文 | 邁點(diǎn)
近日，位于南京市江寧百家湖核心地段的神旺大酒店，將投資5億元重啟。說起來，南京神旺大酒店也是命運(yùn)多舛，早在 2006 年就風(fēng)風(fēng)火火地動(dòng)工，但因?yàn)橥恋匦再|(zhì)問題，這一停擺就是近 20 年。據(jù)了解，重啟后將建成旺旺集團(tuán)首個(gè)五星級(jí)旺仔IP主題酒店，新酒店預(yù)計(jì)將于2027年下半年對(duì)外開業(yè)。
事實(shí)上，像神旺大酒店這樣打算重啟或已完成重啟的高端酒店項(xiàng)目可不在少數(shù)，一場 “重啟熱潮” 正悄然興起。
01 重啟熱潮與交易活躍并行
今年1月，廈門最老牌酒店廈門鷺江賓館完成了歷經(jīng)1年多的改造提升，恢復(fù)對(duì)外營業(yè)；2024年第四季度，珠海望海樓酒店宣布，經(jīng)過4年的升級(jí)改造，即將盛大重啟。
2024年底，湖州西南佳源廣場酒店部分取得工程投資備案，總建約6.7萬m2，總投資約6億元，擬2025年6月開工；青島歡樂濱海城中的奧潤國際項(xiàng)目更名為“濱海活力灣”并重啟，追加8億元投資，規(guī)劃包括五星級(jí)酒店；近期，香港尖沙咀核心商業(yè)區(qū)正推進(jìn)8個(gè)商業(yè)重建項(xiàng)目，總樓面面積達(dá)102萬平方呎，其中多個(gè)項(xiàng)目將轉(zhuǎn)型為酒店業(yè)態(tài)……
這邊酒店重啟忙得熱火朝天，那邊高端酒店的交易市場也不甘寂寞，異常活躍。
一是拍賣市場火熱。據(jù)邁點(diǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在2024年第四季度，億元以上的酒店拍賣項(xiàng)目就有65起，然而成交率屈指可數(shù)。拍賣臺(tái)上，出現(xiàn)了不少曾經(jīng)風(fēng)光無限的地標(biāo)型酒店的身影。比如成都希頓國際酒店，在京東拍賣平臺(tái)上的拍賣價(jià)格從10.05億元一路降至5.58億元，仍然未能吸引到任何買家出價(jià)，連續(xù)7次流拍。此外，北京臨空皇冠假日酒店、佛山希爾頓酒店、重慶北碚悅榕莊酒店等高端酒店也多次上架拍賣。
二是高端酒店摘牌現(xiàn)象也頻繁發(fā)生。例如，全球最高的洲際酒店——南京紫峰洲際酒店或?qū)⑦M(jìn)入摘牌倒計(jì)時(shí)，目前已從洲際酒店集團(tuán)（IHG）的官方預(yù)訂系統(tǒng)中下架，所有日期均顯示無房狀態(tài)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，酒店自更換業(yè)主后，酒店服務(wù)質(zhì)量下降，硬件老化，且業(yè)主與品牌方矛盾加劇。盡管尚未官宣，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為該酒店將在2025年正式摘牌。此外，成都棕櫚泉費(fèi)爾蒙酒店、澳門喜來登酒店等高端酒店也在近期被傳出或?qū)Q牌的消息。
02 酒店市場的一體雙面
事實(shí)上，重啟與拍賣是酒店市場的一體兩面。
多家酒店項(xiàng)目的重啟，背后是酒店行業(yè)的復(fù)蘇、資本信心的增強(qiáng)，以及高端酒店自身獨(dú)特優(yōu)勢的吸引。
首先，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，商務(wù)出行和旅游度假需求大幅回升。據(jù)文旅部數(shù)據(jù)顯示，2024年國內(nèi)出游總?cè)舜芜_(dá)到56.15億，比上年同期增加7.24億，同比增長14.8%。
酒店行業(yè)需求周期與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)同步，隨著商旅和旅游需求恢復(fù)，行業(yè)進(jìn)入關(guān)鍵復(fù)蘇期。邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，高端酒店（奢華酒店、國際高端酒店、國內(nèi)高端酒店）共開業(yè)17家，呈現(xiàn)穩(wěn)定上升態(tài)勢。
其次，國家對(duì)旅游業(yè)的支持政策持續(xù)出臺(tái)，給酒店行業(yè)的發(fā)展提供了肥沃的土壤。各省市也積極優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)政策，真金白銀地加大對(duì)高端酒店項(xiàng)目的財(cái)政支持力度，鼓勵(lì)企業(yè)投資高端酒店項(xiàng)目。
近日，深圳大鵬新區(qū)開展 了2025 住宿業(yè)扶持申報(bào)，并指出 “大力支持國際國內(nèi)知名品牌酒店投資”；貴陽市發(fā)布了鼓勵(lì)扶持避暑度假精品酒店發(fā)展的實(shí)施意見；而在2024年全年，從山東、湖南到泉州、佛山、廈門，各地的旅發(fā)大會(huì)一場接一場，開得如火如荼，積極引進(jìn)了眾多高端酒店，為行業(yè)發(fā)展注入了源源不斷的活力。
