文｜空間秘探 余文婷

去年7月，富力集團被債權人提起清盤呈請的消息沸沸揚揚，旗下68家酒店或?qū)⒉槐＃坪醺涣频甑墓适乱讶弧按蠼Y局”。日前，富力集團旗下酒店板塊又傳消息，僅僅春節(jié)假期，富力酒店業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入就達1.5億元，入住率超去年同期水平，多家酒店連續(xù)滿房，創(chuàng)下近年春節(jié)新高。富力酒店又“火”了嗎？

富力酒店“開門紅”

日前，富力集團旗下酒店板塊傳出消息，據(jù)不完全統(tǒng)計，春節(jié)假期，富力酒店業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入達1.5億元，入住率已超去年同期水平，多家酒店連續(xù)滿房，創(chuàng)下近年春節(jié)假期新高。

對于富力酒店，大家的印象好像還停留在去年，富力地產(chǎn)被債權人提起清盤呈請，面臨68家酒店及一幢寫字樓被抵債的困局。此風波一出，大家一致認為富力酒店失去68家酒店已成定局，酒店資產(chǎn)直接縮水，或許以后富力酒店就要淡出公眾視野。                                        

因此，富力酒店春節(jié)利好的消息，不禁讓人再次提起對富力酒店的興趣。通過富力集團官方網(wǎng)站可以發(fā)現(xiàn)，到目前為止，富力集團旗下酒店板塊依舊擁有91家運營中的酒店。此前收購的73家萬達酒店資產(chǎn)包，除之前出售的一些之外，大部分還在其酒店板塊中。

其內(nèi)部原因還尚未可知，但可以確認的是，酒店資產(chǎn)對富力來說其實至關重要。自富力接盤萬達73家酒店的資產(chǎn)包之后，連續(xù)的虧損讓外界一致認為富力酒店資產(chǎn)成為了富力的拖累，甚至認為豪華酒店已經(jīng)不好賣了。但分析其財報可以發(fā)現(xiàn)，事實并非如此。

2018年至2021年，富力地產(chǎn)酒店分別盈利-4.59億元、-10.08億元、-14.27億元、-14.22億元。單看凈利潤，虧損確實沒有爭議。但細看2018年至2021年的營業(yè)收入，分別為70.28億元、70.22億元、44.63億元、50.7億元，營業(yè)成本分別是56.92億元、55.26億元、40.15億元、42.7億元。只看收入和基礎成本，酒店其實是掙錢的，但扣除管理費、融資成本（即銀行借款所付利息）及所得稅之后，凈利潤才成為虧損。

眾所周知，富力在向全球最大豪華酒店業(yè)主稱號一步步邁進之時，酒店只是其資產(chǎn)，管理分別由萬豪國際酒店集團、洲際酒店集團、希爾頓酒店集團、凱悅酒店集團、雅高酒店集團、萬達酒店管理集團及其他酒店集團進行。因此，富力每年還需要交一大筆管理費。

因此，認真計較起來，富力酒店資產(chǎn)本身是掙錢的，只是被富力拖累了。再看2023年，富力酒店業(yè)務增長過半，財報顯示90家酒店總營收63.65億元。要知道，盈利極強的亞朵集團2023年營收是46.66億元。富力酒店業(yè)務的增長甚至彌補了主力業(yè)務的下滑部分。在物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資板塊虧損持續(xù)擴大時，酒店業(yè)務的虧損則是從23.73億元降低到9.04億元。

因此，認真計較起來，富力酒店資產(chǎn)本身是掙錢的，只是被富力拖累了。再看2023年，富力酒店業(yè)務增長過半，財報顯示90家酒店總營收63.65億元。要知道，盈利極強的亞朵集團2023年營收是46.66億元。富力酒店業(yè)務的增長甚至彌補了主力業(yè)務的下滑部分。在物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資板塊虧損持續(xù)擴大時，酒店業(yè)務的虧損則是從23.73億元降低到9.04億元。

哪些富力酒店在掙錢？

無論是從富力酒店業(yè)務的歷年營收，還是從今年春節(jié)期間富力酒店1.5億的營收，都可以發(fā)現(xiàn)，富力旗下即使不是所有酒店都掙錢，但總有些酒店的利潤十分可觀。到底哪些富力酒店在掙錢？

首先提到的酒店許多人應該不陌生，即以奢華著稱的廣州康萊德酒店，客房面積寬敞，提供正宗粵菜及國際美食。珠江新城CBD的絕佳位置讓這家酒店也不缺流量，在不久前的情人節(jié)，廣州康萊德酒店西餐廳的預訂依舊非常搶手。2月11日，靠窗位置已經(jīng)預訂一空，到13日中午，就連普通座位也已經(jīng)告罄。相比于富力旗下的其他奢華酒店，2017年開業(yè)的廣州康萊德酒店還算比較“年輕”，其硬件保養(yǎng)也是有口皆碑。不過，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，酒店入住率非常高、利潤十分可觀，但差評也不少。

