文 | 張馨儀

春節假期剛過，山東樓市迅速“找回狀態”。濟南多個售樓處人氣爆棚，甚至出現排隊看房的景象，青島市新房市場也熱度不減。然而，淄博、臨沂等三四線城市的熱度卻略遜一籌。

此景不禁讓人感慨，同樣是山東省出臺的樓市政策，為何在不同城市間產生了如此反差？山東樓市的分化走勢，又將走向何方？這不僅關乎房地產市場的格局，更映射出城市發展的深層邏輯。

作為省會，濟南房地產市場在2025年彰顯出強勁的改善型需求。據房天下消息，東部新區成為市場增長的關鍵引擎，科技城片區、新東站片區房源供應充足，140平方米以上的大戶型產品成為市場主導。

科技城片區的中信泰富玖著、尊御府等樓盤，儲備了大量改善型房源，蓄勢待發。銀豐玖璽城在長嶺山片區持續深耕，作為山東省第二批高品質住宅試點，其空中花園、優化園區設計等特色，精準切中改善型購房者對居住品質的追求，春節后客戶來訪量大幅增長。

海信長嶺山地塊打造的“君”系高端改善產品，規劃面積130 - 230平米，預計二季度推向市場。該地塊歷經242輪競拍才被海信收入囊中，樓面價10077元/平方米，溢價率高達45.64%，足以證明其受關注程度。

這些改善型房源熱銷，不僅反映出濟南居民生活水平提升、對居住品質要求提高，更與城市發展、人口結構變化密切相關。隨著濟南城市吸引力不斷增強，大量高素質人才涌入，進一步激發了改善型住房需求。

青島樓市的回暖跡象同樣明顯。2025年1月，新建商品住宅成交3219套，李滄區去化周期縮短至9個月，直觀呈現出市場熱度。春節期間，樓市更是迎來“高光時刻”，新房簽約量同比增長35%，二手房市場也備受關注。貝殼找房青島站數據顯示，2025年春節期間，線上咨詢量較2024年同期增長35%，帶看量提升34%，新房簽約量提升35%。

從區域來看，即墨區1月新房成交1043套，環比增長40.6%，主要得益于魯商學府、龍山華府等項目的大批房源集中網簽；李滄區因東李世博園板塊存量房源減少，去化周期大幅縮短。

政策層面，自去年9月底起的一系列樓市利好政策持續發力，推動新建商品住宅在11月和12月連續上漲，2025年市場熱度得以延續。同時，土拍市場也釋放積極信號，2025年1月底，央企保利、金茂以及本土的青鐵置業聯合競得市南西部地塊，顯示出房企對青島市場信心回升。

反觀淄博、臨沂等三四線城市，樓市復蘇之路依然挑戰重重。據上游媒體報道，淄博在2024年四季度因房票政策和公積金利率下調短暫回暖后，2025年市場熱度迅速消退，需求疲軟問題再度凸顯。

核心城市與三四線城市，仿佛站在了不同的賽道上。同樣是山東省出臺的“新20條”政策，為何在濟南、青島等核心城市與淄博、臨沂等三四線城市，政策的效果如此懸殊？背后的核心邏輯依然是城市發展的底層要素。

在濟南和青島，政策與城市自身的人口流入、資源集聚等優勢相互配合，有效推動了市場回暖。而在三四線城市，由于產業和人口等方面存在劣勢，仍以剛需盤為主，改善型需求持續低迷，政策效果大打折扣，市場整體熱度不高。加之過去房地產市場過度開發，庫存積壓，即便出臺政策刺激，短期內熱度也難以提升。

2025年，山東樓市的分化走勢，不僅是房地產市場的縮影，更是城市發展差距的集中體現。

展望未來，濟南和青島有望在政策支持和人口流入的雙重利好下，持續保持市場回暖態勢，改善型需求仍將主導市場。而三四線城市若想擺脫房地產市場困境、實現市場復蘇，當務之急是在產業升級、吸引人口等方面精準發力。

當下，城市發展的棋局已經擺開，如何落子，決定著樓市乃至城市的未來走向。