文｜酒管財(cái)經(jīng)
又一家地產(chǎn)酒店被擺上貨架。
近日，明發(fā)集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)將以1億元出售泉州明發(fā)大酒店，接盤(pán)方為針記國(guó)際集團(tuán)中國(guó)有限公司，由中國(guó)公民黃啟明及黃輝祥（又譯為黃惠祥）分別持有50%的權(quán)益。
公開(kāi)資料顯示，針記集團(tuán)背后是身價(jià)千億、曾連續(xù)14年蟬聯(lián)印尼首富的黃惠祥和黃惠忠兩兄弟。
值得注意的是，2003年開(kāi)業(yè)的泉州明發(fā)大酒店自2023年以來(lái)并無(wú)任何業(yè)務(wù)，2024年財(cái)政年度無(wú)任何收入、凈虧損為約660萬(wàn)元。
多家OTA平臺(tái)顯示，該酒店目前已不可預(yù)訂。
身價(jià)千億的印尼首富卻花1億在福建買(mǎi)了一家已停業(yè)兩年的老舊酒店，這一操作不禁引發(fā)了業(yè)內(nèi)諸多猜測(cè)與疑問(wèn)。
01、“失速者”明發(fā)難舍酒店生意
明發(fā)集團(tuán)有限公司創(chuàng)始于1994年，是一家以城市運(yùn)營(yíng)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、酒店經(jīng)營(yíng)為支柱產(chǎn)業(yè)，并涉及工業(yè)、商貿(mào)、投資等多項(xiàng)領(lǐng)域的大型現(xiàn)代集團(tuán)企業(yè)。
盡管與恒大、龍湖等房企同時(shí)期上市，明發(fā)集團(tuán)卻始終保持百億規(guī)模。
本該發(fā)力成長(zhǎng)的時(shí)候，明發(fā)卻遭遇停牌危機(jī)。
雖然在2021年迎來(lái)復(fù)牌，但在停牌的這幾年，明發(fā)集團(tuán)的發(fā)展大受影響，在市場(chǎng)中逐漸掉隊(duì)。
在停牌期間，明發(fā)集團(tuán)由于受到極大限制，頻頻發(fā)高息債券進(jìn)行融資，這讓其多年來(lái)面臨資金壓力。
近兩年，地產(chǎn)系酒店被賣(mài)原因都很簡(jiǎn)單直接。
業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)內(nèi)高星酒店的業(yè)主多為碧桂園、綠地、富力等房企，過(guò)去在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中積累了不少星級(jí)酒店，當(dāng)債務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，需要獲取流動(dòng)資金時(shí)，投入大、經(jīng)營(yíng)前景不明確的重資產(chǎn)酒店，往往成了最先被急著甩掉的“包袱”。
在流動(dòng)性壓力下，房企出售酒店資產(chǎn)多數(shù)處于被動(dòng)，面臨著資產(chǎn)估值被壓價(jià)、資產(chǎn)流拍等問(wèn)題。
據(jù)其公告顯示，本次出售明發(fā)集團(tuán)凈虧損約390萬(wàn)元。“地主家也沒(méi)余糧了”，此次虧本出售泉州明發(fā)大酒店，業(yè)內(nèi)認(rèn)為明發(fā)同樣也是受困于資金流動(dòng)性問(wèn)題。
據(jù)其公告顯示，此次出售是為了整合及精簡(jiǎn)酒店業(yè)務(wù)、提高資本使用率，并提升集團(tuán)整體財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。泉州明發(fā)大酒店自2023年以來(lái)并無(wú)任何業(yè)務(wù)，2024年財(cái)政年度無(wú)任何收入、凈虧損為約660萬(wàn)元，出售事項(xiàng)可讓本集團(tuán)透過(guò)變現(xiàn)目標(biāo)公司的價(jià)值及避免產(chǎn)生進(jìn)一步開(kāi)支，改善其財(cái)務(wù)狀況及流動(dòng)資金。
另?yè)?jù)其官方口徑顯示，目前明發(fā)集團(tuán)旗下運(yùn)營(yíng)中連鎖酒店共13家，其中江蘇5家、安徽6家、福建2家，已售出的的泉州明發(fā)大酒店已不在其列。
據(jù)了解，泉州明發(fā)大酒店于2003年開(kāi)業(yè)，2011年曾翻新裝修，是泉州當(dāng)?shù)匾患宜男羌?jí)老酒店。
早前據(jù)媒體報(bào)道，2021年該酒店業(yè)主方曾計(jì)劃投資1億元對(duì)酒店進(jìn)行重裝改造，建設(shè)年限2021—2025年。