廣州富力麗思卡爾頓酒店被評為萬豪在廣州目前最貴、定位最高的酒店，目前1700元左右的價格雖然比不上瑰麗、四季和文華東方，但要知道，2008年開業(yè)的廣州富力麗思卡爾頓酒店已經(jīng)開業(yè)近20年了。被大眾昵稱為“小蠻腰”的廣州塔于2009年建成，還要比廣州富力麗思卡爾頓酒店晚一年。據(jù)了解，廣州富力麗思卡爾頓酒店作為當年廣州最好的開業(yè)酒店，頭兩年篩遍了廣州最頂尖的酒店人才。其地理位置也十分核心，位于廣州中軸線，臨近珠江和廣州塔，步行即可到達廣州圖書館、省博物館、大劇院、K11購物藝術中心以及海心沙公園，也是珠江新城真正擁有“觀塔入眠”最佳景觀體驗的酒店。因此，即使到現(xiàn)在，廣州富力麗思卡爾頓酒店在旺季時期依舊讓人等房等到懷疑人生。

廣州柏悅酒店屬于廣州一眾奢華酒店中最低調(diào)的一家，但在酒店常旅客圈子里十分受歡迎，也經(jīng)常被拿來與四季、文華東方、瑰麗并列討論。一進酒店就能感受到一股濃濃的日系性冷淡風。設計師采用了大量原木、金屬、青磚等大量天然建筑材料，最大程度地體現(xiàn)了對于材質(zhì)本身不加雕飾的尊重，也側面呈現(xiàn)了嶺南建筑的精髓。廣州柏悅酒店同樣毗鄰廣州塔，進入空中大堂，身后是廣州中心花園，一側則是廣州塔，遠離繁雜的人群，可以靜靜地欣賞廣州城市美景。據(jù)不完全統(tǒng)計，廣州柏悅酒店平均入住率能達到95%。

廣州富力君悅大酒店于2008年4月20日開門迎客，與麗思卡爾頓僅相隔一個月。坐落于花城廣場一側的君悅盡管沒有像麗思卡爾頓一樣占據(jù)一線江景位，但依然可以飽覽壯觀的珠江新城全景，國金中心、周大福金融中心、廣州塔摩天三件套盡收眼底。并創(chuàng)新性地將大堂從1樓搬到了22樓，成為廣州首家“空中大堂”。前面提到的幾家酒店可以說餐食都很不錯，但廣州富力君悅大酒店在這方面似乎名氣更勝一籌。廣州富力君悅大酒店價格雖比不上同年的麗思卡爾頓，但像目前淡季也能賣到1300元左右，旺季提前訂要1500-2000元，如果在旺季提前兩周訂可能會飆到3000元以上。

還有屹立在松花江旁邊的哈爾濱富力麗思卡頓酒店同樣是富力旗下的“明星”酒店，也是哈爾濱的“頭牌”酒店，酒店位于松花江畔的城市核心地段，坐擁松花江的壯美風光，包括對岸的冰雪大世界。前往哈爾濱太陽島風景名勝區(qū)和哈爾濱冰雪大世界開車大概十分鐘。春節(jié)期間，哈爾濱富力麗思卡頓酒店價格直接飆升至5000元一晚，且依舊人滿為患。據(jù)說圣誕期間價格更是達到6000元一晚。

萬達酒店資產(chǎn)包中也有一些不錯的酒店，相比之下生意也還不錯，一些開業(yè)10余年的萬達文華酒店到目前也還是需要8、9百元起一晚，如長沙富力萬達文華酒店、昆明富力萬達文華酒店、長春富力萬達文華酒店等，但與上述酒店相比還是有較大差距。

這些酒店憑什么獲得好生意？

上述酒店中，最新開業(yè)的哈爾濱富力麗思卡爾頓到現(xiàn)在開業(yè)也有4年的時間，更早的廣州富力麗思卡爾頓到現(xiàn)在也有17年的時間，依舊有不低的房費與入住率，憑什么？或者說，這些奢華酒店為何能得到大眾追捧？

首先，是酒店設計，設計是奢華酒店品牌的靈魂。這個世界并不缺酒店，缺的是有格調(diào)的人和有溫度的產(chǎn)品。像麗思卡爾頓、柏悅等經(jīng)典奢華品牌，經(jīng)過數(shù)十年的品牌沉淀，品牌理念與價值已經(jīng)深入人心，每一家新店問世，品牌都需要確保每家奢華酒店的室內(nèi)設計能夠完美傳遞品牌的核心價值。

