文｜財經天下WEEKLY 陳大壯
編輯 | 朗明
王健林又甩賣了一座萬達廣場。
2024年12月30日，武威萬達廣場股東變更，原全資股東萬達商管退出，坤華基金成為100%全資股東。
坤華基金是新華保險與中金資本于2023年年底才成立的不動產私募基金。該基金不出手則已，一出手就在一年時間內拿下9座萬達廣場。
除新華保險外，陽光保險、大家保險等5家險企，至少是18座萬達廣場的接盤方。而萬達也并非獨一份，北京中糧·置地廣場、世茂珠海巨無霸綜合體等眾多地產，都曾被各大險企花數十億元的資金相繼購下。
在國內資本市場中，保險資金是一支不容忽視的金融力量，它們憑借獨特的投資視角和長期的投資策略，通常能夠提前下注某些資產，并在這些資產價值大幅上升后適時退出，從而獲得豐厚的回報。
此次大規模集體跨界投資房產背后，保險公司是怎么想的？
01、抄底萬達
坤華基金全名為“坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）”，天眼查顯示，新華保險持股99.9%，中金資本持股0.1%。在坤華基金對外投資的總共9個項目中，全部都是分布在北京、南京、成都、銀川等全國各地的萬達廣場，且這些投資均于2024年完成，合計認繳出資額達37.35億元。
坤華基金投資萬達廣場情況。數據來源/天眼查
坤華基金的歷史背景不簡單，該基金于2023年年底成立。關于基金設立的原因，新華保險稱旨在拓展投資渠道，挖掘投資機會，多元化管理資產。
如今一年時間過去，從資金量和投資數量上，都不難看出新華保險把商業地產視為重要的投資標的。
該戰略背后，與新華保險新掌門人的戰略有脫不開的關系。
據公開資料，2023年8月，新華保險原董事長李全退位，楊玉成補位任新華保險黨委書記、董事長。生于1971年的楊玉成，是一位券商老將，曾在申萬宏源集團供職長達15年，其投研資管能力頗受肯定。
接手新華保險后，楊玉成改革的一個重要關鍵詞就是“強投資”。楊玉成稱確定了三個方向：長期投資，實現穩定收益；豐富投資品種和策略，增厚投資收益；加強投研，捕捉優質資產，實現超額收益。
2023年年底，新華保險宣布出資99.99億元，與中金資本共同成立規模100億元的不動產私募基金，即坤華基金。
當時，就有市場化私募股權基金人士分析，從公告看，該基金或將投向一些現金流回報較好的企業，對應的底層資產為不動產，諸如商業地產、養老地產等。原因是地產類資產便宜，屬于適合加大投資的階段。
這種猜測很快得到印證，2024年，坤華基金頻繁接盤萬達廣場。4月接盤北京萬達廣場、6月接盤煙臺芝罘萬達廣場、9月南京、10月成都，然后是晉江、赤峰、銀川、淮北、武威地區的萬達廣場。
熟悉地產圈的都清楚，之于王健林，出售萬達廣場能幫助集團應對企業債務問題、迅速回籠資金。但保險公司為什么要接下這些攤子？這不僅是外界好奇的問題，也是投資者關心的問題。
2024年夏天，多位從外地趕往北京的個人股東，專門在新華保險股東會上向管理層問及此事。楊玉成十分自信地回答，“新華保險的地產投資過去沒有踩過雷，沒有投資過激進的地產公司項目，看到的個別公開信息涉及的都是優質地產企業”。他稱地產投資的風險對新華保險整體財務影響有限，讓投資者不要擔心，并建議對新華保險股票“堅定持有”。
看好房地產的并非新華保險一家，其他保險巨頭也在這幾年不約而同加碼房地產。據《財經天下》不完全統計，自2023年以來，險資共計入手18宗萬達旗下資產，背后資金來自陽光保險、中國太保、大家保險、橫琴人壽等險企。
萬達之外，其他房地產資源也被各大險企相中。中郵人壽曾斥資近43億元買下西單大悅城持有的中糧·置地廣場項目，中國人壽以39億元買下了世茂珠海綜合體，平安人壽花20億元收購江門鶴山、江門蓬江及西安空港的三個物流園區，友邦人壽自2022年下半年以來持續加倉不動產，總投資金額已超200億元，所投項目包括上海北外灘的“友邦金融中心”、北京朝陽區CBD商辦凱德·星貿、京東產發三期物流基金等。
此外，泰康人壽、建信人壽、海保人壽等公司也曾披露大額不動產投資公告，頻繁加碼寫字樓、產業園區與養老社區等不動產。
據中國企業資本聯盟副理事長柏文喜介紹，在這之前，險企的資產配置主要集中在固定收益類資產，如國債、企業債、銀行存款等。根據中國銀保監會公布的數據，2021年保險資金運用余額為23.23萬億元，配置保持以固定收益類資產為主，其中，利率債、信用債和銀行存款占比位列前三位，合計占比約55%。
如今險企加碼不動產，是什么使得險企的投資思路發生了變化？
02、尋找優質資產
國內投資環境每天都在發生新的變化。保險行業所涉及的固定收益率投資亦是如此。
典型如代表無風險的國債利率的持續走低，令人始料未及。
據《財中社》統計，2014~2018年新華保險的年均總投資收益率為5.64%，高于當時5%~5.5%的投資收益率假設，期間會產生正的利差收益。而2019~2023年的年均總投資收益率下降到了4.48%。
