文 | 聞旅 Tniniuo
編輯 | 藍蘭
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君亭酒店（SZ301073）靈智開了，終于弄明白了一件事，酒店管理公司想賺大錢還是得走加盟這條路。
前幾天君亭酒店回復投資人問題時，明確了接下來要搞加盟，三年達到千店規模。
順便也展示了一下自己的加盟團隊。負責人莫鑫亨，之前是希岸酒店的聯合創始人。
嗯，就是那個主視覺Tiffany藍，說是對女性友好的希岸酒店。
團隊成員均為中國內地頭部千店連鎖酒店品牌的核心團隊，擁有超過1250名加盟商資源。
主要就是告訴投資人，你們看，我是真的要好好搞加盟了。不是說說的，真花錢找人了。
君亭酒店早期在資本市場給大家講了一個自營模式的故事。
2016年掛牌新三板的時候，君亭酒店旗下21家店，直營店14家，受托管理店7家。營業收入主要來源是直營，委托管理占比百分點只有個位數。
當所有酒管公司都在做加盟的時候，這哥們非要說自己是玩自營的。好像要證明，酒管公司靠自己開酒店也能賺錢。
但顯然，現在君亭酒店已經意識到，酒管公司走自營這條路不靠譜。
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一是自營太特么重了。
君亭酒店2022年發布過一個定增預案，募集資金總額不超過5.17億元，其中4.64億元用來新開15家直營酒店。
算下來差不多平均3000萬開一家店。
什么概念呢？
2023年君亭酒店扣非凈利潤2759.35萬元。也就是說，君亭酒店偌大一個A股創業板公司，忙活一年，利潤不夠自己開個直營店的。
而且2023年的時候，君亭酒店整體營收中，高毛利的受托管理業務占比已提升到21.9%，幫君亭貢獻了一定利潤。
在財報里，君亭酒店直營業務叫“酒店運營業務”，受托管理業務叫“酒店管理業務”
顯然，做加盟的酒管公司可以用加盟商的錢開店。君亭酒店想開店就得一直稀釋自己股權融資。
國內頭部酒管公司，目前門店數量都過萬。按君亭酒店現在的體量，就算把自己稀釋干凈幾個來回，資金也開不出來一萬家自營店。
二是自營也未必賺錢。
公開數據可以看到，比如2018年的時候，杭州千越君亭酒店虧損877.85萬、杭州Pagoda君亭酒店虧損300.91萬、寧波歐華君亭酒店虧損551.39萬。2019年的時候，寧波歐華君亭酒店虧損485.78萬、三亞大東海君亭酒店虧損141.56萬等等。
當然，有虧也有賺。不看疫情，2018年—2019年這兩年，君亭酒店旗下15、16家自營店，盈利的比虧損的多一些。
但這說明一件事。再怎么樣的行業“老法師”，自營也沒有百分百賺錢的。說到底，開酒店是一項有風險的投資，不是保本理財。
而且新店是有爬坡期的。
在君亭酒店近兩年的財報中，類似“受累于新開業直營店存在爬坡期”的表述，已成為公司凈利潤出現波動的主要理由之一。
那么這個時候，從別人兜里掏錢開店，讓別人爬坡，酒管公司收管理費的加盟模式，就顯得特別聰明了。
畢竟，酒管公司賺錢和酒店賺錢是兩碼事。
極端點，哪怕旗下的加盟店都不賺錢，酒管公司裝修費、設計費、加盟費、物料費等等該賺還是賺。
但只要量上去了，還是有能賺錢的店。瞎貓還能碰上死耗子呢。誰家過年還不吃頓餃子？
但凡有家店撈著了，酒管公司都可以說是自己管理運營的功勞。
三是酒管公司價值，主要體現在規模上。
再有匠心精神，但是店開的慢也沒用。
地球就這么大，好的物業位置就這么多。
手快有，手慢無。做酒店搶不到好位置，就是“天崩”開局。
君亭酒店也老早就明白這件事了。其在2021年IPO募集了2.2億資金用于擴張直營店，但2022年突然改變資金用途，將其用于收購君瀾、景瀾兩家公司，耗資1.4億。
當時，君瀾有180家酒店，景瀾有75家店。算上君亭酒店自己的70余家酒店，總數一下突破300家。
