記者｜趙陽戈

中交地產（000736.SZ）近期股價出現劇烈波動，近5萬投資者如坐過山車。

1月22日至27日，這家公司股價累計跌幅27.84%。

股價如此表現背后，中交地產近期大消息不斷，包括業績預告大虧且即將“戴帽”，計劃剝離房地產開發業務相關資產及負債，大股東解禁等。作為中交房地產集團旗下A股地產上市平臺，公司如果不再經營房地產開發，未來轉型方向又在何方？

前所未有的巨虧

中交地產預計2024年虧損53億元，基本每股收益約-7.33元，預計歸屬于母公司所有者權益為-37億元。

如果公司2024年度經審計的凈資產確定為負值，那么根據規定深交所將在中交地產披露2024年年報后，對其實施退市風險警示。中交地產的年報披露時間預計為4月8日。

界面新聞注意到，此前中交地產也有虧損年，諸如2004年虧損9.3億元，2023年虧損16.73億元，像2024年這樣巨虧53億元，從未有過。

此外，中交地產背負著沉重的包袱。

1月17日公告，中交地產及下屬子公司連續12個月內新增累計訴訟、仲裁案件金額人民幣合計23897.01萬元，占公司最近一期經審計凈資產的14.79%。2024年三季報顯示，公司一年內到期的非流動負債為161.77億元，貨幣資金則為99.41億元。

對于業績的表現，中交地產表示，一方面本期達到交付條件的項目較上年同期有所減少，同時為加速庫存去化和資金回籠交付項目的毛利率有所下降；另一方面公司費用化利息增加，本期財務費用較上年同期有所上升；再者報告期內，公司對存在減值跡象的房地產項目計提資產減值損失。

除了業績壓力，界面新聞注意到，中交地產1月10日有2583.24萬股解禁流通，占比3.46%，涉股東12名。那么股價波動是否受解禁股影響？

“限售股我們也管控不了”，中交地產工作人員稱，目前沒有收到前幾位股東減持的消息，“不止一個人打電話來咨詢了，其實管理層也在積極想辦法讓公司變好”。

往輕資產物業服務轉型

巨虧之下，中交地產擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東中交房地產集團，交易擬采用的是現金方式。根據初步研究和測算，交易預計構成重大資產重組，同時也構成了關聯交易。交易尚處于籌劃階段。

“公司打算將地產業務剝離，后續暫以物業為主營”。根據中交地產方面的描述，交易之后，公司將聚焦于物業服務、資產管理與運營等輕資產業務，實現業務的戰略轉型。中交地產工作人員也表示，以前開發的樓盤項目，就曾交給過物業公司在打理。

界面新聞注意到，2024年12月，中交地產以現金方式拿下中交物業服務集團100%股權，交易構成關聯交易，標的公司100%股權的評估結果為7億元。

中交物業服務集團成立于2022年12月13日，注冊資本3億元，主營業務為物業管理及相關服務，布局全國5大區域、60余座城市，以住宅、商寫、公建、陸路、空港、港口為核心服務業態。中交物業服務集團是中國交通建設集團有限公司唯一的物業資源整合平臺、總控平臺和發展平臺。

中交物業服務集團2023年營業收入5.63億元，凈利潤6952.27萬元，2024年上半年營業收入4.01億元，凈利潤1028.33萬元。

“物業方面目前的具體數據還不太清楚，還請關注后續公告”，中交地產工作人員稱。

“這個要關注管幅”，某物業領域人士告訴界面新聞記者，一般來說或許在年初年末因為預繳活動等會導致現金流大一些，但物業管理并無明顯的季節性。如果出現數據波動，需要關注到公司的管幅是否出現了變化。“為進場老項目，爭取到業委會青睞，前期投入可能就會大一些”，該人士表示，承接老項目，前期可能投入很多，對老項目進行調改，這或許是出于戰略上的考慮，為擴大規模，犧牲短期利潤，換來長期更好的現金流。

“物業現在是比較優質的資產”，上述人士告訴界面新聞記者，以前在房開領域，物業的現金流太小企業看不上，但自房企開發商暴雷以來，能提供穩定的現金流貢獻的物業管理，反而生存較好，資產的優勢得以體現。這也成了房地產開發往輕資產轉型的方向。

另一個平臺綠城中國

界面新聞注意到，中國交通建設集團有限公司旗下還有一家港股平臺：綠城中國（03900.HK），持股比例23.81%，主要業務為于中國發展供銷售住宅物業。是否中交地產的房地產開發業務后續會劃撥到綠城中國？

“后續進展還是以公告為主”，中交地產工作人員如是說。數據顯示，綠城中國2024年上半年營業收入695.62億元，歸母凈利潤20.45億元，表現可圈可點。

“2025全國處于慢慢回暖的節奏”，貝殼研究院西南分院院長孫堃告訴界面新聞記者，回暖應該是階梯性的，先是一線城市實現止跌回穩，量價方面表現正面，即價格能回升量也保持住，只有一線城市立住腳，才能帶動個二三線。

孫堃表示，未來要看財政和貨幣兩個方面。財政手段不管是白名單還是地方債去收購房企，都能緩解企業的生存壓力，“白名單為了企業融資更方便，地方債落實可收儲存量的項目或者閑置的土地，那都是對企業的利好，幫助去化沉淀的庫存項目和庫存土地”。孫堃稱，回流的資金一方面可促進企業的轉型，另一方面可以聚集在新開的項目上，避免企業的攤子鋪得太大。貨幣政策則是指降息，是針對消費者的利好，“我們預計一季度不會明顯變化”。

另外，市場也留意到一種代建模式。孫堃表示，代建房企有經驗資質有人馬，和手上有土地的平臺公司合作，是現今環境下衍生出來的新業態，“雖說相對利潤薄一點，但好在旱澇保收，是開發領域的輕資產模式”。