文 | 張馨儀

2025年2月8日，黃島區唐島灣畔珠江路南、百花山路西地塊以3.09億元底價成功出讓，由城發投資集團有限公司與城發集團（青島）啟盛投資開發有限公司聯合體競得，樓面地價6245元/㎡，這對于城發集團而言這無疑是一次重大戰略布局。

在房地產市場競爭激烈、格局深度調整的當下，這一拿地舉動，不僅是城發集團的戰略布局，更可能為青島樓市帶來連鎖反應。

核心地段，價值高地

唐島灣畔一直是青島房地產市場的黃金地段，其稀缺性與價值不言而喻。從地理位置來看，該地塊處于黃島中心城區核心位置，周邊配套成熟度極高。在交通方面，地塊北側緊鄰城市主干道珠江路，出行便利，距地鐵1號線丁家河站僅約500米，公交站點密集，構建起了高效的交通網絡，無論是居民日常通勤，還是前往青島其他區域，都能輕松實現。

教育資源上，已建成的珠江路小學東校區，教育質量優良；規劃中的36班小學和九年一貫制學校，進一步完善了區域的教育體系，為孩子提供了全齡段的優質教育資源。醫療配套也在持續升級，正在建設和規劃的醫療衛生用地及智慧醫療中心，距離地塊較近，為居民的健康生活提供有力保障。

商業與休閑配套同樣出色。城市傳媒廣場、惠城廣場等滿足居民日常購物需求，讓生活更加便捷；區圖書館、市民文化廣場、市民體育公園等文體設施一應俱全，豐富了居民的精神文化生活；唐島灣濱海公園、丁家河公園環繞四周，為居民提供了親近自然、休閑娛樂的好去處。

過往幾年，青島的城市發展不斷向外拓展，但主城區核心地段的價值始終穩固。像嶗山、市南等核心區域的房價，即便在市場波動期也保持著較強的抗跌性。唐島灣畔地塊所處的黃島中心城區，近年來隨著城市建設的推進，已成為高端改善居住的熱門區域。此次地塊出讓，無疑是為這片區域的發展注入了新的活力，也為城發集團在核心地段打造優質項目提供了契機。

裝配率提升，成本與品質的博弈

此次出讓公告中要求裝配式建筑面積比例須達到50%，單體裝配率不低于50%。裝配式建筑在環保、工期等方面具有一定優勢，但其建設成本普遍高于傳統建筑方式。

從成本角度來看，裝配式建筑在原材料采購、運輸以及生產環節都有較高的要求，這使得開發企業的前期投入大幅增加。相關數據顯示，在目前市場環境下，裝配式建筑的成本可能比傳統建筑高出約10%-20%，這無疑會壓縮企業的利潤空間。對于城發集團而言，如何在控制成本的同時滿足裝配率要求，成為了項目開發的一大挑戰。

不過，裝配率要求也為項目品質提升帶來了機遇。裝配式建筑在建筑質量上更有保障，其構件在工廠生產，精度更高，能有效減少建筑裂縫、滲漏等常見問題。同時，裝配式建筑在隔音、保溫性能上也更為出色，能為居民提供更舒適的居住體驗。從長遠來看，隨著裝配式建筑技術的不斷成熟和規?；a，成本有望逐步降低，而其帶來的品質優勢將愈發凸顯。

容積率與產品規劃，差異化競爭的關鍵

3.1的容積率決定了該地塊住宅產品將以高層為主。在周邊已形成高端改善居住氛圍的情況下，打造差異化、高品質的居住體驗，成為城發集團的核心任務。

目前周邊在售的高層住宅項目如唐島灣君匯、海信君悅，價格集中在20000 -22000元/㎡。新地塊項目未來入市后，在產品定位和價格策略上需要與這些競品形成差異化競爭。在產品規劃上，需要在戶型設計、景觀打造、物業服務等方面下足功夫。

此外，地塊商住比為5:5，商業部分的規劃與運營對項目整體價值影響重大。是打造大型商業綜合體，還是以社區商業配套為主，如何實現商業與住宅的有機融合，提升項目的綜合競爭力，都需要精心謀劃。

土地市場與行業趨勢，健康發展的新契機

2024年青島市轄區住宅用地供應“少量多頻”，全年完成八個批次出讓，成交建面約131萬㎡，為近十年最低。2025年在“嚴控增量”基調下，預計出讓規模仍不會太高，但優質地塊供應會增加。

此次唐島灣畔地塊的出讓，正是優質地塊供應增加的體現。這表明青島在土地供應策略上，更加注重土地的質量和價值。通過出讓優質地塊，吸引有實力的開發企業打造高品質的房地產項目，有助于推動房地產市場的健康發展。

此次，城發集團作為國有企業，拿下該地塊彰顯了其在房地產市場中的擔當和對市場前景的信心。在當前房地產市場調整期，民營企業拿地較為謹慎，而國有企業憑借資金實力和資源優勢，在土地市場中發揮著重要作用。可以看到，房地產行業集中度正在進一步提高，未來市場競爭將更多地在實力雄厚的企業之間展開。

唐島灣畔地塊的出讓，不僅為青島房地產市場帶來新的變數，也體現了青島對房地產市場健康發展的重視和推動。城發集團作為國有企業，需應對成本與品質的博弈、容積率與產品規劃的權衡等挑戰，通過創新產品規劃和提升項目品質，滿足市場需求，推動區域房地產市場進一步發展。