界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
界面新聞編輯 | 李慎
1月22日，在建發(fā)“送黃金”也沒(méi)賣(mài)完的杭州云城，中國(guó)第三大地產(chǎn)商華潤(rùn)勇奪“地王”。在這之前，中海豪橫拿下濱江區(qū)“地王”，招商、金地也高溢價(jià)搶地，地產(chǎn)商們不忍了，豪橫重回杭州市場(chǎng)。
中國(guó)國(guó)內(nèi)幾乎沒(méi)有像杭州一樣的樓市奇觀了，杭州新房限價(jià)取消后，民企和國(guó)家隊(duì)們爭(zhēng)相造“地王”，杭州土地價(jià)格體系一再重塑，甚至出現(xiàn)蕭山城區(qū)地價(jià)比“炒房第一區(qū)”杭州世紀(jì)城地價(jià)還要高的現(xiàn)象。
一位接近華潤(rùn)的人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆瑖?guó)家政策暖風(fēng)頻吹，同時(shí)杭州新房限價(jià)政策放開(kāi)，大家認(rèn)為可以干一場(chǎng)了。
杭州拿地寶研究院院長(zhǎng)錢(qián)賢強(qiáng)對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆雵?guó)企的決策不在地方，他們有著嚴(yán)格的利潤(rùn)指標(biāo)要求，下場(chǎng)主要是因?yàn)樾路肯迌r(jià)取消，利潤(rùn)空間變大。
一位杭州民企人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆髽I(yè)要存活，各片區(qū)都不想被合并。但有些城市就是起不來(lái)，總部也會(huì)看城市下菜。起碼這幾年杭州還可以，所以這些房企依然舍得在杭州下血本。
回看杭州樓市歷史，杭州拿地王的房企并非全部安全下車(chē)，比如中海錢(qián)江灣項(xiàng)目、中冶錦繡公館拿地后捂盤(pán)多年，直到2024年限價(jià)放開(kāi)才解套。
現(xiàn)在，國(guó)家隊(duì)重金回杭州拿地，無(wú)論是政策環(huán)境還是一線市場(chǎng)都已改變，會(huì)是機(jī)會(huì)還是險(xiǎn)境？
限價(jià)取消、地王頻出
2024年10月9日，杭州樓市取消新房限價(jià)，歷時(shí)五年多的限價(jià)政策退出歷史舞臺(tái)，土地?fù)u號(hào)政策終結(jié)，地產(chǎn)商們投資不再靠“天”吃飯，考驗(yàn)他們資金、投資能力的時(shí)代回來(lái)了。
也是從這時(shí)開(kāi)始，杭州幾乎每舉行一場(chǎng)土拍就會(huì)出地王，或者高溢價(jià)率地塊。
2024年，10月22日，錢(qián)江新城二期最后一宗限房?jī)r(jià)宅地迎來(lái)出讓?zhuān)?jīng)過(guò)77輪競(jìng)價(jià)，綠城以樓面價(jià)50717.45元/平米、溢價(jià)率28.6%競(jìng)獲，成為杭州“地王”。11月15日，城東新城地塊拍賣(mài)，濱江以總價(jià)13.79億、樓面價(jià)40479元/平米和溢價(jià)率35.3%拿下，打破了保持8年之久的城東新城板塊地價(jià)紀(jì)錄。
11月29日，綠城以17.16億總價(jià)、樓面價(jià)36568元/平米和溢價(jià)率22.92%拿下東新單元地塊，成為板塊新“地王”。12月19日，中天和海威聯(lián)合體競(jìng)獲蕭山北干東單元地塊，總價(jià)17.99億元，樓面價(jià)37064元/平米和溢價(jià)76.5%。樓面價(jià)創(chuàng)下蕭山城區(qū)內(nèi)除錢(qián)江世紀(jì)城外住宅最高樓面價(jià)紀(jì)錄，同時(shí)也是2018年以來(lái)溢價(jià)率最高紀(jì)錄。
12月31日，濱江區(qū)西興地塊開(kāi)拍，經(jīng)過(guò)66輪激戰(zhàn)，中海以44.9億總價(jià)、樓面價(jià)44672元/平米和溢價(jià)率59.78%拿地，成為濱江區(qū)地王。
2025年，“一土拍就出地王”的態(tài)勢(shì)還在延續(xù)。
1月14日，北干西地塊拍賣(mài)，108輪后，濱江以27.98億總計(jì)、樓面價(jià)38859元/平米和溢價(jià)率62%拿下地塊，打破了一個(gè)月前的蕭山新區(qū)地王紀(jì)錄。
1月21日，杭州西站地塊經(jīng)過(guò)32輪爭(zhēng)奪，華潤(rùn)以總價(jià)15.26億、樓面價(jià)26101元/平米和25%溢價(jià)率拿地，摘得杭州云城板塊新地王。
央企國(guó)家隊(duì)選手華潤(rùn)和中海勇奪“地王”外，金地、招商也下場(chǎng)高溢價(jià)拿地。