廣州富力麗思卡爾頓酒店主體設計是出自全球五大頂級建筑設計事務所之一的WATG之手，由WATG原副總裁Bradford J. McNamee親自設計（Brad于2020年在家中去世，設計過全球一大半奢牌酒店，在中國留下了18個作品），用現(xiàn)代手法詮釋了經(jīng)典，以干脆流暢的輪廓和謙卑的姿態(tài)，讓酒店建筑與周圍的社區(qū)環(huán)境及城市氣韻交融。酒店室內(nèi)設計交與美國HBA事務所，米色、蜂蜜色、灰綠色和緋紅色是大堂的主色，柱廊和天花均有精美的雕刻，還有歐式家具和華美的水晶燈，再現(xiàn)了古典歐式的高貴典雅。2018年，廣州富力麗思卡爾頓開始了三期的翻修升級，依舊由設計公司HBA操刀。全新的客房風格更顯麗思卡爾頓的歐洲奢華腔調(diào)，純白的天花板及墻壁帶有優(yōu)雅的歐式風格的線條，房間內(nèi)還新鋪上了華麗的羊絨地毯，精致奢華。

廣州柏悅所在的富力盈凱廣場由美國知名建筑公司Goettsch Partners打造，其外形靈感源自竹子的自然生長過程，酒店內(nèi)部空間由日本設計師杉本貴志操刀。廣州柏悅的室內(nèi)設計雖沒有達到上海柏悅與寧波柏悅的頂級水準，但也稱得上是一流水平，尤其是酒店空間中對嶺南文化的表達十分驚艷，酒店內(nèi)的木雕墻面、裝飾門楣等是用傳統(tǒng)嶺南大宅的拆除部件直接倒模制成，極為細小的木質(zhì)紋路都全部得以保留，呈現(xiàn)出獨特質(zhì)感。進入大堂看到的大量木質(zhì)裝飾，是由著名雕刻藝術家川俁正先生為廣州柏悅專門創(chuàng)作，所有的雕塑以「飛龍形態(tài)」為主題，一共6組，分置在酒店不同的公共區(qū)域中。簡約的美學風格、富有層次感與質(zhì)感的材質(zhì)、柔和的色彩搭配等，都讓廣州柏悅酒店成為眾多酒店愛好者的私藏。

其余幾家的酒店設計也不必多說，廣州康萊德是由AB Concept奧必概念、AFSO和CCD香港鄭中設計事務所（負責酒店客房和行政酒廊）三大知名設計公司聯(lián)手打造而成，實力過硬；哈爾濱富力麗思卡爾頓酒店由AB Concept打造酒店各具風格的餐飲空間，國際設計公司HBA擔綱內(nèi)部空間設計，HBA從城市的清朝歷史和市中心俄羅斯建筑地標中汲取靈感，向當?shù)赜凭玫臍v史文化致敬。

其次是酒店餐飲。關于這一點，此前空間秘探還專門針對酒店早餐撰寫了一篇文章《為什么說早餐是酒店的“靈魂”？》，“民以食為天”作為中國的文化傳統(tǒng)，或許相比其他國家的客群，國內(nèi)客群對于酒店餐飲要更加關注。并且國內(nèi)客群對于餐飲的熱情和期待不僅體現(xiàn)在對味覺的高要求，更延展至整體用餐體驗的極致追求。

上述酒店中，像廣州富力君悅大酒店的空中花園餐廳、廣州富力麗思卡爾頓的麗軒中餐廳、廣州柏悅酒店的悅景軒等，可以說是米其林、黑珍珠等餐廳榜單常客，其中，悅景軒更是8年蟬聯(lián)黑珍珠指南餐廳榮譽、7年蟬聯(lián)米其林指南餐廳榮譽。悅景軒的招牌冰燒三層肉雖然分量小，但一口下去十分滿足，肉皮酥脆，肥瘦三七開的豬肉十分細嫩，咸淡適中，還有櫻桃鵝肝、蜜汁熏筍殼魚、蜜汁伊比利亞黑毛豬叉燒、膏蟹焗龍口粉絲、彩椒干蔥爆澳洲牛柳、乳鴿……令人稱道的菜多到一次吃不完。

