文｜時代財經

郭廣昌最終沒有將三亞亞特蘭蒂斯賣掉。

2月10日，正在推進私有化進程的復星旅游文化集團（下稱“復星旅文”，01992.HK）公告稱，公司正考慮分拆三亞亞特蘭蒂斯，并于上海證券交易所進行獨立REIT上市的可能性。

自項目開業以來，郭廣昌曾多次公開提到三亞亞特蘭蒂斯，對其珍視可見一斑，項目也為上市公司貢獻了不少收入。不過于一年前，路透社曾報道稱復星正尋求出售亞特蘭蒂斯度假村的全部或部分股權，以減少公司的債務負擔。

從擺上貨架到轉道REIT，“現金奶牛”亞特蘭蒂斯，如今能否在市場上估個好價？

最賺錢的資產之一，年營收最高達17億

一年前，明星項目三亞亞特蘭蒂斯還是被擺在貨架上的資產。

彼時路透社消息稱，復星旅文母公司復星國際已經開始向亞特蘭蒂斯潛在買家和顧問發送資料，并進行了初步的非正式討論，接洽的對象主要包括中國國有企業和中東的財團，但具體的作價尚未公開。

有熟悉海南當地文旅市場的資深人士當時對時代財經指出，亞特蘭蒂斯此前的確在尋求買家，但是資產體量太大，很難有具備實力的買家出手。

如今復星旅文轉而尋求REIT上市，一方面或出于出售情況不理想，另一方面也與當前復星系加快輕資產運營的方向吻合。

在去年底的第八屆世界浙商上海論壇上，郭廣昌就直言要向輕資產運營轉型，“復星過往的積累形成了我們的資產運營能力，未來我們要靠手藝吃飯。”

而REITS作為一個金融工具，可以盤活沉重資產的同時獲得活水資金，既緩解復星系債務壓力又能保留其項目管理權。有不愿具名的大宗資產分析師指出，當下中國公募REITs市場擴容，文化旅游基礎設施REITs雖然還處在前期探索階段，但政策端已開始發力，“當前已有不下十只文旅REITs項目在申報。”

2024年7月，國家發展改革委“1014號文”發布，將文化旅游基礎設施REITs涉及景區標準放寬至4A級以及配套酒店。

亞特蘭蒂斯之所以能成為REITs標的，或與其“現金奶牛” 特質相關。

“亞特蘭蒂斯”的靈感來自迪拜的超級文旅項目亞特蘭蒂斯度假村，每年熱衷到該項目的郭廣昌在2013年開啟了中國版本的打造，2018年項目正式開業時，郭廣昌在個人微信號發文感慨，“我看著三亞亞特蘭蒂斯，就像看著自己的兒子。”

這一擁有國內首家七星級酒店、失落的空間水族館、水世界等的綜合體，自開業起就接連創造可觀的營收及利潤表現。

2019年，亞特蘭蒂斯的運營收入突破13億元，到訪人次超520萬；即便在疫情期間，三亞亞特蘭蒂斯仍舊保持超強的吸客能力，在2020-2021年創造了12.27億元、14.55億元的營業額，全年經調整EBITDA達 6.1億元、6.5億元。

2023年三亞亞特蘭蒂斯刷新了歷年最好的營收收入，達17.7億元，經營利潤為5.1億元，是除了外部收購的Club Med業務以外，復星旅文旗下最賺錢的項目資產。

時代財經注意到，復星旅文在2月10日公告中指出，整個亞特蘭蒂斯度假村項目于2024年11月30日現況下的市值為130.01億元，由復星旅文持有100%權益。

三亞亞特蘭蒂斯也在此前進行過資本化嘗試。公告顯示，該項目還有一筆70億元的定期貸款抵押，到期日為2044年1月28日。該筆貸款為復星旅文于2020年發行的三亞亞特蘭蒂斯資產支持專項計劃，募資規模為70億元。該筆CMBS以三亞亞特蘭蒂斯的酒店和水上樂園物業作為抵押，以項目公司100%的股權及三亞亞特蘭蒂斯的運營收入和應收賬款作為質押。

酒店房價逐年下降，平均房價或跌破2000元/晚

不過，隨著性價比消費趨勢，三亞亞特蘭蒂斯的盈利水平正受到影響。

2024年上半年，亞特蘭蒂斯到訪游客344萬人次，平均客房入住率創歷史新高，達89.6%。但在營收及利潤方面呈現下滑，其中營業額錄得5.04%的跌幅至8.66億元；經調整EBITDA下滑約36.2%至2.94億元。

關鍵原因就在于酒店房價的下調。

據過往財報，自開業以來，酒店業態持續為亞特蘭蒂斯貢獻收入，酒店平均房價從2018年的1915元，連年波動上漲至2022年的2440元；在部分節假日，房價和客房收入更是節節攀高。如在2023年五一假期、2024年春節，亞特蘭蒂斯平均每日房價約為4346元、5786元，其中最貴的房型皇家套房房價一度能達到28.8萬元/晚。

而自2024年起，亞特蘭蒂斯所處的海南文旅市場迎來了陣痛，即便是國慶黃金周等節假日也不如預期。

復星旅文在財報中稱，受國內旅游住宿市場供需變化趨勢影響，為維持產品競爭力，公司主動采取靈活定價調整，2024年上半年亞特蘭蒂斯的客房平均每日房價為2043.8元，較2023年同期下降15.1%。“海南三亞的其他酒店及度假村因市場整體疲軟而降價，游客及客戶也對價格更為敏感。”

深圳莫斯奇諾酒店管理高級合伙人孫猛提供一組調研數據顯示，以三亞13家高端酒店為例，2024年國慶期間，平均房價下調24.7%；2025年春節，三亞酒店整體市場OCC、ADR、PevPar較2024年同期下降0.2%、13.1%、13.3%，“去年以來三亞各家酒店都加大了促銷力度。”

亞特蘭蒂斯也不例外，有三亞酒店從業者便稱，去年節假日期間亞特蘭蒂斯最低渠道價可達到1200元/晚。孫猛亦透露，2024年全年亞特蘭蒂斯的平均房價已不足2000元。

在公告中，復星旅文也提到了因三亞亞特蘭蒂斯房價下降，影響整個項目及公司整體收入及利潤表現。“亞特蘭蒂斯的房價近年一直處于下降通道，加上可售房源已經基本出售，營業收入和利潤都已經透支，后勁不足了。”旅游酒店行業高級經濟師趙煥焱對時代財經分析稱。

據悉，三亞亞特蘭蒂斯項目還包括棠岸地產配套，總共為1004個可銷售住宅度假單位，囊括197個別墅及807套度假公寓。

據時代財經梳理，在2018-2019年，因可售房源大量交付，復星旅文分別確認收入33.9億元、34.3億元，回籠現金近70億元，占總投資的七成。而截至2024年上半年，亞特蘭蒂斯未有物業銷售及建筑服務所產生的收入。

這也意味著，如今亞特蘭蒂斯的市場估值，更多取決于酒店房源出租、觀光游樂項目門票、商業零售出租等帶來的收益，而這與當前三亞乃至海南旅游業的行情唇齒相依。

郭廣昌投入大量心血的明星項目亞特蘭蒂斯，在轉道REIT后的走向仍令人關注。