界面新聞?dòng)浾?| 劉素楠
界面新聞編輯 | 彭朋
在開年第一次就創(chuàng)下紀(jì)錄的土拍之后，虹口北外灘區(qū)域離自己“都市新標(biāo)桿”的戰(zhàn)略定位又近了一步。
2025年2月20日，在上海開年首次土拍中，經(jīng)過(guò)184輪報(bào)價(jià)，虹口區(qū)一幅地塊最終以89.64億元被拍下，溢價(jià)率38.2%，這一成交價(jià)刷新了上海實(shí)行“雙高雙競(jìng)”政策以來(lái)的總價(jià)紀(jì)錄。此次共有中海、保利、招商&綠城、華潤(rùn)&越秀、金茂&慶隆5家頭部房企參與該地塊競(jìng)買。最終金茂&慶隆聯(lián)合體成功競(jìng)得該地塊，成交樓面地價(jià)117472元/平方米，沖榜全國(guó)第三，僅次于去年綠城徐匯濱江地塊的13.1萬(wàn)元/平方米和宸嘉發(fā)展徐匯龍華地塊的12.6萬(wàn)/平方米。
北外灘區(qū)域的開發(fā)進(jìn)度一直受到外界關(guān)注。在接受界面新聞采訪時(shí)，虹口區(qū)規(guī)劃與自然資源局副局長(zhǎng)孫懿俊表示，此次北外灘腹地地塊的高價(jià)競(jìng)拍、高溢價(jià)率和外資加碼“振奮人心”，對(duì)虹口區(qū)“上海北外灘、都市新標(biāo)桿”的戰(zhàn)略定位也很重要。
界面新聞注意到，此次競(jìng)拍的慶隆集團(tuán)來(lái)自新加坡，在上海設(shè)有子公司，曾開發(fā)長(zhǎng)風(fēng)板塊的沁和園和新江灣城板塊的沁風(fēng)雅苑等項(xiàng)目，主打高端住宅產(chǎn)品。
上海開年土拍共有四幅地塊，其中虹口區(qū)地塊最為矚目。
此次出讓的地塊為虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊，東至曲陽(yáng)南路，南至新宏星小學(xué)和規(guī)劃公共綠地，西至規(guī)劃公共綠地，北至四平路，出讓土地面積19318.86平方米，土地用途為普通商品房，容積率為3.95，建筑限高100米，容積率為3.95，建筑面積76310平方米，起價(jià)64.86億元，起始樓面價(jià)85000元/平方米。
從地理位置來(lái)看，該地塊位于虹口區(qū)瑞虹新城板塊，具有雙軌交優(yōu)勢(shì)，臨近地鐵10號(hào)線和4號(hào)線，周邊擁有太陽(yáng)宮、月亮灣等商業(yè)綜合體，南鄰新宏星小學(xué)，距離上海市第一人民醫(yī)院較近，前往人民廣場(chǎng)和陸家嘴也十分方便，交通、商業(yè)、教育和醫(yī)療等資源配套較為完善。中心城區(qū)超7萬(wàn)平米建面的住宅用地，在近年上海土拍市場(chǎng)中也十分稀缺。
孫懿俊透露，在北外灘今年的開發(fā)規(guī)劃中，之所以會(huì)配置住宅用地，是為了吸引產(chǎn)業(yè)人群居住，主打“產(chǎn)城融合”概念。他總結(jié)，此次出讓的地塊位于虹口中部，處于北外灘以北、北中環(huán)科創(chuàng)集聚帶以南，其高端住宅建成后，既可向南服務(wù)北外灘的產(chǎn)業(yè)人群，又可往北輻射北中環(huán)科創(chuàng)集聚帶。
產(chǎn)業(yè)辦公樓和商辦樓宇的出讓也成了虹口區(qū)規(guī)資局的重點(diǎn)工作之一，目前北外灘規(guī)劃中提到的超高層建筑正在推進(jìn)之中。白玉蘭廣場(chǎng)和來(lái)福士雙塔均已投入運(yùn)行；480米的浦西第一高樓已完成筑底，該項(xiàng)目由上實(shí)集團(tuán)、上海城投、上海建工集團(tuán)聯(lián)合投資開發(fā)建設(shè)，自2023年3月開工，預(yù)計(jì)2030年竣工。
除此之外，還有研發(fā)用地的出讓。“相比商用用地，研發(fā)用地的出讓價(jià)格較低，區(qū)委區(qū)政府計(jì)劃在未來(lái)的產(chǎn)業(yè)部布局一些土地，用于產(chǎn)業(yè)建設(shè)。”孫懿俊說(shuō)。
北外灘自2020年起開啟了新一輪開發(fā)建設(shè)。該區(qū)域與陸家嘴隔江相望，南鄰?fù)鉃邩?gòu)成“浦江金三角”。北外灘擁有目前上海中心城區(qū)唯一一塊可成片規(guī)劃、深度開發(fā)的黃金地段。其840萬(wàn)平方米的總建設(shè)體量，是上海繼1990年陸家嘴建設(shè)開發(fā)之后，最大規(guī)模的城市發(fā)展規(guī)劃。
根據(jù)規(guī)劃，北外灘總體結(jié)構(gòu)為“一心兩片”：“一心”，即中部核心區(qū)，圍繞大型中央綠地形成超高層建筑集聚的高品質(zhì)商務(wù)區(qū)；“兩片”，即東部提籃橋片區(qū)和西部虹口港片區(qū)，展現(xiàn)低層高密度的空間格局。
孫懿俊對(duì)界面新聞表示，后續(xù)虹口還將推出多幅優(yōu)質(zhì)土地，涵蓋住宅、辦公、商業(yè)、研發(fā)等。
界面新聞查詢上海市規(guī)資局《 虹口區(qū)2025-2026年土地儲(chǔ)備滾動(dòng)計(jì)劃地塊基本情況表》發(fā)現(xiàn)，今明兩年虹口區(qū)共有19幅地塊儲(chǔ)備，涉及四川北路、廣中路、北外灘等多個(gè)街道。
除了新建建筑，虹口區(qū)的城市更新也在同步進(jìn)行。
由8條里弄、60幢石庫(kù)門和8幢獨(dú)立建筑組成的石庫(kù)門修繕保護(hù)街區(qū)，被注入藝術(shù)元素，改造為時(shí)尚休閑的網(wǎng)紅打卡地今潮8弄；今年1月，濱港商業(yè)中心正式開業(yè)，重塑四川北路商圈。“我們想要振興四川北路，投入了大量精力在豐字形街道上進(jìn)行改造，盤活周邊的載體。”孫懿俊說(shuō)。此外，電影《醬園弄》帶火了虹口區(qū)乍浦路，未來(lái)該地塊有望改造成影視特色街區(qū)。
在北外灘等區(qū)域的助力下，虹口區(qū)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)攀上歷史新高。2024年，虹口新引進(jìn)新加坡鵬瑞利、德國(guó)漢宏等外資企業(yè)90家，凱德卓盈、市瑞能源等加大投資力度，實(shí)到外資增長(zhǎng)35.46%、增速全市第一；2024年，虹口新增企業(yè)7726家，注冊(cè)資金億元以上65家、千萬(wàn)元以上548家。