界面新聞記者 | 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

2025年春節(jié)假期過后，廣東省內(nèi)多個城市于近日密集發(fā)布土地收儲公告，以專項債為資金抓手，加速推進存量閑置土地的收回與盤活。

據(jù)克而瑞整理統(tǒng)計，僅2月7日-9日廣東就有7個城市披露了收儲計劃，共涉及48幅地塊，土地面積約224.6萬平米，總收購價格超過171億元。

這也是在2024年11月自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，明確了地方政府運用專項債資金收回收購存量閑置土地的細則之后，首次有地方政府大規(guī)模披露收儲土地情況。

珠海領(lǐng)跑，國企主導(dǎo)

從目前各城公布的計劃來看，珠海的收儲“手筆”最大。

2月7日，珠海發(fā)布2025年第一批存量閑置土地的收儲清單。據(jù)《關(guān)于珠海市2025年第一批土地儲備領(lǐng)域申報地方政府專項債券項目用地收儲價格的公示》顯示，本次珠海計劃收回14宗土地，土地用途包括居住、商業(yè)、旅游等，總土地面積約41.5萬平方米，總收儲價格約66.4億元，占廣東全省近三成。

并且，地塊涵蓋商務(wù)、居住、旅游等多種用途，且均由華發(fā)集團、大橫琴等珠海本地的國企持有。

其次是惠州。2月10日，惠州市自然資源局發(fā)布《擬收回收購國有建設(shè)用地使用權(quán)公示》。公示顯示，惠州擬對8宗國有建設(shè)用地使用權(quán)進行收回收購，總收購價格近50億元。

從收購價格來看，本次地塊的收儲價格均低于當初的出讓價，折扣基本在7-9折左右。

“這也是貫徹了‘土地成本與評估價，就低確定’的原則”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出。

從被收購地塊的項目公司性質(zhì)來看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，48幅地塊中有45塊都是當?shù)貒笏校渲兄楹Ｊ召彽?4幅地塊中本地的華發(fā)集團就有6幅。

而中山收購的三幅地塊中的兩幅屬于當?shù)氐拿駹I企業(yè)，另外一幅則由華潤置地、仁恒置地以及當?shù)貒笏小?/span>

整體來看，第一輪的專項債閑置土地收購主要偏向于支持地方國企，不過，此次政策并未排除民企，后續(xù)符合條件的地塊亦可能納入收儲范圍。

“目前國企和城投的地塊較多，一方面是因為國企城投地塊資產(chǎn)負債關(guān)系較為清晰，另一方面民企地塊很多是抵押狀態(tài)，或有復(fù)雜的債券債務(wù)關(guān)系，甚至是司法糾紛，不符合收儲條件；還有就是，地塊收儲以后可能暫時儲備著，霍氏修改規(guī)劃條件再出讓，且出讓給原企業(yè)，可能轉(zhuǎn)變用途，比如做保障房、公共用途等等”，李宇嘉介紹。

從源頭化解庫存壓力

政策背景方面，土地儲備專項債曾于2017-2019年期間大規(guī)模發(fā)行，主要用于新增土地前期開發(fā)，但后來在2019年9月因隱性債務(wù)風險被叫停。

2024年以來，自然資源部明確鼓勵專項債用于存量土地收儲，財政部亦將“土地儲備”重新納入專項債支持范圍。

這一調(diào)整的邏輯在于，通過專項債收儲，地方政府可直接回收企業(yè)無力開發(fā)的閑置地塊，既可以改善房企流動性壓力，也可以短期內(nèi)減少土地供給量，從源頭上降低庫存，有利于促進市場止跌回穩(wěn)。

開源證券測算指出，過往土儲專項債發(fā)行期間平均占比約25.9%，若按10萬億地方化債資源計算，將消化未開工土地建面8.53億平，占當前未開工土地建面的77.6%，截至2026年末，已開工未售庫存約9.8億平，去化周期13.9個月，較去年10月降低16個月，處于歷史較低水平；未開工+已開工未售庫存約15.4億平，去化周期21.8個月，較2024年10月降低20個月。

“收儲可能會成為2025年土地市場的一大看點”，李宇嘉分析指出。

他表示，2025年會有更加積極的財政政策將落地，穩(wěn)增長要發(fā)揮項目帶動作用，專項債發(fā)行速度加快，為土地收儲創(chuàng)造條件。國企、城投承擔穩(wěn)增長的先行軍，收儲這些地塊也能給前者帶來資金上的源頭活水。

不過，客觀上雖然需要加大收儲力度，但負面清單制下專項債用途廣泛，能率先形成實物工作量的項目可能最先獲得申請，土地如果不馬上開發(fā)，能否申請到還待估量；另外，收儲以后，如果區(qū)域內(nèi)商品房庫存大，可能無法開發(fā)，但債務(wù)要償還，這是個大問題。用作保障房、公共用途，怎么解決長債資金，也需要考慮。