2024年，11月15日，之江地塊經(jīng)過(guò)33輪競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)以20.6億元總價(jià)、樓面價(jià)26847元/平米和溢價(jià)率33.74%競(jìng)獲。12月31日，杭州錢(qián)江新城二期一地塊經(jīng)過(guò)52輪報(bào)價(jià)后，招商以31.23億總價(jià)、樓面價(jià)37629元/平米和溢價(jià)率24.27%拿地。
2025年1月21日，臨平老城區(qū)地塊經(jīng)過(guò)32輪爭(zhēng)奪，由金地溢價(jià)31%拿下，總價(jià)1.86億、樓面價(jià)11395元/平米。
事實(shí)上，央國(guó)企拿地的決心讓一向出風(fēng)頭的杭州本土企業(yè)都望而卻步。
比如云城地塊，綠城也參拍了，但據(jù)一位接近綠城的人士對(duì)界面新聞?dòng)浾咧毖裕瑩尣贿^(guò)華潤(rùn)。一位杭州頭部民企人士則對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆居X(jué)得地價(jià)貴了，早就退出競(jìng)爭(zhēng)了。
機(jī)會(huì)還是險(xiǎn)境？
錢(qián)賢強(qiáng)對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆淮嬖诘禺a(chǎn)商拍地上頭一說(shuō)，房地產(chǎn)商們的每一分錢(qián)都是精打細(xì)算的，不會(huì)像以前那么瘋狂，無(wú)非是少賺錢(qián)。同時(shí)，溢價(jià)率高是起始價(jià)低的因素，絕對(duì)值可能也沒(méi)那么高。
從土地供應(yīng)看，杭州很多板塊土地供應(yīng)尤其核心板塊供應(yīng)面臨著緊缺甚至斷檔局面。
比如，前幾年的供應(yīng)大戶(hù)申花只剩民生藥廠一宗地塊，世紀(jì)城也只剩下幾宗宅地，蔣村也只剩下一宗商改住地塊，濱江區(qū)一度靠商改住支撐著供應(yīng)。
錢(qián)賢強(qiáng)表示，敢拿地的板塊通常也是板塊內(nèi)庫(kù)存少的地方，浙江只有杭州，杭州只有主城區(qū)，大家都只在小區(qū)塊了，導(dǎo)致供不應(yīng)求。即便拿地王也比不確定性高的地方好，不然就很容易變成自己的庫(kù)存。
一些央國(guó)企也存在庫(kù)存告急的情況，同時(shí)，他們的確十分看好杭州樓市。
比如中海，限價(jià)放開(kāi)后，中海地產(chǎn)捂盤(pán)近6年的一線江景房樓盤(pán)“錢(qián)江灣”以精裝均價(jià)9萬(wàn)/平米入市，結(jié)果，登記家庭數(shù)高達(dá)471組，中簽率僅16.14%，中海成功解套。
一位央企地產(chǎn)商人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆X(qián)江灣以9萬(wàn)/平米的價(jià)格售罄，杭州的購(gòu)買(mǎi)力出人意外，杭州。因?yàn)殄X(qián)江灣的搶手，集團(tuán)甚至一度怪城市公司定價(jià)低了。
也是看到政策變化后杭州仍然上行的市場(chǎng)，庫(kù)存本就不足的中海不惜地王也要在核心板塊拿地。上述中海人士表示，公司堅(jiān)定看好杭州。
對(duì)于華潤(rùn)云城地塊，上述央企地產(chǎn)商人士對(duì)界面新聞?dòng)浾叻Q(chēng)，云城不好賣(mài)的項(xiàng)目主要是受鐵路噪音影響，不靠鐵路的項(xiàng)目還不錯(cuò)。拿地關(guān)乎一個(gè)城市公司未來(lái)的發(fā)展，有地才能在集團(tuán)各個(gè)地區(qū)公司里有話語(yǔ)權(quán)。
上述接近華潤(rùn)的人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆就顿Y方向都有系統(tǒng)性考慮，2024年，華潤(rùn)在云城核心打造了望云，對(duì)這個(gè)板塊的市場(chǎng)助力比較明顯。
根據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)院數(shù)據(jù)，對(duì)比2023年同期，2024年杭州涉宅土地供應(yīng)體量及成交金額均大幅下降，體量回到16年前水平，金額不及歷史高點(diǎn)半數(shù)。但平均樓面價(jià)和平均溢價(jià)率有所上升，尤其樓面價(jià)，涉宅地21044元/平米創(chuàng)下歷史新高。
2024年，杭州涉宅地中樓面價(jià)TOP3分別出現(xiàn)在錢(qián)江新城二期、錢(qián)江世紀(jì)城、濱江區(qū)政府板塊。
也就是說(shuō)，地產(chǎn)商們敢于出價(jià)的地塊還是核心板塊。
限價(jià)放開(kāi)前，這種地塊只有流速。限價(jià)放開(kāi)后，流速和利潤(rùn)率都有了。
錢(qián)賢強(qiáng)表示，地產(chǎn)商從“理論能賺到錢(qián)實(shí)際上賺不到錢(qián)”轉(zhuǎn)換到“不賺錢(qián)的一定不會(huì)拿，只是賺多賺少的問(wèn)題”上。同時(shí)，杭州這一波“地王”和高溢價(jià)率是補(bǔ)漲行情，從市場(chǎng)看，樓面價(jià)最終沒(méi)有跳躍到大幅上調(diào)。