最后，高端酒店自身所具備的投資價(jià)值、堅(jiān)韌的韌性，成為了吸引資本紛紛入場的核心磁石。高端酒店通常位于城市的核心地段，如同城市的名片，具有稀缺性和不可復(fù)制性。盡管經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)對(duì)酒店業(yè)有一定影響，但高端酒店憑借其品牌價(jià)值和客戶忠誠度，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中仍能保持相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營表現(xiàn)。同時(shí)，高端酒店通過餐飲、會(huì)議、活動(dòng)等多元化業(yè)務(wù)增加收入來源。
重啟代表了行業(yè)的復(fù)蘇與升級(jí)，拍賣退場揭示了市場的洗牌與整合。
首先，它促進(jìn)了行業(yè)資源的優(yōu)化配置，通過資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，使得資本能夠更高效地進(jìn)入具有潛力的酒店項(xiàng)目，推動(dòng)酒店市場的活力提升；其次，活躍的交易市場提升了酒店資產(chǎn)的流動(dòng)性，為投資者提供了更多的退出機(jī)會(huì)與盈利空間；此外，頻繁的交易也促使酒店業(yè)主和運(yùn)營商更加注重酒店的精細(xì)化運(yùn)營和品牌價(jià)值提升，從而推動(dòng)整個(gè)行業(yè)向更高效、更專業(yè)的方向發(fā)展。
03 變革中孕育的未來方向
這些變化不僅重塑了行業(yè)格局，更為未來的發(fā)展埋下了伏筆。面對(duì)新的市場環(huán)境與競爭態(tài)勢，酒店投資正孕育著新的趨勢與變革方向。
首先，存量市場的盤活和優(yōu)化依舊是主基調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，全國共有34萬家酒店（15間及以上）為開業(yè)狀態(tài)，房間規(guī)模1623萬間。
隨著存量市場的競爭的深入，提質(zhì)增效成為核心。業(yè)內(nèi)人士指出，過去簡單的貼牌式存量翻牌并未顯著提升酒店的經(jīng)營效益，未來存量市場的盤活需要更加精細(xì)化的運(yùn)營和管理。
其次，投資模式趨向多元化。第一，輕資產(chǎn)模式成為酒店投資的重要趨勢，投資者可以通過品牌輸出、管理輸出等方式，降低前期投資成本，同時(shí)獲得穩(wěn)定的管理收益；
第二，通過與地方政府、國有企業(yè)或其他投資者合作，整合各方資源，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)獲得政策支持和資源優(yōu)勢；
第三，資產(chǎn)證券化（REITs）或?qū)⒊蔀榫频晷袠I(yè)投資的一種新興方式。2024年，國家發(fā)展改革委印發(fā)了《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知，意味著酒店行業(yè)的參與門檻得到一定程度的放寬。通過將酒店資產(chǎn)證券化，投資者能夠以較低的門檻參與酒店行業(yè)的投資，獲得持續(xù)的現(xiàn)金流和穩(wěn)定的回報(bào)。
最后，投資邏輯從“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向“精益管理”。傳統(tǒng)的大規(guī)模投資和廣開發(fā)模式已難以為繼，集約型的“精準(zhǔn)投資”成為新趨勢。投資者將更加關(guān)注酒店資產(chǎn)的現(xiàn)金流和經(jīng)營回報(bào)，而非單純的資產(chǎn)規(guī)模。
邁點(diǎn)研究院發(fā)布的《2024年度全國品牌酒店簽約統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2024年，從酒店主題分布來看，度假酒店最為熱門，占比27%，進(jìn)一步證明了度假酒店的市場潛力和投資價(jià)值；而在區(qū)域分布上，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和文旅市場繁榮的區(qū)域成為投資人的首要選擇。
結(jié)語
不論是重啟歸來還是遺憾退場，都是酒店市場的動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制。在兩者的共同作用下，酒店行業(yè)得以不斷優(yōu)化資產(chǎn)配置、提升運(yùn)營效率、創(chuàng)新經(jīng)營模式，朝著更加健康、有序、高質(zhì)量的方向發(fā)展。