文 | 天下財道 胡盧 

在一系列政策利好下，房地產業到底過得如何？

這家房企剛剛披露的最新數據，或具有一定的代表性。

1月7日，中國海外發展（00688.HK）發布公告，2024年1—12月，累計合約物業銷售金額約3107億元，同比上升0.3%；而相應的累計銷售面積約1149萬平方米，同比下降14%。

（來源：公司公告）

在2024年的中期業績發布會上，中國海外發展管理層曾表示：2024年銷售目標為“穩中有升”。

從結果來看，中國海外發展在銷售額上算是合格，但銷售面積卻大幅下滑。

這算實現銷售目標嗎？市場觀點看法不一。

而且，為什么銷售面積大幅縮水，銷售額反而上升呢？中國海外發展的實際經營情況到底如何呢？

業績壓力

中國海外發展全稱是中國海外發展有限公司，1992年在港交所上市，主要從事物業發展及投資、地產代理及管理、以及財務運作業務。

中海地產是公司旗下全國性地產品牌。根據最新數據統計，其業務收入大致占中國海外發展總收入的95%左右。所以，外界通常也用中海地產指代中國海外發展。

根據公司2024年半年報，2024年中海地產主要銷售區域在中國東部、北部和南部區域，港澳區域僅占2.2%。

（來源：2024年半年報）

對比2023年年報，公司在國內北部地區、中西部地區的銷售下滑較多。

（來源：2023年年報）

作為北方地區的重鎮，2024年上半年，中海在北京銷售情況比較難堪。據報道，中海地產2024年6月開盤的北京海淀項目2個月內僅網簽4套，網簽率僅1.56%。其它項目推進的也不太理想。

（來源：媒體報道）

住建委官網最新信息顯示，該項目的簽約率寥寥。

（來源：住建委官網）

此外，根據《2024年1-11月西安房地產企業銷售業績排行榜》，中海地產排名第12，銷售額34億。而在2023年，中海地產在西安市銷售排名前五，銷售額113億。

顯而易見，中海地產在西安地區的銷售也存在大幅下滑的情況。

（來源：中指研究院）

（來源：中指研究院）

歲尾“逆襲”

面對銷售下滑，中海地產采取降價措施來促銷。

據報道，2024年以來，中海地產北京、重慶等地區曾大幅降價，降幅高達40%。可是部分項目的業績結果，看上去也并不理想。

（來源：媒體報道）

實際上，截至2024年前三季度，中海地產只完成全年目標的64%。

救命的稻草終于來了，中海地產的“紅盤”在第四季度爆冷出現。12月25日，每平方米均價接近15萬元的中海·領邸玖序開盤售罄，中海地產上海公司隨即宣布，2024年其銷售金額突破700億元。

加上其它一些類似高端項目的貢獻，中海地產才勉強實現“逆襲”，保住了全年銷售額的微增。但總體上看，2024年的銷售面積是大幅下滑的。

大舉拿地

銷售額雖然勉強微漲，但中國海外發展的財務壓力依然不小。尤其在2024年上半年和第三季度期間。

根據2024年中報，公司上半年確認收入約為869億元，同比下降約2%，凈利潤約為115億元，同比下降約19%。

（來源：2024年半年報）

由此帶來的現金壓力更加明顯，2024年上半年，公司經營性現金流凈額約為35億，同比驟降約90%，賬面資金同比下降約11%。

（來源：wind）

盡管現金流下降明顯，但中國海外發展拿地的步子邁的還不小。

根據最新披露的數據，2024年1-11月，中國海外發展收購的土地累計權益建筑面積約為276萬平方米，累計權益土地出讓金約為416億元，拿地資金遠超同期經營性現金流入凈額。

（來源：公司公告）

然而，在房地產企業資金普遍緊張的背景下，收縮戰線是各大房企的通常做法，像萬科2024年全年拿地僅在40億元左右。

（來源：媒體報道）

中國海外發展賬面上雖有1000億貨幣資金，但按照規定，商品房預售資金必須進入監管賬戶，不能自由支配。另一方面，截至2024年6月，中國海外發展僅一年以內到期的有息債務規模就高達397億，資金不可謂不緊張。

（來源：2024年半年報）

除此之外，中國海外發展的毛利率也在下降。2024年上半年，公司毛利率約為22 %，同比下降約2%。

（來源：2024年半年報）

在這種情況下，中國海外發展大手筆拿地的底氣來自何方？

或許，來自對房地產市場走勢的判斷。在2024年中報中，提及對集團的信心，中國海外發展強調的主要是“基于改善住房需求韌性及集團可持續發展的前景”。

然而，房地產市場的調整，究竟還會持續多久，實際上目前尚無定論。

另一方面，核心城市土地供應收縮，也可能在一定程度上制約中海地產的發展戰略。

根據安居客研究院的統計數據，2024年全國重點65城涉宅用地成交2308宗，總規劃建筑面積約17828萬平方米，成交規模同比下降28%。其中，一線城市涉宅用地成交宗數同比下降25%。

這種背景下，中國海外發展的高管薪酬水平一直不低。

根據2023年年報，中國海外發展有6名高管薪酬在400萬-500萬之間。

（來源：2023年年報）

對比同業，不少房企已經邁開高管降薪的步伐。

中海地產的高管薪酬水平會有什么變化？2024年報披露時，市場可知答案。

有業內人士向《天下財道》表示，面對如今市場眾多不確定因素，房地產企業應加強成本控制，降低財務風險，提升服務水平，增加產品競爭力，如此才能更好地渡過難關。

截至1月8日，中國海外發展（00688.HK）報收12.12港元，動態市盈率5.87倍。

（來源：銀河證券）

中國海外發展大手筆拿地，這步旗下對了嗎？公司后續業績表現會如何？公司股價會走出低谷，給投資人帶來更好回報嗎？一切都有待時間給出答案。