酒店經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)與設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)業(yè)雖多次協(xié)調(diào)商討調(diào)整建設(shè)方案，但后續(xù)再無(wú)新動(dòng)作，重裝改造一直擱淺至今。
值得注意的是，該酒店同年曾因違規(guī)使用童工被查處，被評(píng)為勞動(dòng)保障守法誠(chéng)信C級(jí)企業(yè)，上了失信“黑名單”。
如今，像明發(fā)一樣不少陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企，已很難兼顧擴(kuò)張時(shí)建起來(lái)的高星酒店。
哪怕名下的酒店地段再好、再值錢(qián)，到了現(xiàn)金流告急的時(shí)候，該賣(mài)還是得賣(mài)，這似乎成了近兩年地產(chǎn)酒店留在牌桌上的唯一方法。
02、印尼首富為何看上這塊“燙手山芋”？
據(jù)悉，此次交易買(mǎi)家為針記國(guó)際集團(tuán)中國(guó)有限公司，由黃啟明及黃輝祥持有。
黃啟明為這位神秘富豪雖不多見(jiàn)有相關(guān)報(bào)道，但黃輝祥卻是相當(dāng)知名的印尼首富，是印尼商界大哥大一般的存在。
自2008年起，黃惠祥和黃惠忠已連續(xù)14年坐上印尼首富這把交椅。
在福布斯2022富豪榜上，黃氏兩兄弟的身價(jià)甚至比李嘉誠(chéng)還多出117億美元。
他們更是被非政府國(guó)際救援組織樂(lè)施會(huì)發(fā)布報(bào)告點(diǎn)名，如果將兩兄弟身家加在一起，可以說(shuō)是東南亞地區(qū)的首富，每年的盈利甚至可以消除印尼全國(guó)絕對(duì)貧困。
在彭博社發(fā)布的2023年全球最富有的25個(gè)家族中，黃氏兄弟排在第19位，財(cái)富達(dá)到488億美元（約合人民幣3726億元）。
雖然是靠煙草起家，但針記集團(tuán)早在上世紀(jì)70年代就開(kāi)始多元化布局，從工業(yè)園建設(shè)，到私人住宅，再到商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店和購(gòu)物中心，都被納入業(yè)務(wù)版圖。
在酒店領(lǐng)域，黃氏兄弟最廣為人知的是占地64萬(wàn)平方米的大印尼購(gòu)物中心綜合配套項(xiàng)目，也建成了印尼首家五星級(jí)酒店。
2004年，針記集團(tuán)取得大印尼購(gòu)物中心綜合配套項(xiàng)目30年經(jīng)營(yíng)權(quán)后，投資2.42億美元。
如今該項(xiàng)目已發(fā)展為擁有東西兩棟相連而成的八層購(gòu)物城，被稱(chēng)為東南亞最大的商業(yè)綜合體。
另外，其投資的印度尼西亞雅加達(dá)凱賓斯基酒店更是成為歷史地標(biāo)，其公共空間和豪華套房擁有印度尼西亞最佳當(dāng)代藝術(shù)家的原創(chuàng)藝術(shù)作品。
黃氏兄弟祖籍福建晉江，有閩商血脈。
而任針記集團(tuán)董事局主席的黃志明與黃惠忠的長(zhǎng)子黃志勝（針記集團(tuán)董事局董事長(zhǎng)），同屬黃氏家族的第三代。
一位高星酒店開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人表示，自2023年開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，高星酒店資產(chǎn)成為家族投資者關(guān)注的重點(diǎn)，成為他們的防御性投資首選。
業(yè)內(nèi)猜測(cè)，此時(shí)接盤(pán)一家已停業(yè)兩年的老舊酒店，除了多元化布局的戰(zhàn)略考量，或許還摻雜著落葉歸根的閩商情懷。
不過(guò)，截至目前針記集團(tuán)行并未披露該酒店后續(xù)的改造計(jì)劃。
03、老舊地產(chǎn)酒店的“命運(yùn)盲盒”
今日的“燙手山芋”，往往都是當(dāng)年埋下的“坑”。
國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的酒店生意大多還是沿用了地產(chǎn)思維，更看重資產(chǎn)價(jià)值，在管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)不足。