另據央行發布的《中國金融穩定報告（2024）》中提到，受低利率環境、權益類資產收益不及預期等多重因素影響，近幾年保險公司資金運用收益率持續下行。當資金運用收益率低于有效保單合同平均預定利率時，會產生利差損。利差是保險公司的主要利潤來源，利差損壓頂將對保險公司形成經營壓力。
從國外保險公司應對利差損的經驗來看，日本保險業通過擴大海外投資比重、借助海外高息資產彌補本土高收益資產的匱乏。歐洲保險公司則會通過增加長期股權投資、地產投資、集合投資計劃等另類資產來獲取超額收益。
在我國，保險行業同樣需要不停尋找新的投資渠道和收益來源，因此地產投資被提上議程。
柏文喜對《財經天下》表示，在當前投資環境下，優質不動產項目的配置價值逐漸體現。不動產投資具有較低的風險和較高的收益穩定性，符合險企的投資需求。與此同時，房地產市場經歷了一段時間的調整，一些房企面臨資金壓力，出售資產的意愿較強，險企可以從中獲取更多的投資標的。
薩摩耶云科技集團首席經濟學家鄭磊補充稱，保險公司紛紛購買商業地產，主要是看中了其長期穩定的租金收入，這對于保險公司的現金流管理非常有益。而商業地產通常具有較好的增值潛力，尤其是在具有品牌影響力和運營經驗的企業手中。此外，保險公司也可能通過收購房地產項目來獲取開發經驗，為其未來的房地產開發業務奠定基礎。
事實上，隨著 “保本無波動”的資產在變少，為提高保險公司的風險管理能力，近年來，國家層面也在不停呼吁保險公司“長錢長投”，監管陸續出臺文件，鼓勵保險業增持上市公司股票、允許保險資金投資公募基礎設施證券投資基金等。
這一點還體現在險資舉牌上市公司上，據《證券日報》統計，2024年全年，共有8家險企合計舉牌20次。被舉牌的A股、H股上市公司合計達18家，涉及能源、基建、環保、銀行等多個領域，舉牌次數和被舉牌上市公司數量均創下近四年新高。
綜合各方信息可以看到，各險企發揮保險資金耐心資本優勢、提升長期收益的趨勢已經越發明顯了。多管齊下的情況下，保險公司取得的效果如何呢？
03、靠房租拉利潤
險企投資房地產所獲收益方式，無非幾種：商業體運營收益、出租房地產收益、與房企合作獲取投資分成收益等。
據新華保險公司2024年半年報，2024年上半年營業收入555.91億元，凈利潤110.83億元，皆實現同比雙位數增長，告別連續多個季度的下滑，使得公司在8月30日盤中漲停，市值重返千億元。其中，投資性房地產租金收入為1.67億元，較2023年同期增長4.4%，同期其投資性房地產余額為92.46億元，占整體投資組合的0.6%。
新華保險財報截圖
新華保險在財報中稱，公司保險資金運用始終遵循穩健投資、長期投資、價值投資的基本理念，戰略資產配置層面以久期長、現金流穩定的固定收益類資產為壓艙石，滿足資產負債匹配要求，同時輔以均衡的權益類資產配置，以提高長期投資回報 。
到了2024年第三季度，關于房地產的直觀租金收入和投資余額未在財報中體現，但前9個月，新華保險營收同比大增72.9%，凈利潤大增116.7%，公司坦言，業績變動的直接原因，是受資本市場上漲的影響，前三季度投資業績同比增加。截至2024年9月末，公司投資資產為 16067.06 億元，前三季度年化總投資收益率為 6.8%；年化綜合投資收益率為8.1%，上年同期為3.0%。
中國平安的房產投資走勢同樣十分樂觀。2024年上半年，中國平安凈利潤746.19億元，同比增長6.8%。其中，投資性房地產租金收入達37.04億元，同比增長15.39%。
公司表示，截至2024年6月末，保險資金投資組合中不動產投資余額為2074.25億元，在總投資資產中占比4.0%。該類投資以物權投資為主(包含直接投資及以項目公司股權形式投資的持有型物業)，在不動產投資中占比79.1%，主要投向商業辦公、物流地產、產業園、長租公寓等收租型物業。
在中期業績發布會上，中國平安總經理助理兼首席投資官鄧斌表示，不動產最壞的時候已經過去，處于調整期，筑底的情況已經形成。
2024年第三季度，中國平安凈利潤再增長151.3%。公司提到，保險資金投資業績優良。2024年前三季度，面對復雜多變的市場環境，平安保險資金投資組合實現年化綜合投資收益率5.0%，同比上升1.3個百分點。
此外，從目前已披露的數據來看，2024年上半年，中國太保投資性房地產租金收入3.46億元，中國人壽上半年投資性房地產凈投資收益為0.57億元。
多位金融人士認為，未來保險公司購買商業地產的現象很可能會繼續增加，他們亦表達出“房產雖好，不要貪杯”的觀點。
2023年12月，國家金融監督管理總局印發《保險資金運用內部控制應用指引第5號——不動產投資》，要求保險公司開展不動產投資，至少要關注資產負債錯配風險、市場風險、流動性風險、法律合規風險及操作風險等，細節包括擬投資的不動產項目的產權狀況、區位狀況、管理權狀況以及土地使用年限等方方面面。
柏文喜強調，險企需要對擬投資的地產項目進行全面的風險評估，包括項目的財務狀況、運營能力、市場前景等，確保投資的安全性和收益性。另外也要關注國家和地方的房地產政策變化，確保投資行為符合相關政策規定。