文 | 張馨儀

商業(yè)地產(chǎn)的版圖上，每一次產(chǎn)權(quán)更迭，都可能引發(fā)行業(yè)格局的微妙變動(dòng)。2月9日，青島高新區(qū)世茂52+購(gòu)物中心二拍塵埃落定，青島紅投城市運(yùn)營(yíng)管理有限公司以3.0283億元競(jìng)得，這一槌音，不僅敲定了項(xiàng)目新主，更在區(qū)域商業(yè)格局與行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)上，激起了層層漣漪。

從繁華開(kāi)場(chǎng)到落寞困境

2020年5月1日，世茂52+購(gòu)物中心盛大開(kāi)業(yè)，彼時(shí)它是高新區(qū)商業(yè)領(lǐng)域的拓荒者，承載著區(qū)域商業(yè)升級(jí)的厚望。開(kāi)業(yè)初期，世茂52+憑借其新穎的商業(yè)形態(tài)和齊全的業(yè)態(tài)，迅速成為周邊居民生活的新中心。

然而，好景不長(zhǎng)。除了世茂52+暴露出的自身運(yùn)營(yíng)狀況問(wèn)題之外，五礦國(guó)際信托與青島世茂新城、上海世茂建設(shè)的借款合同糾紛，也再次將世茂52+拖入漩渦。2024年底首次拍賣(mài)，3.6931億元起拍價(jià)對(duì)應(yīng)5.2758億元評(píng)估價(jià)，卻因市場(chǎng)觀望流拍。直到此次二拍，起拍價(jià)降至3.0283億元，才迎來(lái)新的曙光，青島紅投城市運(yùn)營(yíng)管理有限公司的入場(chǎng)，為這場(chǎng)跌宕起伏的商業(yè)劇開(kāi)啟新篇。

國(guó)企入局，戰(zhàn)略深遠(yuǎn)

青島紅投城市運(yùn)營(yíng)管理有限公司，作為青島市城陽(yáng)區(qū)國(guó)資委旗下全資子公司，其接手世茂52+絕非偶然。國(guó)企雄厚的資金實(shí)力與強(qiáng)大抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的珍貴資源。

從區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略看，高新區(qū)人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)蓬勃發(fā)展，卻唯獨(dú)商業(yè)配套稍顯遜色。世茂52+所處地段優(yōu)越，周邊住宅小區(qū)星羅棋布，產(chǎn)業(yè)園區(qū)活力滿滿，消費(fèi)潛力巨大。紅投公司接手，恰似棋局中落子關(guān)鍵，有望通過(guò)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)，激活這片商業(yè)熱土，促進(jìn)商業(yè)、居住與產(chǎn)業(yè)深度融合，實(shí)現(xiàn)協(xié)同共進(jìn)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面臨資金緊張、運(yùn)營(yíng)壓力大等難題。紅投公司的介入，不僅穩(wěn)定了商戶信心，保障運(yùn)營(yíng)，更在市場(chǎng)動(dòng)蕩中為世茂52+筑牢根基，避免因債務(wù)問(wèn)題讓項(xiàng)目停滯。

重塑區(qū)域商業(yè)格局

世茂52+易主，為青島高新區(qū)商業(yè)格局帶來(lái)新變數(shù)。其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金茂覽秀城已在市場(chǎng)扎根，而此前世茂52+因交通不便（片區(qū)未通地鐵）、競(jìng)爭(zhēng)激烈，發(fā)展受限。如今，紅投公司入場(chǎng)，帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。國(guó)企豐富資源與成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，有望助力世茂52+走出差異化發(fā)展之路。

可以說(shuō)，世茂52+的興衰歷程，是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一面鏡子，映照出了諸多發(fā)展癥結(jié)。在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程中，前期開(kāi)發(fā)是搭建舞臺(tái)，其規(guī)模、選址、建筑設(shè)計(jì)等要素，決定了這場(chǎng)商業(yè)大戲的基本框架與潛在觀眾群體。但后期運(yùn)營(yíng)才是真正的主角表演時(shí)間，關(guān)乎著這場(chǎng)大戲能否持續(xù)吸引觀眾、收獲滿堂彩，是項(xiàng)目成敗的決定性因素。

商業(yè)地產(chǎn)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，精準(zhǔn)定位市場(chǎng)是首要任務(wù)。這就如同在茫茫大海中找準(zhǔn)航向，需要深入剖析區(qū)域消費(fèi)需求、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣等多方面因素，進(jìn)而制定出契合市場(chǎng)需求的商業(yè)規(guī)劃。在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，則要注重多元與差異，避免陷入同質(zhì)化的泥沼。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)體驗(yàn)與持續(xù)創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)，是留住消費(fèi)者的法寶。在消費(fèi)需求日益多元、個(gè)性的當(dāng)下，唯有創(chuàng)新求變，才能保持競(jìng)爭(zhēng)力。

而債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的生命線。開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃融資結(jié)構(gòu)，避免過(guò)度依賴債務(wù)融資，確保資金鏈穩(wěn)定。一旦資金鏈斷裂，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、企業(yè)信用與資產(chǎn)價(jià)值都將遭受重創(chuàng)。世茂52+因債務(wù)糾紛被法拍，便是一記沉重警鐘，告誡行業(yè)從業(yè)者時(shí)刻警惕債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，未雨綢繆。

青島高新區(qū)世茂52+的易主，正是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)浮沉的縮影。未來(lái)，隨著紅投公司接手運(yùn)營(yíng)，世茂52+能否實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身、重?zé)ㄉ鷻C(jī)，值得期待。這一事件也促使商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者深入思考，在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境中，如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，為行業(yè)健康發(fā)展貢獻(xiàn)智慧與力量。