雖然這個收購有點“左手倒右手”的嫌疑，君瀾旗下的酒店資產雖多，但大多投資回報率較低。
至少從這一刻開始，君亭酒店想明白了，要規模化。
畢竟，正常來說，1.4億也就夠君亭酒店開4、5家直營店的。一下買255家店，比吭哧吭哧開自營“香”太多了。
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而且從前幾年開始，君亭酒店就在擴大受托管理業務的比重。
其實君亭酒店的受托管理業務，跟加盟模式差不多。
就是幫業主管店，然后從業主那里賺三筆錢——技術服務費、基本管理費、獎勵管理費。
2019年披露的收費模式是：技術服務費（50-200萬）、基本管理費（50-80萬或營收的5%-8%）、獎勵管理費按GOP（營業毛利）一定比例抽傭。
仔細看財報就能發現，還是這種坐地數錢的模式“香”啊。
可以看到，2018年——2020年君亭酒店有27家已開業受托管理酒店，雖然在獎勵管理費這塊，君亭酒店幾乎沒收到什么錢，但不影響受托管理業務占比從2018年的2.81%，增長到2020年的5.8%。到了2024H1，占比已經增長到16%。
至于加盟模式如何收費，目前君亭酒店還沒披露。
不過為了鼓勵加盟，君亭酒店設計了一些數據，舉了三款產品例子，來勾繪投資回報率。
“君亭尚品”產品，如果ADR預計在320——380元左右，OCC估計在80——90%的情況下，單房造價在十萬時能保證投資模型在四年以內回本。
“君亭”產品，ADR 在360——420元之間，單房造價在14萬左右，四年回本。
“觀澗”酒店單房造價15萬多，ADR大概在400——450元之間，同樣在四年左右回收周期。
三款產品如果控制在四年及四年以內的回收周期，GOP率目標在60——70%之間。
但業主究竟能不能賺到錢，可能要精算一下。
因為沒有加盟模式收費標準，可以用受托管理模式推算一下。
以“杭州野風君亭酒店管理有限公司”這家店為例：技術服務費一次性支付120萬、基本管理費每年60萬、GOPR≥45%獎勵管理費為GOP的8%。
按照“君亭”產品水平，以150間房估算，把技術服務費按4年分攤，業主每年基本要付掉200萬純利。
200萬純利是什么水平呢？
以業績稍好一點的2019年為例，君亭酒店16家直營店總凈利潤5792.64萬元，平均每家店凈利潤362.04萬。
“君亭”產品150間房造價成本就要2100萬元。
當然這個估算不一定準。
我們也可以從財報中看看君亭酒店自營業務的各項數據。
2018年——2020年君亭酒店自營業務的毛利分別是34.54%、33.76%、21.96%。2024H1直營毛利是22.23%。
2019年——2023年，直營店全年平均ADR416.8元，平均OCC 59.4%，平均RevPAR250.24元。
如果只算2019年和2023年的平均值，其直營店全年平均ADR458.8元，平均OCC67.5%，平均RevPAR310元。
跟上面三款產品勾勒出的數據藍圖多少還差點空間。
且更尷尬的是，2019年——2020年，君亭酒店直營店的OCC、ADR、RevPAR三項數據都要比委托管理酒店高。
而且高的不是一星半點，2019年OCC自營店比委托管理酒店高出近20個百分點，RevPAR自營店比委托管理酒店高出85.93元，幅度近43個百分點。
這里可能有幾種說辭，一是直營店都是精挑細選的，托管店的位置等綜合情況差點意思。二是托管店還在爬坡期。
但從結果來看，托管店營業數據還是挺一般的，而且君亭酒店已經很久沒有在財報中披露，自營店和托管店對比經營數據。
只能說加盟商還得認真思量思量。
但對于君亭酒店來說，其經營模式目前確實是被“頂在杠頭上”了。不做加盟，接下來資本市場的故事就不性感。做加盟，目前已經披露的自營數據也就那樣，跟同檔競品拉不出明顯差距。