時(shí)通常會(huì)說一句，高星酒店要放在一個(gè)生態(tài)中去看，不能孤零零地單獨(dú)拎出來剖析。
直至當(dāng)下，仍有很多地方主導(dǎo)的商業(yè)綜合體，仍有這種觀念存在。
但是，市場(chǎng)逐漸開始有另外一種聲音。
尤記得一位酒店行業(yè)資深人士在酒后發(fā)出的感慨：
如果用租賃物業(yè)能做好全服務(wù)酒店，這個(gè)細(xì)分業(yè)態(tài)才是真正實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。
《酒管財(cái)經(jīng)》能夠理解這句表達(dá)背后的含義。盡管這是一種理想化狀態(tài)，但其代表了一種趨勢(shì)，就是整個(gè)市場(chǎng)除了關(guān)注物業(yè)升值之外，會(huì)更加關(guān)注高星酒店自身經(jīng)營(yíng)帶來的投資收益的價(jià)值。
管理團(tuán)隊(duì)會(huì)更加重視人效、坪效，從規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就開始從自身定位和客戶需求出發(fā)，精選硬件設(shè)施，滿足全服務(wù)需求。
從某一個(gè)維度上講，這可能是高端酒店在未來發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。屆時(shí)，我國(guó)高端酒店大概率會(huì)成為另外一種天地。