再有不得不提的，是這幾家酒店掌握的稀缺性資源。這幾家奢華酒店，無一例外都屬于高空酒店，擁有絕佳的觀景效果，以及便利的地理位置，這一點同樣是流量的關鍵。酒店建筑位于城市核心的地理位置，方便客人購物、游玩；而處于高空的酒店位置，遠離街道人群的喧囂，如進入了城市中的一片靜謐綠洲，不僅能夠給客人提供身心放松的奢華住宿體驗，還能讓客人飽覽壯觀美景，同時也是攝影出片的絕佳位置。

豪華酒店真的開不下去了？

最近關于“豪華酒店生存”話題的討論似乎越來越多，大量的五星級酒店拍賣現(xiàn)象，給人一種五星級酒店似乎在國內(nèi)開不下去的感覺。從曾經(jīng)的五星級酒店熱潮，到現(xiàn)在五星級酒店拍賣熱潮，現(xiàn)象背后，真的是五星級酒店的問題嗎？消費者真的不愛住五星級酒店了？

富力的案例，經(jīng)常被用來舉例論證“豪華酒店下坡”論，尤其是接手萬達資產(chǎn)包后的連年虧損，更是看似有說服力。需要注意的是，富力當初收購的酒店資產(chǎn)包雖連年虧損，但近年卻多次幫助深陷流動性危機的富力地產(chǎn)回流了資金。2022年起，富力地產(chǎn)開始陸續(xù)出售酒店以回籠資金。如，在2022年報中，富力地產(chǎn)就表示，該年公司于北京、福州、鎮(zhèn)江完成出售3間酒店，所得款項總額超過人民幣12.45億元。

2024年上半年，“為避免違約，并使項目價值最大化”，富力集團出售了位于英國倫敦One Nine Elms的交易項目，交易金額高達16億英鎊。據(jù)悉，交易完成后，富力除了避免8億英鎊（包括本金及利息）的建筑貸款違約，還注銷面值約為11.7億美元的未償還美元優(yōu)先票據(jù)，并以高于資產(chǎn)價值出售資產(chǎn)，變現(xiàn)約人民幣21億元的收益、及以低于面值贖回美元優(yōu)先票據(jù)。

除富力酒店常被作為案例外，華僑城出售上海寶格麗酒店、碧桂園出售希爾頓酒店也常被作為案例使用。但要知道的是，被24億出售的上海寶格麗酒店一晚套房的跨年夜房費最高曾達30余萬元，且很快便售罄；像現(xiàn)在平常工作日的基礎房價也要5000多元一晚，景觀套房則需近2萬元一晚。佛山希爾頓酒店近日再次被碧桂園以15億元的價格再次掛牌出售，但價格比上次拍賣還漲了3億元，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，這是因為佛山希爾頓的入住率常年居高不下，屬于優(yōu)質(zhì)“現(xiàn)金牛”。

同樣，我們也能看到，今年以來，奢華酒店的開業(yè)消息接連不斷，也反映了市場對奢華酒店的需求。

所以，究竟是奢華酒店生意不好拖累了地產(chǎn)集團，還是地產(chǎn)集團拖累了奢華酒店？問題一顛倒，問題的性質(zhì)似乎就完全不同。房地產(chǎn)價值不斷下跌，加上供應過剩以及經(jīng)濟疲軟導致購買力不足，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)面臨流動資金緊絀問題，出售酒店資產(chǎn)似乎是無奈之舉。

此外，近幾年，一些地產(chǎn)集團也因為債務壓力問題，資金有限，酒店經(jīng)營方面似乎有些有心無力。像上述富力奢華酒店，其設計、硬件及底蘊等方面，雖依舊實力抗打，但近兩年也常因設施老舊、酒店服務、衛(wèi)生等問題招致差評，甚至有人抱怨近幾年感覺奢華酒店水準下降，體驗感與預期差距較大，因此投向一些更有性價比酒店的懷抱。如果要將這一切問題歸到五星級酒店，似乎有點“冤”。

當然，不得不承認的是，很多地產(chǎn)系酒店，之所以還能夠業(yè)績火爆，更多的并不是依靠的自身品牌，大部分的流量仍然來自于國際酒店品牌的影響力，房企更多的充當是業(yè)主的角色。雖然這些酒店仍在賺錢，但是扣除各種成本，或許是它們最終還虧損的原因之一。

綜上，奢華酒店存在的意義，不僅僅是提供極致的居住與服務體驗，成為引導行業(yè)不斷前進的標準，還是在建筑與生意節(jié)奏都朝“快”加速的時代，通過堅守著超越時代的理念與信仰，給大眾品味生活的指引。“豪華酒店生存”或許只是一個偽命題，在存量酒店市場的大洗牌背景下，只有那些真正擁有品牌價值，有先進酒店人才和管理經(jīng)驗的酒店，才能最終生存下來！