界面新聞記者 | 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎

經歷了長達一年的豪宅大戰后，2025年的上海又將邁入地王爭霸年，限價放松下產品力成為房企突圍核心。郊區策略失利后，一些房企開始轉戰市區，想要實現從“郊區走量”到“核心區破局”的戰略轉型。

長期深耕上海郊區的中建二局旗下地產平臺中建玖合就是最典型的案例。2024年9月，靜安大寧板塊的靈石社區N070402單元094a-14地塊完成出讓，競得者是中建玖合，成交總價為63.66億元，刷新大寧板塊樓板價紀錄，成為大寧新晉單價地王。

這是中建玖合自2021年進入上海市場以來獲取的第6個投資開發項目，也是首次進入上海核心區域。拿下該項目對中建玖合意義重大，既關系著這家央企是否可以順利過渡到高端市場，也決定了其在上海市場能否實現品質口碑扭轉。

成敗在此一舉。重金拿地之后，在大寧項目入市的關鍵節點，中建玖合華東區域進行了重大人事調整，全面推進公司核心市場戰略。

中建玖合未回復界面新聞關于人事調整的問詢，旗下大寧項目能否在“高手如林”的上海豪宅市場實現品質突圍，頗具挑戰。

不過，首進上海市區的中建玖合對此信心滿滿，表明“建成后將成為新時代靜安塔尖之作，極力拉升大寧板塊區域價值，推動靜安區進一步打造產業聚集新高地、城市更新新典范、人居品質改善新封面。”

那么，中建玖合此前臨港項目因質量糾紛引發的信任危機，能否通過大寧項目的高端定位重塑品牌形象？市場會買單嗎？

戰略換防，中建玖合的破局使命

公開信息顯示，2021年1月，中建玖合以6.86億元競得浦東新區滴水湖西島臨港金融中心商辦地塊，總建面28.58萬平方米；2021年2月，中建玖合以32.86億元競得浦東新區書院鎮兩宗宅地，總建面46萬平方米。

2021年6月，中建玖合又以37.4億元競得浦東新區臨港頂尖科學家社區兩宗宅地，總建面69萬平方米。

一年內推動公司拿下浦東滴水湖、臨港頂尖科學家社區等5個項目，實現“五子聯動”，中建玖合正式在上海灘落地生根。

不過，房地產行業近幾年發生巨大變化，過去的高周轉模式不再行得通，開發商想要獲得長遠發展，不僅要拿到地，更要拿好地，做好產品和重視營銷等。所以，中建玖合雖然實現了其在上海落地生根的目標，但市場競爭激烈，也面臨著隨時出局的可能性。

想要站穩上海市場，難度很大。2024年上海豪宅熱銷，讓中建玖合看到了希望。

但對于中建玖合而言，面對的競爭對手不只是同行各大品牌開發商，還有中建內部的“兄弟之爭”。2024年，中國建筑集團旗下八大工程局的地產平臺（業內稱“中建八子”）競爭也愈發激烈，各局不僅開啟了一線城市血拼之戰，都在竭盡全力走進核心區域。

值得一提的是，在拿地方面，中建八子與中海地產只能進行錯位競爭。中建集團某地產營銷負責人告訴界面新聞，“中海參拍的地，我們都不能參加，所以雖然我們都很想往核心走，除了城市更新這類非公開的，公開的核心地塊很難有機會。”

上述人士向界面新聞表示，中建玖合拿下的大寧板塊靈石社區地塊也是提前與政府談好的。“首先，這塊地其實達不到中海的要求，商辦比例很高；其次，中建玖合長期捆綁在臨港，再加上其與萬科嘉定的合作結束之后也沒有別的項目了，急需補充貨值。”

雖然有“撿漏”的意味，但這是中建玖合實現在上海核心區的首次布局，投拓實現跨越式突破。中建玖合表示，本次中標對公司厚植發展增量、全力沖刺“十四五”戰略目標具有重要戰略意義，也標志著中建二局地產開發業務落子一線城市、核心區域再獲重大突破。