就比如富力2017年用199億接盤(pán)的77家酒店，連續(xù)虧損多年，如今面臨著被清盤(pán)的局面。
近兩年賣(mài)掉高星酒店的房企業(yè)主，訴求與明發(fā)大同小異。
比如金茂出售北京威斯汀酒店時(shí)，就在公告中稱(chēng)，出售帶來(lái)的現(xiàn)金流及利潤(rùn)將用來(lái)優(yōu)化集團(tuán)整體財(cái)務(wù)狀況及營(yíng)運(yùn)資金。
過(guò)去在房地產(chǎn)高速發(fā)展的一二十年里，國(guó)內(nèi)酒店數(shù)量也經(jīng)歷了快速累積，房企是酒店投資的重要參與者。
而如今像針記集團(tuán)、金峰水泥這些實(shí)業(yè)老板們出手抄底，也標(biāo)志著星級(jí)酒店的業(yè)主構(gòu)成進(jìn)入了新時(shí)期。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)論是“煤老板”還是其他實(shí)業(yè)老板搞跨界投資收購(gòu)酒店，都是希望通過(guò)優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)追求中長(zhǎng)期收益，通過(guò)多元化戰(zhàn)略來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。
地產(chǎn)酒店曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限，不僅僅是因?yàn)闀r(shí)代紅利，也是市場(chǎng)供給使然。
如今，大多數(shù)老舊地產(chǎn)酒店生存的空間正在壓縮，會(huì)議的減少，老客人不斷流失，產(chǎn)品老化無(wú)力更新，人員老化，酒店所在城市新城區(qū)和商圈等變化，造成舉步維艱。
隨著大量新酒店的涌入，也使得老舊地產(chǎn)酒店轉(zhuǎn)型迫在眉睫。
在酒旅行業(yè)日新月異的當(dāng)下，隨著消費(fèi)者審美和消費(fèi)習(xí)慣的不斷變化，老舊酒店正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，原本地產(chǎn)酒店所附帶的“面子”、“格調(diào)”光環(huán)也在悄然消散。
許多曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的地產(chǎn)酒店，如今因設(shè)施陳舊、服務(wù)滯后等問(wèn)題逐漸被市場(chǎng)邊緣化，甚至成為消費(fèi)者吐槽的重災(zāi)區(qū)。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，很多酒店的硬件一般到了5到6年，保養(yǎng)維護(hù)好的7到8年，都需要重新進(jìn)行改造或者裝修。
而2011年裝修翻新后至今已14年的泉州明發(fā)大酒店，早已到了翻新改造的節(jié)點(diǎn)。
不難發(fā)現(xiàn)，隨著時(shí)間的遷移，很多老舊酒店顯然難以憑借風(fēng)格一成不變的軟硬件與管理方式跟上時(shí)代。
命運(yùn)發(fā)生轉(zhuǎn)折，成為意料之中。
不少老舊地產(chǎn)酒店歷經(jīng)輝煌，大多已到了“而立之年”，也隨之拆開(kāi)了“命運(yùn)盲盒”，或停業(yè)甩賣(mài)，或自我升級(jí)，或凋亡，或重生。
大量設(shè)施老化、收益能力管理低下的老舊地產(chǎn)酒店，亟需通過(guò)輕量改造和收益管理優(yōu)化來(lái)提升運(yùn)營(yíng)能力和營(yíng)收能力。
仲量聯(lián)行在《中國(guó)酒店存量資產(chǎn)改造白皮書(shū)》中就指出，存量改造后酒店物業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)價(jià)值和資產(chǎn)流動(dòng)性將得到提升，更加具備長(zhǎng)期投資潛力，為投資人提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)收益的同時(shí)，也為未來(lái)可能的成功退出提供保障。
未來(lái)能留存下來(lái)的地產(chǎn)酒店，或許唯有經(jīng)歷一場(chǎng)大刀闊斧的改造，才能有與市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)話的可能。
統(tǒng)籌 | 勞殿
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