拿到地之后，能不能一戰成名，就看產品本身了。

能否復制北京太陽宮、上海嘉定項目的快速去化模式，強化高端市場操盤能力；以及利用其深耕華東的政府與行業資源，加速核心區土地儲備，挑戰不小。

此次調整后，中建玖合3大區域+1事業部的架構也正式落位。

北京區域：中建玖合總經理助理、區域總經理江海洋；華南區域：中建玖合副總經理、區域總經理周磊；華東區域：中建玖合副總經理、區域總經理李坤；昆明事業部：事業部總經理周牧。

大寧地王開工，中建玖合能否重塑高端形象？

1月9日，上海靜安區舉行2025年第一批重大項目集中開工儀式，全面啟動新一年的重大項目建設工作，全力沖刺“十四五”規劃收官。其中，就包括中建玖合的靈石社區N070402單元094a-14地塊（自儀廠地塊）項目。

該項目一出場，便在中建玖合內部承載著戰略級期待。

從地理位置來看，該地塊距地鐵1號線上海馬戲城站約500米，周邊有大寧久光中心、大寧國際商業廣場、大寧靈石公園等配套。地塊西側是寶華萬豪酒店，附近有大寧音樂廣場、新梅共和城、大寧公園等。

值得一提的是，大寧板塊近五年無核心宅地供應，且規劃“國際靜安中央公園商務區”，未來將落地頂級演藝中心與CBD，稀缺屬性顯著。

數據顯示，地塊附近的大寧金茂府二手房掛牌價已突破16萬元/平方米。據了解，中建玖合也對標大寧金茂府等項目，錨定全市高端購買力。

根據此前中建玖合發布的設計方案，該項目擬建8幢12-24層的高層住宅和一幢22層的辦公樓，總規劃戶數為446戶，涵蓋建筑面積120-180-200-260平方米的戶型，以及少量建筑面積約400-520平方米的頂層寬景產品。

預計均價16萬元/平方米左右，貨值約120億元，計劃今年年中入市。

中建玖合很清楚，想要實現從“郊區盤”到“豪宅標桿”到轉型，產品力是突圍的核心武器。為了迎合上海核心高端市場，中建玖合也下了不少功夫。

比如地塊內住宅均首層架空，每棟樓都做到首層完全架空，增加了社區的架空層空間和泛會所，提升小區品質。除此之外，項目由八幢高層和小高層建筑組成，最南端的兩幢樓不僅設置私人泳池，還在19層采用懸挑設計，增加使用空間。

為了表明對該項目的重視，中建玖合力圖打一場翻身仗。

2月8日，中建玖合某領導表示，以產品方面為例，要加強全鏈條品質管控。以靜安大寧項目為試點，成立品質管控專項小組，區域總擔任小組長，由客服、設計牽頭前置介入項目全周期品控管理，設計、營銷、成本、招采、項目管理部等相關部門聯合管控，鍛造高品質、強成本管控綜合競爭力。

在業內看來，其“投拓+資源整合”能力成為關鍵，但挑戰同樣嚴峻。

最首當其沖的是，此前在臨港發展遇挫，項目去化困難，且違規降價、質量整改、返傭難結等負面新聞不斷，急需新項目來重塑品牌形象。

其次是市場壓力。上海同期還有綠城濱江項目（預期售價20萬元+/平方米）、招商蛇口靜安項目（18萬元+/平方米）等也將入市，高端客群分流壓力加劇。

另外，中建玖合也面臨自持運營挑戰。資料顯示，該地塊要求21%辦公物業長期自持，且需實現年稅收2億元以上，十分考驗開發商的綜合運營能力。

除此之外，項目定位高端豪宅產品，但16萬元/平方米的單價還需說服買家接受非傳統豪宅區的價值重塑。

整體而言，中建玖合的人事換防與戰略聚焦，既是對市場變化的主動應對，亦是對未來增長的前瞻布局。中建玖合華東區域能否實現“核心區破冰”與“口碑重塑”，還要交給時間和市場去驗證。